物业服务行业中期策略：底部徘徊、静待花开
中 泰 证 券 研 究 所 专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信 ｜ 证 券 研 究 报 告 ｜ 2 0 2 2.06.21 底部徘徊、静待花开 ——物业服务行业中期策略 陈立 S0740520080008 chenli@r.qlzq.com.cn 李垚 S0740520110003 liyao@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 2 行业政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展 中央层面对行业定调：完善制度与促进发展。 上层主要设计围绕现有物业行业各方面痛点进行制度补足与优化，及鼓励物业公司发展其他社会服务业务扩大行业版图，有利于行业树立正确的价值观，也有利于行业长期的健康发展。 发布时间 政策文件 部门 物业相关核心内容 2021年1月 《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 住建部等10部委 在物业服务范围、价格形成机制、业委会制度完善、鼓励社区增值服务探索、优化维修资金使用流程等多维度提出改进意见 2021年3月 《“十四亏”规划纲要》 全国人民代表大会 督促业委会和物业服务企业履行职责，改进社区物业服务管理 2021年4月 《2021年新型城镇化和城乡融合収展重点仸务》 収改委 ，支持老旧小区引入市场化物业服务戒推行社区托管、社会组织代管等方式，提高物业服务质量和标准化水平等仸务。 2021年5月 《关二推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》 商务部等12部门 鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快逑、前置仓等领域延伸，推劢“物业服务＋生活服务” 2021年7月 《 关二维护新就业形态劳劢者保障权益的多项意见》 人社部等8部门 明确规范用工、健全保障制度等 2021年7月 《关二持续整治规范房地产市场秩序的通知》 住建部等8部门 未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营不收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定戒公示收费项目标准收叏费用；擅自利用业主共有部分开展经营活劢，侵占、挪用业主共有部分经营收益等行为的整治 2021年9月 《关二加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》 住建部不収改委 提出城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择与业化物业服务公司接管。推劢建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参不、共商亊务、协调于劢的社区管理新机制 2021年10月 《关二推劢生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》 商务部不収改委 推进社区物业延伸収展基础性、嵌入式服务。推劢大城市加快収展老年劣餐、居家照护服务。支持利用社会力量収展托育服务设施。 2022年2月 《“十四亏”国家老龄亊业収展和养老服务体系规划》 国务院 提出要建设普惠养老服务网络；収展社区养老机极 2022年5月 《关二推进以 县城为重要载体的城镇化建设的意见》 中共中央办公厅 提出优化公共充换电设施建设布局，加快建设充电桩，推劢老旧小区改造。 来源：全国人大、国务院、政府各部委、中泰证券研究所 图表：中央政府部门对物业服务行业相关指导政策 3 地方层面对政策的落地执行：落地规范细则、推动行业市场化、鼓励多元业务。 地方政策主要是对中央层面的指导方向进行细化，具体看，制度方面，采取了如制定收费标准，完善基层治理、设立企业信用评级机制等优化；市场化方面，要求公开收费和共有资金信息，建立“质价相符”的物业费市场调节机制等。 来源：各地政府及相关部委、中泰证券研究所 发布时间 政策文件 地方与部门 物业相关核心内容 2020年5月 《关二加快推进养老服务収展的实施方案》 北京市政店 探索居家养老，实现“物业服务+养老服务” 2021年3月 《物业服务企信用评价管理办法》 哈尔滨市住建局 每年对物业服务企业进行信用等级评价，物业服务企业具有违反法律、法规规定戒者物业服务合同约定、停止物业服务等情形，列入严重失信企业“黑名卑” 2021年3月 《关二支持物业服务企业开展房地产中介服务有关意见的通知》 青岛市住建局等8部门 鼓励物业服务企业通过加盟、兼幵、重组等方式开展房地产中介服务等 2021年4月 《2021年全省物业管理工作要点》 沈阳市 加强物业管理力度，强化行业指导监管，强化维修资金，信息公开，积枀推进物业管理融入基层社区，打造标杆项目 2021年7月 《关二加强和改进我市住宅物业管理工作的指导意见》 天津市 推劢物业管理融入基层社会治理，指导业主委员会充分収挥作用，推劢物业管理服务上水平 2021年8月 《上海市住房収展“十四亏”规划》 上海市政店 加快推劢住宅小区新型基础设施建设，推劢物业服务线上线下融合収展；建立“质价相符”的物业服务市场调节机制，促进物业企业与业化、连锁化、品牌化经营。 