北卡罗来纳州未来的住房：支持农村、郊区和城市成功的政策工具

研究报告北卡罗来纳州未来的住房支持农村、郊区和城市成功的政策工具玛雅布伦南莉亚·亨迪亚伦·施罗耶苏一鹏玛莎·费多罗维茨唐尼查尔斯顿和史蒂文·马丁布赖恩·比雷茨奥里亚科恩克里蒂·罗摩克里希南莎拉·斯特罗查克 2020 年 6 月布雷特·西奥多斯布雷迪·梅克塞尔RE SE A RC H T O AC T I ON L AB 关于城市学院非营利性城市研究所是一家领先的研究机构，致力于开发基于证据的见解，以改善人们的生活并加强社区。 50 年来，Urban 一直是对复杂的社会和经济问题进行严格分析的可靠来源；为政策制定者、慈善家和从业者提供战略建议；以及为所有人扩大机会的新的、有前途的想法。我们的工作激发了有效的决策，促进了公平并提高了人们和地方的福祉。版权所有 © 2020 年 6 月。城市研究所。允许复制此文件，归属于城市研究所。蒂姆·梅科的封面图片。 内容致谢执行摘要北卡罗来纳州未来的住房四六1地理变化的影响2北卡罗来纳州当前和未来的住房状况3北卡罗来纳州住房资源摘要27使住房策略与市场需求保持一致30开发和缩小北卡罗来纳州住房需求的政策工具菜单33北卡罗来纳州的推荐行动67附录 A. 方法和详细表格70“按社区类型划分的北卡罗来纳州住房市场”方法70北卡罗来纳州可供中低收入家庭负担得起的房屋太少75标准97负担能力97光谱98灾难100资金？103参考111声明独立114 四AC K NO W L E D GM E N TS致谢非常感谢城市研究所受托人和北卡罗来纳州住房金融局主席亚当艾布拉姆提出了这个研究项目。所表达的观点是作者的观点，不应归因于城市研究所、其受托人、资助者或下列参与利益相关者会议的组织。资助者不决定研究结果或城市专家的见解和建议。有关城市研究所资助原则的更多信息，请访问 urban.org/fundingprinciples。我们衷心感谢参加利益相关者会议的许多个人，他们为本报告的制定提供了信息并提供了他们的专业知识。我们很高兴有机会与这些组织的个人合作，共同解决北卡罗来纳州的住房问题。如果没有这些合作伙伴愿意参与并就如何最有效地解决这一关键问题进行丰富的讨论，这项工作是不可能完成的。北卡罗来纳州公寓协会北卡罗来纳州 Centrant 社区资本的蓝十字蓝盾基金会DataWorks NC 福赛斯县Habitat for Humanity NC 詹姆斯河资本哈佛大学林登景观住房研究联合中心地铁市长联盟 NC REALTORSNC 腔体 NC ChildNC 联盟结束无家可归 NC 印第安事务委员会NC 社区发展协会 NC 社区发展倡议 AC K NO W L E D GM E N TS五北卡罗来纳州商务部北卡罗来纳州卫生与公众服务部NC 大会，计划评估部 NC Homebuilders Association北卡罗来纳州住房联盟NC 住房金融机构 NC 市政联盟 NC 司法中心北卡罗来纳州恢复和弹性办公室NC 国家预算和管理办公室 NC 州长办公室北卡罗来纳农村中心NCSU 新兴问题研究所自助信用合作社西南委员会UNC 房地产开发中心 UNC 城市和区域研究中心 UNC 夏洛特城市研究所UNC 格林斯伯勒住房和社区研究中心 UNC 凯南私营企业研究所UNC政府学院西皮埃蒙特政府委员会 六执行摘要执行摘要在整个北卡罗来纳州的农村、郊区和城市县，严重的住房挑战破坏了经济成功和居民福祉。这些问题的紧迫性在 COVID-19 大流行造成的经济和健康风险之前和加剧。没有一个县有足够的经济适用房来满足收入最低的居民的需求，导致家庭预算紧张和租赁市场风险升高。基于该州人口学家对 2020 年之前的人口预测，我们预计全州将净增长约 866,000 户家庭，城市县和人口较多的郊区县将大幅增长；成本较高的农村县、农村休闲经济和人口较少的郊区县的适度增长；负担得起的农村县的增长更为温和。