房地产行业6月观察：前端衰退后端起，迎接预售新时代

新开工面积单月同比下滑45%，较5月降幅再次扩大，考虑到当前去化率和商品房的库存累积，预计仍将处于衰退趋势。目前新开工面积在绝对值上已经低于销售面积，上半年累计新开工住宅面积为4.9亿平方米，对应销售面积为5.8亿平方米，尽管已经出现倒挂，但我们认为，考虑到目前去化率的低迷和在售的已开工项目仍然存在，新开工仍将处于衰退趋势，对上游产业链带来负面影响。 竣工面积大幅度走低至单月下滑41%，较上月的-31%进一步走低，但我们预计随着因停贷事件带来的复工复产，预计当前降幅为年内低点。我们前期报告曾写到，2021年7月预售资金监管影响最大的是房企拿地，其次就是竣工，因为老项目的预售资金挪用问题，随着交付时间的临近，竣工的冲击最大。竣工的保障有两条路径：1）新项目销售的回款用于老项目的建设，依赖于销售的持续修复；2）已出险房企通过各种方式保交楼。目前来看，两个环节都有一定改善，近期停贷事件的发酵，对停工项目的交付带来保障，预计当前的竣工数据也会成为年内低点。 妥善处理当前的停工项目，最大的冲击是房企进一步去金融化，从预售时代进入到现房销售时代，会带来房企资产负债表的中期恶化。预售资金占房企负债的比重大多在40-60%，一旦因风险偏好下降，转化为现房销售，或者即便是预售，但和海外一样，只付少量的首付或者定金，仅在交房的时候再付尾款，这将导致房企的负债端收缩，对中期的成长性带来影响。 目前是房地产金融改革的深水区，制度的调整是全局影响，更加有利于目前处于模糊状态的中期格局形成。市场对房地产的认知，已经脱离了周期性的观察，而是从中长期格局维度来思考，而目前制度未定的情况下，中期格局并不清晰，金融改革的确定性下，我们预计中期格局的形成也将加快。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利