海外 研证券研究报告 究房地产行业 买入(维持) 目标价:31.00港元 现价:20.75港元 跟预期升幅:49% 市场数据日期 2022.8.9 收盘价(港元) 20.75 总股本(亿股) 109 总市值(亿港元) 2271.06 净资产(亿元) 3435.60 总资产(亿元) 8699.07 每股净资产(港元) 31.39 数据来源:Wind 相关报告 踪报告 00688.HK中国海外发展港股通(沪、深) 保持低成本融资优势,持续积极补地 2022年8月10日 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(亿元) 2,422 2,672 2,898 3,143 同比增长(%) 30.4 10.3 8.5 8.4 核心净利润(亿元) 364 382 410 441 同比增长(%) -4.3 4.9 7.5 7.6 毛利率(%) 23.5 23.3 23.1 22.9 核心净利润率(%) 15.0 14.3 14.1 14.0 净资产收益率(%) 11.1 10.7 10.7 10.6 核心EPS(元) 3.32 3.49 3.75 4.03 每股股息(港仙) 121 122 131 141 主要财务指标 资料来源:公司公告,兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 维持“买入”评级,目标价31.00港元:公司7月单月销售降幅低于行业 《保持积极拿地,融资优势明显》20220712 《持续稳定拿地,低成本发行公司债》20220429 《融资通畅,逆势拿地》 20220405 《稳中求进,利润为�》深度报告20220315 海外房地产研究分析师: 宋健songjian@xyzq.com.cnSFC:BMV912SAC:S0190518010002 严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC:S0190521010001 请注意:严宁馨并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人,不可在香港从事受监管的活动 平均,年初以来持续积极拿地,融资畅通且保持低成本优势。我们预计公 司2022/2023年的营业收入为2672/2898亿元,同比增长10.3%/8.5%。核心净利润为382/410亿元,同比增长4.9%/7.5%。我们维持“买入”评级,目标价31.00港元,对应2022/2023年PE为7.6/7.0倍,当前股价对应2021A股息收益率为5.8%。 7月单月销售同比降幅低于行业平均:7月单月公司合同销售金额和面积为175亿元、78万平米,同比下降23%、24%,单月销售均价为22424元 /平米。截至7月,公司累计合同销售金额和面积为1560亿元、704万平米,同比下降32%、39%,累计销售均价为22145元/平米,同比增长11%。 保持积极拿地:7月公司在重庆渝北、北京丰台和长沙天心新增3幅地块,总建筑面积110万平米,总土地款79亿元,楼面地价分别为5357、25598、3428元/平米,预计货地比为28%、23%、31%。长沙、重庆项目为100% 权益;北京丰台项目2021年底由建工+首开联合获得,已于今年上半年开 始销售,限售价11万元,公司合作方式入股,权益比例20%。截至7月, 公司新增土地24个项目,总口径及权益口径GFA分别为468万和443万平米,对应权益比例为95%。1-7月新增土地款为559亿元,占销售金额比例为36%,处于行业较高水平,累计拿地均价为11957元/平米。 保持通畅融资:7月25日,公司成功发行2022年度第四期中期票据,发行规模为20亿元人民币,票面利率为3.26%,期限为5年。年初以来,公司已累计发行150亿元公开债务,且持续保持较低融资成本。 风险提示:宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 表1、公司拿地情况总览 年份 2015A 2016A 2017A 2018A 2019A 2020A 2021A 2022年1-7月 新增土地面积(万平米) 596 972 1741 1764 1146 1349 1165 468 新增土地面积-权益(万平米) 591 972 1463 1272 1097 1328 1072 443 权益比(%) 99.1 100.0 84.0 72.1 95.7 98.4 92.0 94.6 新增土地款(亿元) 345 407 1231 1227 1485 1358 1379 559 销售金额(亿元)-不计入中海宏洋 1348 1587 1658 2131 2669 2960 2983 1326 新增土地款/销售金额(%) 25.6 25.6 74.3 57.6 55.7 45.9 46.2 42.2 新增土地成本(元/平米) 5794 4187 7070 6954 12960 10066 11834 11957 销售均价(元/平米)-不计入中海宏洋 13225 15299 14641 17852 20680 21337 22562 27516 新增成本/均价(%) 43.8 27.4 48.3 39.0 62.7 47.2 52.4 43.5 资料来源:公司公告,兴业证券经济与金融研究院整理表2、公司1-7月拿地分布 区域 权益 GFA % 权益GFA % 占地面积 % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价获取项目数量 (万平米) (万平米) (万平米) (亿元) (亿元) (元/平米)(幅) 北方区 100% 44 9% 44 10% 11 7% 28 5% 28 6% 6,4643 华北区 85% 89 19% 76 17% 31 20% 181 32% 147 29% 20,2445 华东区 96% 87 19% 84 19% 28 18% 146 26% 130 26% 16,7005 华南区 100% 115 25% 115 26% 39 