2022中国主要城市住房空置率调查报告

核心观点 1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平 全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。 据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。 2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险 国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。 1 3.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高 研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。 3 近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。 数据显示，我国整体上并不缺房子。2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。 另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。一些专家认为，我国的城市化仍在加速。许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。 那么，各个城市的住房情况到底如何？作为反映一个区域住房供给和需求是否平衡的重要指标，关于住房空置率的讨论显得至关重要。住房空置率不仅是我们了解房地产市场情况的重要依据，也是在当下“因城施策”、“一城一策”的大背景下，各城市制定房地产相关政策、落实城市主体责任的重要参考。为了回答以上这些问题，我们对全国重点城市进行了住房空置率调研，旨在横向比较各城市的住房空置现状，及未来的市场潜力，为购房者、机构及政府决策提供依据。 一、住房空置率的定义 从国际研究实践来看，目前尚未形成对空置房和住房空置率定义的国际标准。各国 （地区）住房空置率的计算方法基本相同，即调查时点一国或地区的空置住房单位 占全部住房单位的比重。但各国（地区）对空置住房的定义及范围略有差异，联合国对空置住房给出的定义是，在普查或调查时点上，没有人口入住记录的房子为空置住房。梳理各国（地区）空置房调研方法，普遍将无人员实际占有或居住的房屋判断为空置房。 从国内空置率调研实践来看，权威部门未曾披露存量房产空置率情况。统计局公布的商品房待售面积与国际上的空置面积不是一个概念。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心采用抽样入户调查方法，将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，并将家庭拥有或已购买未装修、在装修、待拆迁、期房和在建住房也纳入为空置住房，结果显示2017年一线城市住房空置率为16.8%，二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%。 基于以上梳理发现，国内尚未有报告公布单个城市的空置率数据，缺少城市之间的横向比较且没有最新的住房空置率分析。为了弥补这一不足，我们基于贝壳的业务特点，充分发挥经纪人深耕社区的优势，选取高级别经纪人（入职三年及以上）对业务范围内的小区进行摸底调研，旨在掌握空置房屋的数量，获得较为准确的空置率数据。本报告的主要创新点有两方面：一是，首次公布国内28个大中城市的空置率 4 数据；二是，从微观和宏观两个角度分析了住房空置率的影响因素，在小区维度做出更细的空置率分析。 贝壳研究院住房空置率调研方法： 1.调研范围：28个大中城市，覆盖一二三线。 2.调研周期：2022年6月20日—2022年7月10日。 3.调研问卷：5万份。 4.样本小区：3万个。 5.空置房定义：3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房未纳入）。 6.城市住房空置率：将样本小区的空置户数、小区总户数分别加总，空置户数/总户数即为城市住房空置率。 二、住房空置率现状 2.1主要城市住房空置率概况 1.少数城市住房空置率处于合理区间，总体住房空置率过高 据贝壳研究院统计，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。深圳、北京、上海空置率最低，在7%以下；南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率最高，在15%以上。 5 住房空置率的区域差异通常意味着房地产市场发展的区域潜力差异。住房空置率相对较低的城市，房地产市场发展空间较大；反之则住房供给相对过量。通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。 图：重点城市住房空置率概况 20% 19% 13% 5% 9%8% 深圳北京上海广州厦门天津大连苏州济南青岛南京宁波长沙成都杭州东莞沈阳昆明郑州西安合肥武汉重庆南昌无锡南通佛山廊坊 一线城市 二线城市 三线城市 25% 20% 15% 10% 5% 0% 数据来源：贝壳研究院 6 2.住房空置率感受指数显示上半年大部分城市空置情况正在改善 参考央行每季度开展的城镇储户问卷调查中关于收入/就业感受指数的定义，我们构建经纪人空置率感受指数。上半年，廊坊、郑州和深圳等6城市空置率感受指数低于50%，表明其住房空置率上升；其他城市空置率感受指数高于50%，包括北京、上海、合肥和成都等热点城市，意味着这些城市住房空置率下降。