未来5-10年城镇潜在新增住房需求规模测算：我国城镇家庭住房需求还有多大增长潜力？

分析师：冯琳于丽峰曹源源 我国城镇家庭住房需求还有多大增长潜力？ ——未来5-10年城镇潜在新增住房需求规模测算 摘要：受人口自然增长率下降、城镇化率提升速度边际放缓、大规模城市更新告一段落等因素影响，未来5-10年我国城镇新增住房需求将出现系统性下降。即便考虑在政策友好前提下，城镇家庭 持有二套及以上住房占比明显提升的乐观情形，未来5-10年城镇新增住房需求也不及过去十年，这意味着我国房地产市场高速增长的阶段或已经过去。 自1998年起，我国房地产市场完全进入商品化时代，由此开启了长达20年的高速增长，市场规模快速扩张。除因房改等制度性改革激发要素活力外，城市化的推进、人口红利的释放和城市更新改造被认为是推动中国房地产市场持续繁荣的三个关键因素——我国城市化水平的快速提升带动新增城镇居民数量增加，而新增城镇居民相对年轻的年龄结构带来了庞大且稳定的中青年群体住房需求，同时，棚改政策催化下的城市更新又激发出大规模房地产投资和建设需求。展望未来，房地产市场中长期走势很大程度上取决于这三个关键因素还能够带来多大规模的城镇新增住房需求。对此，我们参考吴璟和徐曼迪（2021）1提出的城镇新增住房需求测算方法，对未来5-10年我国城镇潜在新增住房需求规模进行了拆解预测。 一、“一户仅一房”假设下的城镇新增住房需求预测 我们首先假设一个城镇家庭需要且仅需要一套住房，那么在特定时点上，城镇家庭存量住房套数 （不区分自有房和租房）应当等于城镇家庭户数。相应地，特定时间段内的“新增住房需求”来源于两个方面:一是城镇家庭户数的增加，即主动新增住房需求，具体可能来自城镇家庭户数的自然增长 （即随着城镇人口的自然增长，城镇家庭户数也会自然增加），或者来自城镇家庭户数的机械增长 （即除因自然增长以外的其他原因——主要是城镇化——带来的城镇家庭户数的增加，但需剔除就地城镇化的部分）;二是部分城镇家庭的原住房因为老化、拆除等原因而灭失，由此产生的对新住房的需求，即被动新增住房需求。 在上述假设下，我们根据第五次至第七次人口普查数据，对2001年以来我国城镇新增住房需求 结构进行了定量拆分，并以此为基础，对未来5-10年我国城镇潜在新增住房需求规模做出趋势性预测，具体分析如下： 1.因城镇家庭户数增加而带来的主动新增住房需求测算 城镇家庭户数自然增长：假设特定时间段期末相较期初的城镇化率保持不变，期初存量城镇人口在此时间段内的自然增加也会带来期末城镇家庭户数的增加，因而其增速应与期间人口自然增长率大致相当。但考虑到户均人口数并非恒定值——过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降——因此， 我们同时结合人口自然增长率和城镇家庭户均人口数两个指标，计算得到2001-2020年因城镇人口自然增加带动城镇家庭户数自然增加而引致的新增住房需求规模。其中，2001-2010年自然增加城镇家庭户数平均为79.3万户/年，2011-2020年提高至115.5万户/年。具体如下表所示： 2000年 2010年 2020年 城镇家庭户均人口数 3.11 2.85 2.57 2001-2010年期间 2011-2020年期间 根据人口自然增长率计算的期间自然增加城镇家庭人口数（万人） 2363.30 3125.69 期间自然增加城镇家庭户数（万户） 792.80 1154.73 期间自然增加城镇家庭户数年均值（万户） 79.28 115.47 注：期间自然增加城镇家庭户数=期间自然增加城镇家庭人口数/期初和期末城镇家庭户均人口数均值数据来源：人口普查资料，Wind，东方金诚测算 参考对历史数据的测算方法，预测未来5-10年自然增加城镇家庭户数，应当以对人口自然增长率和城镇家庭户均人口数的预测为基础。但因缺乏官方参考依据（如官方中长期人口增长目标等）作为抓手，预测我国中长期人口自然增长率存在很大难度。