除非全州的利益相关者共同努力建立更健康的住房市场，否则当前低成本住房供应缺口、家庭需求增加以及与大流行相关的拖欠增加将共同加剧家庭的负担能力挑战，同时削弱租金的可行性和房屋所有权市场。推荐的住房政策目标保持目前租房者和业主的负担能力，尤其是»在每月费用低于 700 美元的住房中，以及»在全州的每个县。以每月 700 至 1,500 美元的成本生产更多住房，尤其是在»成本较高或以娱乐为主的农村县，以及»人口众多的大都市或县。保护为住宅稳定和公平进入住房市场而竞争的家庭，特别是»年收入低于 40,000 美元的家庭正如本报告中住房政策菜单的范围所展示的那样，州及其地区和地方可以选择许多不同的方法来实现这些目标，我们建议采用一套住房政策。注入资金来支持特定政策或——为了更容易地适应住房需求的变化——建立一个灵活的来源，如国家住房信托基金是必要的，但仅靠这些步骤不足以实现这些目标中的每一个。法律法规的变化可以进一步降低保存或生产成本，并解决市场失灵问题，以保护家庭免受流离失所、歧视和灾难。最后，公共领导和可见的合作对于将公共、私人和非营利行为者作为合作伙伴与整个北卡罗来纳州的健康住房市场保持一致至关重要。 执行摘要六一建议的操作对于州长办公室：»召集一个全州和多部门的工作组，为农村、郊区和城市住房市场的保存、生产和保护制定剧本，并指定一个负责实施住房政策的牵头机构（方框 5 提供了详细信息）。»通过劳动力发展计划重振建筑劳动力和公司（方框6 提供详细信息）。»通过家庭维修援助和健康支持，复制基于证据的健康老龄化计划，在州一级协调健康和住房伙伴关系（方框 4 提供详细信息）。对于州立法机构：»向住房信托基金分配历史性的资源注入，以便在该州不同市场类型的住房优先事项中分配（详见第 32 页）。»为住房信托基金建立专门的收入来源，以提高可持续性（详见第 29-31 页）。»通过增加住房信托基金灵活性的立法或通过单独资助的计划扩大获得短期和长期租金补贴的机会，以保护每个县面临突然收入损失或市场条件阻碍负担能力和稳定性（方框 9 提供了详细信息）。对于住房金融机构：»通过小额抵押贷款试点测试填补市场贷款缺口的可行性（方框 7 提供了详细信息）。»开发或与银行和社区发展金融机构合作，以支持购买和保留无补贴的出租房屋（方框 3 提供详细信息）。»通过公园收购基金保护人造家庭公园（方框 1 提供详细信息）。对于县和地方政府：»通过评估过程试行产权清除计划，以确保在灾难发生前明确产权（方框 12 提供详细信息）。»鼓励基于法院的驱逐预防诊所通过现有的资源（方框 10 提供详细信息）。»清点目前负担得起的和/或公有的地块，以增加租金保留和新住房生产的机会（更多详细信息，请参见第 41-42 页）。对于私人和慈善组织：»资助住房和健康伙伴关系（方框 8 提供详细信息）。»支持与住房生产、保存和保护相关的组织能力建设活动，以促进成功实施本报告中描述的政策工具（方框 5 提供详细信息）。 八执行摘要以本报告中提供的证据和分析为基础，北卡罗来纳州人可以团结起来，致力于采取循证行动，建立一个为该州所有居民服务的健康住房市场；支持从 COVID-19 大流行中实现包容性复苏；促进农村、郊区和城市县域的共同繁荣。 HO U S I NG FOR NO RT H C A RO L I NA ' S FU TU RE1北卡罗来纳州未来的住房2019 年，房利美首席经济学家预测，住宅建设将成为 2020 年美国经济增长的关键驱动力。1 尽管大流行已经动摇了经济预测，但州和地方的行动对于促进运转良好的房地产市场仍然至关重要。州和地方社区今年奠定的基础可以支持公共卫生，实现更有效的复苏，并为未来几十年的经济繁荣奠定基础。北卡罗来纳州的经济很复杂，该州有几个不同的社区概况。尽管存在这种多样性和复杂性，但三种经济趋势影响着全州的每个社区。首先，人才供应和就业增长密切相关。对于做出选址决策的公司而言，住房条件和可用性非常重要（Rabianski、DeLisle 和 Carn 2001）。