统计局7月数据点评：曲折复苏，二次探底

房地产 证券研究报告 2022年08月16日 投资评级 曲折复苏，二次探底——统计局7月数据点评 7月复苏趋势放缓，市场预期仍不稳固 1-7月销售金额同比-28.8%，降幅较1-6月收窄0.1pct；7月单月销售金额环比-45.4%； 同比-28.2%，降幅较6月增大7.4pct。1-7月销售面积同比-23.1%，增速较1-6月下降0.9pct；7月单月销售面积环比-49.1%，同比-28.9%，降幅较6月增大10.6pct。 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者韩笑分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 7月基本面回暖趋势放缓，累计销售增速与6月基本持平，单月销售金额和销售面 积均较6月下滑明显，绝对水平优于4月但低于5、6两月，仍处于21年以来的底 部位置。从供给端看，市场进入传统淡季致使7月开发商推盘量减少；从需求端看，月内部分城市延期交付事件对销售预期的影响开始逐步显现，居民购房信心再受冲击，短期复苏节奏被打断。整体来看，行业当前仍然处于筑底阶段，我们预计三季度市场复苏节奏仍会面临预期不稳的考验。 从短期视角看，我们认为政策宽松力度的继续加大以及停工项目的快速、妥善解决，有助于居民购房信心的恢复，从而保证本轮复苏的斜率和可持续性，防止基本面的二次下行。从中长期视角看，行业性的预期修复和信心重塑不能完全依赖于政策宽松，只有当房企的债务和不良资产问题得到更大规模、更集中的有效解决，市场迎来真实出清，才能从根本上解决预期和信心的问题。 开发投资继续下滑，单月开工、施工处历史低点 1-7月房地产开发投资累计完成额同比-6.4%，较1-6月下降1.0pct。7月单月同比 -12.3%，降幅较6月增大2.9pct。增量端：1-7月新开工面积累计同比-43.0%，增速较1-6月下降1.7pct。存量端：1）1-7月房屋施工面积累计同比-3.7%，增速较1-6月下降0.9pct。房屋竣工面积累计同比-23.3%，增速较1-6月下降1.8pct。 7月开发投资继续下行，累计同比增速自2021年2月连续17个月下滑，单月同比降幅创年内新高，单月绝对水平达年内新低（11148亿元）。开竣工、施工受开发投资影响同步走弱，单月开工同比降幅均已连续四个月处于40%以上，绝对水平为2010年以来新低（9644万方）；单月施工同比降幅也连续四个月处于30%以上，同样处于历史极低水平（10382万方）。 整体来看，融资收缩及销售低迷带来的资金紧缺问题对行业影响在不断扩大，除波及房企投资信心外，对开工、施工已带来较大实质性影响。我们预计伴随各地“保交楼”举措在三季度不断落地，行业交付压力有望得到缓解，施工、竣工端或迎来小幅边际改善，但在市场信心进一步修复前，房企的投资及开工意愿仍将偏弱。到位资金降幅仍处高位，融资宽松力度有望加码 1-7月全国房地产开发企业到位资金同比-25.4%，较1-6月下降0.1pct。其中，销售回款：1-7月定金及预收款累计同比-37.1%。；1-7月个人按揭贷款同比-25.2%。；1-7月国内贷款同比-28.4%；1-7月自筹资金同比-11.4%。 从资金面看，7月到位资金累计同比降幅未明显扩大，但单月同比因销售下行同步下滑。其中定金及预售款降幅仍然较大，国内贷款、个人按揭贷款单月同比自5-6月回暖后再度下探，自筹资金继续走低。我们认为提升市场的流动性，防止信用风险无序扩散是落实“保交楼”和销售复苏重要前提，结合政策层面稳经济、防风险的要求，我们预计行业融资端的宽松力度或将继续加大。 把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化 7月部分城市延期交付事件对销售预期的影响开始逐步显现，居民购房信心再受冲击，短期复苏节奏被打断。我们认为预期修复和信心重塑不能完全依赖于政策宽松，只有市场迎来真实出清，才能从根本上解决预期和信心的问题。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高 能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；因城施策力度不及预期; 行业走势图 房地产沪深300 13% 7% 1% -5% -11% -17% -23% 2021-082021-122022-04 资料来源：聚源数据 相关报告1《房地产-行业研究周报:AMC有望成为本轮地产供给侧改革的加速器》2022-08-14 2《房地产-行业研究周报:首单公租房REITs即将问世——REITs周报》2022-08-14 3《房地产-行业研究周报:如何应对地产信贷收缩》2022-08-07 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 1.