百强房企销售复苏，滨江强势补货杭州

市场出现复苏，地产和物业表现均相对强势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.3%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.2%和+1.1%。 整体土拍热度低温，部分城市分化。本周全国300城宅地成交建面1935万㎡，单周环比31%，单周同比-4%，平均溢价率5%（杭州、宁波等城市集中土拍热度分化）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面22115万㎡，累计同比-54%；年初至今，华润臵地、滨江集团、中海地产、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周一手房销售同环比连续三周同比为正。本周40个城市商品房成交合计988万平米，周环比+40%，周同比+8%，其中：一线城市周环比+36%，周同比+7%； 二线城市周环比+43%，周同比+17%；三四线城市周环比+27%，周同比-38%。 本周二手房销售环比上升、同比有所下滑。本周17个城市二手房成交合计186万平米，周环比+3%，周同比-12%，其中：一线城市周环比+19%，周同比-30%；二线城市周环比0%，周同比-2%；三四线城市周环比+2%，周同比-44%。 百强整体销售有复苏迹象，房企表现有分化。全国百强房企1-6月累计全口径销售金额34706亿元，同比-51%（降幅较1-5月收窄2pct）；6月单月全口径销售金额8311亿元，环比+60%，同比-43%（降幅较5月单月收窄17pct）。头部房企销售复苏更为明显，TOP10、11-30、31-50和51-100梯队单月同比分别为-36%、-41%、-51%和-54%；不同类型房企复苏也有分化，改善产品占比高的房企弹性更大且行业排名持续提升，TOP30房企中华润臵地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团5家单月全口径销售金额同比转正。 杭州二批次土拍延续分化态势，本土民企滨江成最大赢家。杭州2022年二批次集中土拍供应涉宅用地45宗，全部成交，其中12宗地块封顶进入“一次性报价+摇号”阶段，封顶率27%（一批次为38%），23宗底价成交，底价成交率为51%（一批次为45%）。从拿地房企看，滨江在一批次强势拿地后，二批次继续发力，获取12宗地块，权益投资金额达216亿元，其他品牌房企中，绿城获取2宗，招商、华发和联发各获取1宗，外来房企少有拿地，本地平台公司如萧山城投等获取11宗。我们认为自2021年下半年以来积极获取高素质土地的房企，其2022年下半年的推货量和去化率都有保障，能率先享受市场复苏红利，有望在本轮市场周期中实现弯道超车。 投资建议 地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务，强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 百强房企销售情况 百强整体销售有复苏迹象，房企表现有分化。全国百强房企1-6月累计全口径销售金额34706亿元，同比-51%（降幅较1-5月收窄2pct）；6月单月全口径销售金额8311亿元，环比+60%，同比-43%（降幅较5月单月收窄17pct）。头部房企销售复苏更为明显，TOP10、11-30、31-50和51-100梯队单月同比分别为-36%、-41%、-51%和-54%；不同类型房企复苏也有分化，改善产品占比高的房企弹性更大且行业排名持续提升，TOP30房企中华润臵地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团5家单月全口径销售金额同比转正。 图表1：TOP100房企累计全口径销售金额及同比 图表2：TOP100房企单月全口径销售金额及同比 杭州二批次集中土拍情况 杭州二批次土拍延续分化态势，本土民企滨江成最大赢家。杭州2022年二批次集中土拍供应涉宅用地45宗，全部成交，其中12宗地块封顶进入“一次性报价+摇号”阶段，封顶率27%（一批次为38%），23宗底价成交，底价成交率为51%（一批次为45%）。从拿地房企看，滨江在一批次强势拿地后，二批次继续发力，获取12宗地块，权益投资金额达216亿元，其他品牌房企中，绿城获取2宗，招商、华发和联发各获取1宗，外来房企少有拿地，本地平台公司如萧山城投等获取11宗。 图表3：杭州各批次集中土拍情况 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.3%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第8。本周地产涨跌幅前5名为三湘印象、滨江集团、万科A、绿城中国、鲁商发展，涨跌幅分别为+13.5%、+13.3%、+11.2%、+10.9%、+9.9%；末5名为宝龙地产、恒盛地产、易居企业控股、长春经开、蓝光发展，涨跌幅分别为-28%、-19.3%、-13%、-9.8%、-9.2%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.2%和+1.1%。本周物业涨跌幅前5名为正荣服务、兴业物联、C特发、滨江服务、碧桂园服务，涨跌幅分别为+9.9%、+9.7%、+9.2%、+8.7%、+7.5%；末5名为佳源服务、宝龙商业、烨星集团、领悦服务集团、中骏商管，涨跌幅分别为-18.8%、-16.5%、-9.1%、-8.9%、-6.9%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第27周，全国300城宅地成交建面1935万㎡，单周环比31%，单周同比-4%，平均溢价率5%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面22115万㎡，累计同比-54%；年初至今，华润臵地、滨江集团、中海地产、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，分别为394、392、355、349、319亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（6月25日-7月1日），40个城市商品房成交合计988万平米，周环比+40%，周同比+8%，月度累计同比-34%，年度累计同比-35%。其中： 一线城市：周环比+36%，周同比+7%，月度累计同比-30%，年度累计同比-31%； 二线城市：周环比+43%，周同比+17%，月度累计同比-33%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比+27%，周同比-38%，月度累计同比-46%，年度累计同比-56%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（6月25日-7月1日），17个城市二手房成交合计186万平米，周环比+3%，周同比-12%，月度累计同比-13%，年度累计同比-32%。其中： 一线城市：周环比+19%，周同比-30%，月度累计同比-26%，年度累计同比-38%； 二线城市：周环比0%，周同比-2%，月度累计同比-8%，年度累计同比-26%； 三四线城市：周环比+2%，周同比-44%，月度累计同比-28%，年度累计同比-66%。 图表18：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.54亿平米，环比+20.7%，同比+7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.7月，较上周+0.9个月，较去年同比+7.8个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。