25% 88 16% 88 18% 7,6334 西部区 94% 132 28% 124 28% 44 29% 117 21% 109 22% 8,8317 城市 权益 GFA % 权益GFA % 占地面积 % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价获取项目数量 (万平米) (万平米) (万平米) (亿元) (亿元) (元/平米)(幅) 一线城市 86% 118 25% 101 23% 37 24% 286 51% 236 47% 24,2637 二线城市 98% 350 75% 341 77% 116 76% 273 49% 266 53% 7,81517 时间 权益 GFA % 权益GFA % 占地面积 % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价获取项目数量 (万平米) (万平米) (万平米) (亿元) (亿元) (元/平米)(幅) 1月 NA 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% NA0 2月 100% 30 6% 30 7% 8 5% 57 10% 57 11% 19,0252 3月 93% 48 10% 45 10% 14 9% 106 19% 90 18% 21,9544 4月 100% 95 20% 95 22% 34 22% 106 19% 106 21% 11,1145 5月 100% 43 9% 42 10% 12 8% 67 12% 66 13% 15,6683 6月 94% 142 30% 133 30% 45 29% 144 26% 137 27% 10,1807 7月 88% 110 23% 97 22% 40 26% 79 14% 46 9% 7,2133 合计 95% 468 443 153 559 502 11,95724 资料来源:公司公告,兴业证券经济与金融研究院整理 表3、公司年初以来持续低成本发行公开债 (亿元) (%) (年) 人民币 2022/7/25 中期票据 20 3.26 5 2027 人民币 2022/5/25 中期票据 20 2.63 3 2025 人民币 2022/5/25 中期票据 10 3.10 5 2027 人民币 2022/5/10 公司债 15 2.75 3 2025 人民币 2022/5/10 公司债 15 3.48 5 2027 人民币 2022/4/7 公司债 20 3.05 3 2025 人民币 2022/4/7 公司债 10 3.50 5 2027 人民币 2022/2/23 中期票据 10 3.22 5 2027 人民币 2022/1/12 中期票据 18 2.88 3 2025 人民币 2022/1/12 中期票据 12 3.25 5 2027 单位时间类型金额 利率期限 到期年份 资料来源:公司公告,兴业证券经济与金融研究院整理 附表 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 6,490 6,951 7,379 8,035 营业收入 2,422 2,672 2,898 3,143 现金及现金等价物 1,310 1,533 1,779 2,130 营业成本 1,852 2,049 2,229 2,423 存货 4,506 4,725 4,904 5,194 销售费用 38 42 45 49 土地发展费用 124 124 124 124 管理费用 32 35 38 41 贸易及其他应收款 114 114 114 114 其他收入 47 23 27 31 按金及预付款 10 10 10 10 营业利润 548 569 613 661 非流动资产 2,209 2,362 2,514 2,666 财务费用 9 10 11 11 投资物业 1,662 1,812 1,962 2,112 公允价值变动 55 0 0 0 物业、厂房及设备 55 57 60 62 占合联营公司利润 37 39 41 43 合联营公司权益 406 406 406 406 税前盈利 631 598 643 692 商誉 1 1 1 1 所得税 201 190 204 220 递延税项资产 81 81 81 81 税后盈利 431 408 439 472 资产总计 8,699 9,313 9,893 10,701 少数股东损益 29 27 29 31 流动负债 2,939 3,025 3,055 3,288 核心净利润 364 382 410 441 贸易及其他应付款 901 921 936 942 每股股息(港元) 1.21 1.22 1.31 1.41 预售按金 1,005 963 870 990 税项债务 392 392 392 392 主要财务比率 短期银行及其他借款 382 489 597 704 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 短期应付票据 64 64 64 64 成长性(%) 非流动负债 2,189 2,422 2,656 2,889 营业收入增长率 30.4 10.3 8.5 8.4 长期银行及其他借款 1,241 1,341 1,441 1,541 毛利润增长率 2.2 9.2 7.6 7.5 长期应付票据 732 866 999 1,132 核心净利润增长率 -4.3 4.9 7.5 7.6 应付非控制股东欠款 0 0 0 0 递延税项负债 212 212 212 212 盈利能力(%) 负债合计 5,128 5,447 5,711 6,177 毛利率 23.5 23.3 23.1 22.9 股本 740 740 740 740 核心净利率 15.0 14.3 14.1 14.0 储备 2695 2963 3252 3562 ROE 11.1 10.7 10.7 10.6 少数股东权益 135 162 190 221 权益合计 3571 3866 4183 4524 偿债能力 负债及权益合计 8,699 9,313