因此，在预测未来将会自然增加的城镇家庭户数时，我们采用了与处理历史数据不同的方法——鉴于20-34岁青年人口是城镇新增住房需求主力， 在过去20年为房地产市场带来了稳定的购房需求，因而可以通过测算未来5-10年的城镇青年人口规模来预测城镇家庭户数的自然增长潜力。 具体方法为，首先根据第七次人口普查资料公布的各年龄总人口规模、《中国人寿保险业经验生命表》中的各年龄死亡率数据以及我们对未来5-10年青年人口城镇化率的预测，计算得到未来5-10 年城镇青年人口规模；然后再依据过去20年城镇青年人口规模和自然增加城镇家庭户数之间的比例 关系，预测未来5-10年自然增加的城镇家庭户数。由下表可见，2001-2010年，年均自然增加城镇家庭户数和20-34岁青年人口规模（期初和期末均值）之间的比例关系为0.0050，2011-2020年提高至 家庭户均人口数料将进一步减少，因此，在进行预测时，我们将这一比例值向上进行了微调。 时期 20-34岁城镇人口数：期初和期末均值（万人） 期间自然增加城镇家庭户数年均值（万户） 比例值 2001-2010年 15928.49 79.28 0.0050 2011-2020年 19626.86 115.47 0.0059 2021-2025年 18921.24 113.53 0.0060 2026-2030年 17492.81 108.46 0.0062 数据来源：人口普查资料，东方金诚测算 最终计算结果显示，受20世纪末至21世纪初人口出生率偏低影响，未来5-10年城镇青年人口 规模将有所收缩。这就导致，尽管随户均人口数降低，二者之间的比例值有望继续提升，但未来5-10年的自然增加城镇家庭户数与过去10年相比仍会出现一定幅度的下降，其中，2021-2025年年均将降至113.5万户，2026-2030年年均将降至108.5万户。但需说明的是，上述预测方法依赖的是两个指标之间的数量比例关系，其逻辑严密性不及通过人口自然增长率和户均人口数来进行预测，但考虑到这两个指标间有一定的因果联系，且未来10年城镇青年人口规模的可预测性较强，因此，通过这一方法测算的结果反而更为可靠。 城镇家庭户数机械增长：城镇家庭户数的机械增长主要是指由城镇化带来的增长。对历史情况的测算方法为“期间实际增加城镇家庭户数-理论自然增加城镇家庭户数”，但以此简单计算出来的结果并未调整就地城镇化的影响。就地城镇化是指在本镇、本村实现的城镇化。就地城镇化会带来城镇家庭户数的增加，但不会带来新增城镇住房需求，因此需要修正就地城镇化的影响——在我国城镇化进程中，就地城镇化和异地城镇化齐头并进，据吴璟和徐曼迪（2021）测算，2001-2010年就地城镇化占比为37.4%，2011-2015年提高至56%。在修正就地城镇化影响后，2001-2010年，因城镇化而增加的城镇家庭住房需求年均为331.1万套，2011-2020年年均值下降至288.8万套。 2001-2010年期间 2011-2020年期间 实际增加城镇家庭人口数（万人） 18130.94 20616.41 理论自然增加城镇家庭人口数（万人） 2363.30 3125.69 机械增加城镇家庭人口数（未修正就地城镇化影响，万人） 15767.64 17490.72 机械增加城镇家庭人口数（修正就地城镇化影响，万人） 9870.54 7818.35 机械增加城镇家庭户数（修正就地城镇化影响，万户） 3311.22 2888.35 年均机械增加城镇家庭户数（修正就地城镇化影响，万户） 331.12 288.83 数据来源：人口普查资料，东方金诚测算 由于城镇家庭户数的机械增加主要由城镇化引致，因此，预测未来5-10年的机械增加城镇家庭户数，关键在于预测城镇化率走势。2021年我国城镇化率为64.7%，而根据社科院的研究结果，到2035年我国城镇化率将达到72%，简单线性平均后，预计2025年城镇化率将达到66.8%，2030年达到69.4%，由此计算得到2021-2030年每年因城镇化率提升而新增的城镇人口数量。