相关性分析显示住房空置率变动方向与市场交易量修复趋势一致，这意味着短期来看，影响空置率变化的主要因素是房产市场繁荣度。 3.非自愿空置的主要原因是房屋品质不佳导致出租困难 本报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有：①业主拥有多套住房，对房屋空置持无所谓的态度；②度假房，业主偶尔会有居住需求；③业主异地工作，未来考虑入住，暂时空置。 非自愿空置是指由于房屋本身难以出售或出租，业主虽有出售或出租意愿，但找不到合适的买家或租客，导致房屋不得不空置。调研发现，有一半的经纪人认为其负责的小区存在非自愿空置住房（即难以出售和出租）。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如过于老旧、配套不全、周围有噪音或环境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，供给相对过剩，导致业主愿意降价出售或出租住房仍然找不到合适的买家或租客。当然，存在一定程度的非自愿空置是合理的，当非自愿空置过高时，表明市场供给严重过剩。 7 2.2住房空置率的国际比较 如前所述，贝壳研究院关于空置住房的定义未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会偏低。即使如此，全国28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。 图：各国（地区）住房空置率（%） 日本中国内地 巴西美国 澳大利亚加拿大法国 7.8 8.7 9.8 12.1 11.1 11.1 13.6 英国0 0.9 246810121416 数据来源：OECD（2021） 据世界经合组织（OECD）最新公布的住房空置率数据对比发现，日本住房空置率居于首位，达13.6%，日本全国6442万套房屋中，有846万套房屋空置。美国空置率为11.1%，即全美13968万套住宅中，有1555万套空置。英国的空置房较少，有 225,845套房屋空置，仅占全国2441万套房屋总数的0.9%，这一统计数字远低于 8 其他国家，部分原因在于统计方法上，英国不将第二套住房纳入空置，如果算上第二套住房，这一比例是经合组织报告数字的两倍。 境外住房空置率较低的重要原因是持有空置住房的成本较高。据不完全统计，法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港均设有空置税。其中法国明确规定对居民的主要居所不征收空置税，但同时规定每个家庭只能有一个主要居所，其他住房均被纳入空置税的征收范围。法国于1999年开始实施空置税，据测算征收四年的空置税使得空置率下降13%，空置税的实施使得法国很多空置住房变成了主要居所。相比之下，中国内地没有房产税、空置税的征收，持有空置住房的成本较低，这也是内地住房空置率较高的原因之一。 三、住房空置率的影响因素分析 国内外学者对住房空置率的影响因素研究颇多，主要集中在：人口、经济、政策、房价、交通等。根据我们的研究，在宏观层面，城市老龄化程度、城市购房门槛、空置住房的机会成本（租金回报）均会影响城市的住房空置率；在微观层面，物业类型和楼龄均会对小区的空置率产生影响。 9 空置住房的 机会成本 租金 宏观层面 （城市） 空置率影响因素 微观层面 （小区） 城市老龄化 程度 图：空置率影响因素 购房门槛 按揭比例 房价 物业类型 住宅、公寓、 别墅 楼龄 资料来源：贝壳研究院 10 3.1宏观层面 1.城市老龄化程度加深影响住房需求，导致住房空置率上升 人口老龄化主要通过住房需求影响住房空置与否，进而成为住房空置率高低的重要影响因素。美国经济学家曼昆在1989年详述了人口年龄结构对住房需求的影响，他认为，人的生命周期的不同阶段住房需求并不相同。国内的研究也表明，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性，在老龄化的开始阶段，住房需求会增加，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达到18%），住房需求会下降。 基于以上理论，我们重点关注两类城市，一是老龄化程度已经很高，住房空置率也处于高位的城市，随着老龄化程度的进一步加深，其住房空置率势必会进一步提高；二是，老龄化程度较低，住房空置率也处于低位的城市，短期内住房需求仍较为旺盛，住房空置率进一步提升的概率较低。 本次调研的28个城市中，南通和重庆属于第一类城市。南通65岁以上人口占比为23%，空置率为15%；重庆65岁以上人口占比为17%，空置率为17%，老龄化及空置率均处于较高水平。另据第三方机构测算，2022年上半年全国50城烂尾楼规模中，重庆和南通的烂尾楼规模及比例较高，可见这两城新房市场短期内不容乐观， 11 整体市场供过于求，供给过剩风险较大。第二类城市是深圳、厦门和广州。这三个城市65岁以上人口占比和空置率均低于10%。这意味着深圳、厦门和广州三城的住房需求短期内仍较为旺盛，尤其是深圳65岁以上人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。 2.城市购房门槛越高，住房空置率越低 本报告选取房价和按揭贷款比例作为城市购房门槛的代理变量。 直观上，住房空置率的高低受城市购房门槛的约束，房价越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进一步住房空置的成本越高，进而会导致较低的空置率。据贝壳研究院数据，重点城市二手房房价中位数与住房空置率的相关系数为-0.71。可见，房价与住房空置率显著负相关，在房价较高的一二线城市，如北上深厦，住房空置率明显低于其他城市。 理论上，按揭贷款比例反映居民购房所需资金缺口，一定程度上反映居民购房难易程度。按揭贷