点评：曲折复苏，二次探底 1.1.7月复苏趋势放缓，市场预期仍不稳固 1-7月销售金额同比-28.8%，降幅较1-6月收窄0.1pct，降幅虽有所收窄但修复力度明显减弱，其中住宅销售金额同比-31.4%；7月单月销售金额环比-45.4%，受季节性因素影响回落明显；同比-28.2%，降幅较6月增大7.4pct，受月内部分城市停工事件边际再度走弱。1-7月销售面积同比-23.1%，增速较1-6月下降0.9pct，其中住宅销售面积同比-27.1%；7月单月销售面积环比-49.1%，同比-28.9%，降幅较6月增大10.6pct。7月价格延续边际改善趋势，单月销售均价为10471元/平，环比+7.4%，同比由负转正+0.9%，增速较6月提升4.0pct。 7月基本面回暖趋势放缓，累计销售增速与6月基本持平，单月销售金额和销售面积均较 6月下滑明显，绝对水平优于4月但低于5、6两月，仍处于21年以来的底部位置。从供 给端看，市场进入传统淡季致使7月开发商推盘量减少，信用风险蔓延下购房者较浓的观望情绪同样影响房企推盘意愿；从需求端看，月内部分城市延期交付事件对销售预期的影响开始逐步显现，居民购房信心再受冲击，短期复苏节奏被打断。整体来看，行业当前仍然处于筑底阶段，我们预计三季度市场复苏节奏仍会面临预期不稳的考验。 从短期视角看，我们认为政策宽松力度的继续加大以及停工项目的快速、妥善解决，有助于居民购房信心的恢复，从而保证本轮复苏的斜率和可持续性，防止基本面的二次下行。从中长期视角看，行业性的预期修复和信心重塑不能完全依赖于政策宽松，只有当房企的债务和不良资产问题得到更大规模、更集中的有效解决，市场迎来真实出清，才能从根本上解决预期和信心的问题。 图1：商品房销售面积累计情况图2：商品房销售额累计情况 (万㎡) 商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比 200,000 (%)150 商品房销售额累计值商品房销售额累计同比 (亿) 200,000 (%)150 150,000 100 150,000 100 100,00050100,00050 50,000050,0000 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 0-500-50 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：商品房销售面积单月情况图4：商品房销售额单月情况 (万㎡)当月商品房销售面积当月同比 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 0 (%)120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 (亿)商品房销售额当月值当月同比 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 0 (%)150 100 50 0 -50 -100 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图5：商品房销售均价单月情况图6：商品住宅销售均价单月情况 (元/㎡)当月商品房销售均价当月同比 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 8,000 (%)20 15 10 5 0 -5 -10 -15 (元/㎡)当月商品住宅销售均价当月同比 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 8,500 (%)20 15 10 5 0 -5 -10 -15 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 1.2.开发投资继续下滑，单月开工、施工处历史低点 1-7月房地产开发投资累计完成额同比-6.4%，较1-6月下降1.0pct。7月单月同比-12.3%，降幅较6月增大2.9pct，环比下降31.1%。投资端单月同比指标降幅继续拉大，环比指标继6月小幅回升后再度下行，供给端并未呈现复苏迹象。 增量端：1）1-7月土地成交价款累计额同比-43.0%，增速较1-6月增长3.3pct；土地购置面积累计值同比-48.1%，增速较1-6月收窄0.2pct。2）1-7月新开工面积累计同比-43.0%，增速较1-6月下降1.7pct。单月新开工同比降幅再度扩大，同比-45.4%，环比-34.8%。 存量端：1）1-7月房屋施工面积累计同比-3.7%，增速较1-6月下降0.9pct；单月施工面积同比-44.3%，跌幅较6月收窄3.8%，环比-39.9%。房屋竣工面积累计同比-23.3%，增速较1-6月下降1.8pct。单月竣工面积同比-36.0%，跌幅较6月收窄4.7%，环比-35.7%。 7月开发投资继续下行，累计同比增速自2021年2月连续17个月下滑，单月同比降幅创年内新高，单月绝对水平达年内新低（11148亿元）。开竣工、施工受开发投资影响同步走弱，单月开工同比降幅均已连续四个月处于40%以上，绝对水平为2010年以来新低（9644万方）；单月施工同