7月房地产行业月报（第49期）：销售回落，信心转弱，政策宽松升级可期

销售回落，信心转弱，政策宽松升级可期 ——7月房地产行业月报（第49期） 相关研究：投资要点： 《2022年1-7月中国典型房企销售业绩研 究报告》 《2022年1-7月中国典型房企新增货值研究成果》 《地产行业向前看！2022H2六大维度全面解析》 《月读数据┃销售有所修复，投资依旧疲软，累计开发投资下降5.4%（2022年1-6月）》 2022年1月-2022年7月行业表现 行业政策：730强调稳地产，保交楼成为地方政府重要任务 7月底中央政治局会议在坚持“房住不炒”的同时强调要稳定房地产市场，需求端方面，提出要用足用好政策工具箱，预计此后政策放松力度进一步加强，一二线城市积极加入三限放松行列，限贷政策放松的可能性也在加大。供给端方面，政府提出保交楼、稳民生，在停贷潮影响下，保交楼的成为地方政府需主动推动的任务，地方政府通过加强预售资金监管来保增量项目交付，同时郑州等地探索保存量项目交付的一揽子方案，不过目前诸如资金来源等关键问题仍不清晰，因此纯市场化方式很难解决停工问题，建议先从国家层面提供初始信用和建立协调机制。总而言之，预计下半年政策宽松的重心仍在需求端，供给端政策将基于保交楼、保民生出台相对措施，以重塑购房者的信心，来确保需求端政策落地效果的充分实现。 住宅市场：停贷潮下成交缩量，三季度不改冷淡行情 从我们监测的40城数据来看，7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米，同比下行32.6%，环比下行24.8%。 对于三季度，我们认为同比降幅有望收窄，但不改冷淡的市场行情。主要原因有二：第一，政策边际效应在减弱。上半年调控政策的放松对市场恢复的影响仍较为有限，居民购房的积极性依旧不足。随着中央政治局会议在730会议提出要用好用足政策工具箱，除非从三季度开始，政策放松的力度相比上半年更大，给居民创造更高的积极性，市场方有望实现好转，否则恢复预期预计仍为有限。第二，居民信心不断受 挫。7月中旬各城市爆发停贷潮，是对居民购房信心的进一步冲击，在问题得到实质 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 性解决之前，我们认为短期内居民信心仍会处于相对低位。对于下半年，我们认为要重点关注四季度的市场表现，一是在730提出用好用足政策工具箱的情况下，预计各城市会加大政策放松力度，届时有助于带动改善型需求的释放；二是在保交楼的举措下，待项目复工得到实质性进展之后，预计居民短暂重拾购房信心，规避成交增速持续下降的难题；三是政府对全年经济目标坚持要做好，外加房企迎来全年业绩考核，预计对住宅市场有小幅的拉动。 1土地市场：供应走低，土地成交仍受资金不足制约 2022年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积8613.3万平米，同环比分别下降49%及30%；成交总建筑面积为7298.6万平米，同环比分别下降35%及34%。 从前两批集中供地累计规模来看，仅合肥一城土地供应同比上升44%（2022年前两批宅地供应建筑面积总量/2021年前两批宅地供应建筑面积总量-1），其他城市土地供应量均有明显下降，多数城市同比降幅分布在20%到90%之间，上海降幅较小，同比仅为-7%。总体而言，各城市集中供地缩量明显，第三批和第四批集中供地的供应规模预计还将保持较低水平。较低的土地供应导致土地成交下行，普通二线及三四线城市7月土地成交量同比分别下降51%和53%；由于集中供地的阶段性，7月一线及核心二 房地产行业研究·研究报告 2022年8月6日 亿翰智库、全联房地产商会 【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 线的供应同比有所增长，成交规模随之增长，核心二线城市同比大幅增长546%，但我们认为后续土地市场的恢复力度仍将受到房企资金不足的制约。 1企业表现：交楼风险下国企销售优势更凸显，民企债务展期成常态 投资方面，受土地供应节奏影响，7月房企拿地规模环比下降23.3%，同比增长22.7%，平均溢价率3.5%，投资情况与6月相比无明显改观。销售方面，7月单月TOP200房企总销售额环比下降27.8%，同比下降41.9%，房企销售不如6月，但略强于5月，呈现弱复苏的状态，国央企销售优于民企，且趋势呈现背离。融资方面，境内债融资相对稳定，但海外债展期已成常态，尽管8月偿债规模有所降低，但压力仍不容小觑。资本市场方面，受大盘回调和停贷风波等多方面因素冲击，房企股价出现明显下跌，房地产指数单月下跌4.6%。企业经营方面，由于停贷风波的快速蔓延，倒逼政府加大力度寻求地产企业快速出清的渠道，而国央企不可避免地需要承担一部分风险化解的责任。 目录 2引言1 3行业政策：730强调稳地产，保交楼成为地方政府重要任务1 4住宅市场：停贷潮下成交缩量，三季度不改冷淡行情10 5土地市场：供应走低，土地成交仍受资金不足制约12 6企业经营：交楼风险下国企销售优势更凸显，民企债务展期成常态16 图表目录 图表1：7月需求端政策2 图表2：7月供给端方面政策8 图表3：各能级城市7月商品住宅成交面积情况（万平米）11 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）12 图表5：2022年7月份土地供应规划建筑面积情况（万平米）13 图表6：2022年7月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）14 图表7：2022年7月各能级城市土地成交平均溢价率15 图表8：2022年7月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米）15 图表9：2022年7月各能级城市流拍情况16 图表10：2020年1月至2022年7月全国房企拿地总金额和平均溢价率18 图表11：2020年至2022年1-7月权益拿地金额TOP100房企企业性质18 图表12：2022年1-7月销售额TOP10房企销售情况19 图表13：2022年7月样本房企销售业绩及增速（亿元）19 图表14：2020年1月-2022年6月TOP200房企销售总额及同比20 图表15：2021年-2022年7月房企信用债融资情况（亿元）21 图表16：2021年5月-2022年7月不同类型房企信用债融资情况21 图表17：2019年-2022年7月房企海外债融资情况22 图表18：2021年至今房地产指数、恒生指数和沪深300指数累计涨跌幅23 图表19：2022年7月房企主要经营事项24 1引言 在6月住宅成交阶段性小高峰后，7月市场重新回落，除个别核心城市外，销售重新回到弱复苏状态，土地市场受限于供应缩量和房企资金问题仍较为低迷，调控政策在7月也没有进一步升级。