考虑到随着各大城市户籍政策放开，我们判断未来十年就地城镇化比重会有所下降，故按照50%的就地城镇化比例对预测结果进行修正。再结合我们对未来5-10年城镇家庭户均人口数的预测，最终计算得到2021-2025 年因城镇化而机械增加的城镇家庭住房需求平均为129.0万套/年，2026-2030年均值为122.7万套/ 年，与过去20年相比有明显下降。 2001-2010年 期间 2011-2020 年期间 2021-2025年 期间 2026-2030年 期间 机械增加城镇家庭人口数（未修正就地城镇化影响，万人） 15767.64 17490.72 3202.50 2883.75 机械增加城镇家庭人口数（修正就地城镇化影响，万人） 9870.54 7818.35 1601.25 1441.88 机械增加城镇家庭户数（修正就地城镇化影响，万户） 3311.22 2888.35 644.95 613.56 年均机械增加城镇家庭户数（修正就地城镇化影响，万户） 331.12 288.83 128.99 122.71 数据来源：人口普查资料，东方金诚测算 2.因城市更新（旧房拆除）而带来的被动新增住房需求测算 2011-2020年期间与2001-2010年期间相比，城镇新增住房需求的一个重要变化是由存量住房拆 除引致的被动新增住房需求大幅度提升，这主要源于我国在2010年前后启动的大规模棚改。我们根据第五次至第七次人口普查资料所公布的期末不同建成年代家庭户住房数量，将各期末存量住房根据房龄进行分组，分别计算得到不同时期城镇存量住房的拆除数量以及不同年龄组房屋的拆除率。结果显示，2001-2010年间，年均城镇住房拆除数量为293.5万套，2011-2020年间大幅增加至年均约 475.1万套。 展望未来，住建部在2021年8月31日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，这意味着过去十年里快速推进的城市更新行动暂告一段落，未来的城市更新速度会放慢，更新模式也会发生改变（即从棚改到旧改）。可以预计，未来全国范围因城市更新而引致的新增住房需求将会明显下降。基于此政策导向，我们大幅下调了各年龄组房屋的历史拆除率作为未来10年城镇存 量住房拆除率的预测值，同时结合第七次人口普查资料公布的各年龄组存量住房数量，得到未来10年的城镇存量住房拆除数量。预测结果显示，2021-2030年间，年均城镇存量住房拆除数量约为 181.5万套，较2011-2020年均值大幅下降294万套，这与当前的政策导向相一致。 期初房龄 50年以上 40-50年 30-40年 20-30年 20年以下 合计 2001-2010年期间拆除率 60.15% 52.99% 39.56% 32.08% 34.15% 2011-2020年期间拆除率 58.59% 41.19% 40.40% 28.72% 13.81% 2021-2030年期间拆除率预测 35.00% 25.00% 15.00% 10.00% 2.00% 2021-2030年城镇存量住房 拆除数量预测（万套） 178.90 225.12 516.62 690.70 203.90 1815.25 注：第七次人口普查资料公布的不同建成年代存量住房数量未区分城镇家庭户和乡村家庭户，我们按照同一时点城镇家庭户数占总家庭户数的比重，对数据进行了调整，因此，与实际情况可能存在一定偏差。 数据来源：人口普查资料，东方金诚测算 3.“一户仅一房”假设下未来5-10年城镇新增住房需求预测 将新增住房需求拆分为自然增加主动新增住房需求、机械增加主动新增住房需求、被动新增住房需求三个部分，分别对应了人口红利、城镇化进程和城市更新改造这三大驱动房地产市场在过去20 年快速扩张的关键因素。展望未来，这三个因素都将有所弱化，这将带来未来5-10年中国城镇新增 住房需求的趋势性下降。根据我们测算，2021-2025年年均城镇新增住房需求为424万套，较2011-