能够满足潜在雇主对强大人才管道和适合其劳动力的住房需求的社区将具有更大的吸引力。在对 300 家公司进行的一项全国性调查中，三分之二的人认为附近缺乏经济适用房已经损害了他们招聘和留住初级和中级员工的能力。超过一半的人表示，由于通勤时间长，他们的员工流动率增加（Wardrip、Williams 和 Hague，2011 年）。正如我们在本报告中所解释的那样，北卡罗来纳州目前在所有成本范围内的房屋2（单户和多户）太少了。中低收入家庭的住房短缺最为严重。满足不同收入人群的住房需求对于维持多元化和蓬勃发展的劳动力至关重要。其次，社区经济稳定取决于每个收入类别的居民都能获得住房。快速上涨的房价与社区就业下降有关，而在缺乏足够住房供中等收入居民居住的社区，就业增长较慢（Glaeser 2006；Wardrip、Williams 和 Hague 2011）。从北卡罗来纳州人口统计学家的人口预测推断，该州预计到 2030 年将增加 866,000 个新家庭（其大都市区大幅增长），但住房供应预计无法满足这些新居民的需求。经济不稳定通常是由限制劳动力流动和增加商业成本的住房短缺造成的。住房短缺社区的成本增加和收入损失通过减少应税经济活动消耗了当地经济；未付账单增加；以及卫生系统、学校、紧急服务、儿童福利系统等可避免的成本。 2HO U S I NG FOR NO RT H C A RO L I NA ' S FU TU RE最后，通过新建和保护来增加经济适用房的供应会产生巨大的投资回报，而社区正在限制他们的增长潜力，因为他们没有利用这些项目可以带来的经济增长。全国房屋建筑商协会估计，仅在建设的第一年，经济适用房建设项目就可以产生 790 万美元的当地收入、122 个当地就业机会和 827,000 美元的当地政府收入（NAHB 2010。此外，研究发现家庭中的孩子受益于经济适用房计划的人的收入增加了 31%，并在以后的生活中贡献了更多的税收。对北卡罗来纳州社区的研究表明，经济适用房对周围的房产价值没有影响3，这与其反对者的普遍论点相矛盾。在本报告中，我们根据北卡罗来纳州的住房状况、我们对当前和未来住房需求的分析以及对其他州和地区正在部署的住房政策的审查，提供了一系列政策工具。我们发现，保护有补贴和无补贴的经济适用房对于满足该州的住房需求至关重要。还需要生产所有收入水平都能负担得起的新住房，并增加对居民的保护。我们为每个策略提供策略选项。地理变化的影响北卡罗来纳州每个社区的人口、住房和经济趋势都不同。在全州范围内，房地产市场的健康状况和整体经济状况差异很大。但每个社区都需要更好地调整其住房政策和经济发展战略。北卡罗来纳州拥有美国最大的农村人口之一。全球经济趋势（如制造业的全球化）的影响主要是负面的，影响当地经济。尽管存在这些影响，农村社区仍有望通过加强对出口的关注来改善经济（Portugal et al. 2019）。但是，如果没有足够的住房和解决雇主所需的劳动力和地理位置便利的计划，农村社区将继续输给其他地区。农村社区必须制定能够应对全球经济趋势并确保他们能够从国际经济带来的机遇中受益的住房政策。该州的城市中心拥有全国最具活力的经济体。这些领域的挑战是确保每个社区都蓬勃发展。住房成本上升、高档化和中等收入工作岗位减少导致的流离失所正在共同造成日益严重的危机，这反映在无家可归者的增加、贫困的增加和相关的社会挑战上。新冠病毒- HO U S I NG FOR NO RT H C A RO L I NA ' S FU TU RE319大流行将使情况变得更糟。其他城市地区的历史告诉我们，短视的住房政策可能对种族平等、工人保留和经济发展产生可怕的影响。在城市核心和农村之间，不同类型的社区正在努力应对自己的住房挑战。一些人正在应对旅游经济的经济波动，对短期住房的需求很高，以及这如何影响居民的住房成本和房产价值。要让这些社区同时满足流动人口、快速老龄化人口及其服务业劳动力的需求，需要一种微妙的平衡。其他地区面临制定有效的跨州区域