受停贷事件冲击，行业信心再度转弱，保交楼成为市场的关注点，但作为烂尾楼直接主体的民营房企在经营上仍较为困难，保交楼存在诸多梗阻。我们认为三季度是政策与市场反馈的博弈期，如果销售持续处于低迷状态，土地出让不见改观，政策有望向更高能级城市、更大力度的宽松措施打开。但基于房住不炒的基调和当前政策的定力，我们也应该理性的看待政策放松的可能以及最终放松的尺度。 2行业政策：730强调稳地产，保交楼成为地方政府重要任务 7月28日，中央政治局会议召开，为接下来的行业政策奠定基调，会议在坚持“房住不炒”原则的同时，强调要稳定房地产市场，具体而言，要从以下两方面来稳定市场：①需求端方面：宽松政策有望继续深入，从购房资格和购房能力方面进一步支持刚需和改善性需求，对应会议中的“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”，预计此后政策放松力度进一步加强，一二线城市积极加入三限放松行列，限贷政策放松的可能性也在加大。②供给端方面：地方政府推动保交楼要取得切实成效，重建公众对于政府和地产行业的信心，对应会议中的“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。在停贷潮影响下，保交楼成为地方政府需主动推动的任务，地方政府通过加强预售资金监管来保增量项目交付，同时郑州等地探索保存量项目交付的一揽子方案，不过目前诸如资金来源等关键问题仍不清晰，因此纯市场化方式很难解决停工问题，建议先从国家层面提供初始信用和建立协调机制。总而言之，预计下半年政策宽松的重心仍在需求端，供给端政策将基于保交楼、保民生出台相对措施，以重塑购房者的信心，来确保需求端政策落地效果的充分实现。 （1）需求端：7月政策力度微弱，三季度有望迎来实质性突破 政治局会议提出要用好用足政策工具箱，不过目前来看7月政策放松力度偏微弱，主要呈现以下三个特点： ①政策数量少。放松政策出台的频率明显降低，数量较5月、6月明显减 少。 ②放宽力度小。政策宽松以购房补贴和公积金贷款支持为主。7月，仅东 图表1：7月需求端政策 莞、长春、青岛分别放宽限购、限贷和限售，其余政策主要为购房补贴和公积金贷款支持。虽然我们看到也有高能级城市发放购房补贴和放宽公积金贷款，例如温州、南京高淳、深圳、长沙等，但是这些政策的影响相对有限。 ③作用范围窄。政策宽松以低能级城市为主，一二线城市基本处于观望状态，而低能级城市的政策放开对整体市场的拉动作用较弱。 当前经济形势不明朗，地产行业持续低迷，中央政治局会议提出要用足用好政策工具箱，增强对合理购房需求的支持，因此我们预计三季度需求端政策宽松力度有望加强，政策宽松或将沿着以下路径：一是放松范围实质性扩大，一二线城市积极展开动作，进一步打开政策工具箱；二是放松力度实质性突破，限贷放松的可能性高于继续打开限购，原因在于此前一轮限购已经不同程度打开，政策空间相对较小，同时目前的主要症结不在于购房基数，而在于购房能力。 时间地区政策内容 7月4日东莞 低于25%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。在汉中市购房的住房公积金异地缴存职工，申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于30%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于35%。对购买首套自住住房、借款人单方缴存住房公积金的，借款人夫妻双方缴存住房公积金的，最高额度由原来的60万元调整为70万元。对购买二套自住住房的，夫妻双方缴存住房公积金的，由原来的50万调整为60万元。高层次人才住房公积金贷款最 7月5日 普洱 高额度在原有额度基础上上浮20%。对拥有1套住房并已结清相应商业银行购房贷款的缴存职工家庭，最低首付比例从30%调整为不低于20%，贷款利率按原规定执行。对拥有1套住房但尚未结清相应商业银行购房贷款的缴存职工家庭，最低首付款为30%，贷款利率按原规定执行。凡是在唐山区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。父母贷款购房子女 7月6日 唐山 或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的，作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。以上人员必须同时为唐山住房公积金缴存职工。在本市缴存住房公积金的职工作为申请人按照本规定申请公积金贷款。申请人的配 7月6日 深圳 偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。取消两次住房公积金个人住房贷款必须间隔12个月及以上的限制。申请时，若缴存 7月6日 贵州 职工家庭已经结清全部购房贷款的，再次申请住房公积金贷款按首套房贷款确定首付款比例，最低不低于20%； 7月5日汉中 从2022年7月4日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，也就是说，除了中心区及松山湖外，其他28个镇街全面放开限购。 在