对保租房REITs产品正式发售的点评：三只保租房REITs正式发售，机构投资者认购意愿强烈

事件：首批保租房REITs产品正式发售 8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT首批三只保障性租赁住房REITs产品正式发售；募集期为2022年8月16日起至2022年8月17日止。 点评：首批保租房公募REITs产品发售，机构投资者认购意愿强烈，拟认购规模超百倍，逾1200亿元资金认购 1）2022年7月11日，国内首单红土深圳安居REIT审核通过；7月14日，中金厦门安居REIT获批；8月5日，华夏北京保障房REIT再获批（受理至通过仅7天）。上述三只REITs产品成功发售上市后，我国已上市公募REITs的底层资产将新增保障性租赁住房类别，公募REITs产品数量也将扩容到17只。我们认为保租房REITs的乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。 2）日前，三只保租房REITs产品陆续完成网下询价认购工作。除国家政策鼓励外，三只保障房REITs产品底层资产均收益稳定，且具备一定增长潜力，因此机构投资者认购意愿强烈，（根据相关发售公告）三只产品拟认购份额数量均超过100倍。其中，红土深圳安居REIT配售参与询价的投资者为83家，配售对象为252个，拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍（刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录），最终认购价格为2.484元/份（此前询价区间为2.270元/份至2.610元/份）；中金厦门安居REIT配售拟认购基金份额总量为143.12亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，最终认购价格为2.600元/份（此前询价区间为2.438元/份至2.695元/份）；华夏北京保障房REIT配售拟认购基金份额总量为158.72亿份，为网下初始发售份额数量的113.37倍，最终认购价格为2.510元/份（此前询价区间为2.279元/份至2.643元/份）。根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，预期将有超1200亿元的机构资金抢购上述保租房REITs新品；而按照最终认购价格和发售份额数量（均为5亿份）计算，若此次发售成功，三只REITs产品预计募集资金总额约38亿元。 3）三只保租房REITs产品的发售均获得大批机构青睐。根据相关发售公告，参与红土深圳安居REIT的投资者83家，配售对象252个；参与华夏北京保障房REIT的机构投资者有71家；参与中金厦门安居REIT的机构投资者有68家。参与投资上述3只产品的投资者类型涵盖券商及券商资管、保险机构、公募基金、私募基金、银行及信托等金融机构。 投资建议：我国保租房公募REIT正式启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：租金定价风险，配租风险，保障性租赁住房项目定性风险，人口流失风险，市场竞争风险，政策风险等。