2021年8月 《广西壮族自治区住宅物业服务费收管理工作指导意见》 柳州市 明确柳州市住宅前期物业服务费政店指导标准及停车收费政店指导标准。 2021年9月 《关二公布物业服务企业开展居家社区养老服务试点名卑的通知》 山东省 确定“山东绿地泉物业服务有限公司”等15家物业服务企业开展居家社区养老服务试点。 2021年9月 《深圳市物业服务企业“合法经营规范收费”承诺书》 深圳市物业管理协会 要求公开物业服务收费和共有资金信息内容增加优质物业管理服务供给。 2022年2月 《镇江市住宅物业管理条例》 镇江市人大常委会 回答了物业管理中党建引领作用如何収挥，业主如何规范自治，物业服务企业如何规范服务等问题 2022年3月 《关二加强和改进全市住宅小区物业管理工作的意见》 驻马庖政店办公室 规定物业管理职责，规范住宅小区管理，强化物业服务企业监管，提高物业管理水平 2022年3月 《南宁市住宅前期物业服务收费方案》 南宁市収改委 拟分5个等级定价，调整住宅前期物业收费 2022年5月 《关二进一步加强住宅物业服务项目疫情防控中从业人员防护的通知》 北京市住建委 要求物业从业人员根据社区防控要求参加物业服务亊项之外的集中核酸检测等一线疫情防控工作的，必须要严格执行相关防护要求 行业政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展 图表：地方政府部门对物业服务行业相关指导政策 4 市场空间：物业服务行业处在生命周期的成长期 来源：中泰证券研究所 物业行业多维度均有可观的发展空间 形成期 成长期 成熟期 衰退期 图表：物业行业为产业生命周期的成长期 5 从传统的住宅物业管理，到商业、公共、基础设施，乃至片区、城市的综合管理，从基础服务，到设施服务，再到资产服务；此外，社区增值服务广义上可以理解为围绕房产与人相关的一些经济活动，物业公司的增值服务也正处在快速探索与发展阶段，覆盖的业态逐渐增多。 来源：中泰证券研究所 市场空间：物业行业的业务范围一直在延展 图表：物业服务从小区走向城市 6 据我们测算，预计2025年后，考虑到当前城镇化率及房屋更新的需求，每年依旧有数亿平米的新房交付为基础物业服务提供稳定的增量，同时存量住宅物业渗透率依旧有提升空间，企事业单位及军队的后勤社会化持续推进也能持续为基础物业服务面积增加提供可观的增量，此外，新建的基础设施，如桥梁、道路维护，公共场所如各种场馆、地铁、机场等也能带来持续的增量。 来源：《物业服务行业专题：怎么看行业市场空间》（发布于2021年6月16日）、中泰证券研究所 业务类型 预计截至2025年行业市场空间（亿元） 基础物业服务 12560 住宅 8000 非住宅 4560 写字楼 827 产业园区 1544 学校 550 医院 450 商业 575 公共场馆不枢纽 614 城市服务 15800 增值服务 7444 非业主增值服务 1658 业主增值服务 5786 合计 35804 市场空间：截至2025年行业市场空间有望超过3万亿元 图表：物业服务行业空间测算 7 板块基本面回顾：收入利润大幅增长 近年板块收入高增原因：1）上市公司得资本推动，提升扩张速度；2）房地产公司开始大量交付，大多数板块内公司能直接获得来自母公司交付的项目；3）非住宅领域进一步开放；4）城市服务、增值服务等新业态的快速成长；5）头部公司在品牌与资金、人力的加持下，对存量住宅的渗透进一步提升。 8 行业近年利润率稳定主要有3个原因：1）登陆资本市场带来业绩上的压力；2）管控优化，缓解成本端压力；3）高利润率的增值业务收入占比提升。 ROE下行源于上市融资导致阶段性净资产快速提升。 板块基本面回顾：利润率稳定，ROE下行 9 具体来看：民企属性，背靠房地产开发公司，偏住宅业态，存在较强的交付体量及并购逻辑的公司，整体营收规模增速较快：如碧桂园服务、金科服务、合景悠活、融创服务、旭辉永升服务、世茂服务等；越秀服务和金茂服务由于刚上市且基数较小，同样呈现出高增速的结果；而国企背景偏公建业态，商管业态和纯第三方物业公司的营收规模增速相对略慢，但从绝对值看依然有较高的增速。 公司间分化：住宅较多，有并购及关联方交付公司增速快 10 公司间毛利率差距整体在缩小，具体来看是原先毛利率较高的公司面临较大的毛利率下行压力，而原本毛利率处于行业较低位置的公司，凭借一系列新业务开展及存量业务的梳理改善项目经营效率，让毛利率得到修复。 公司间分化：此前较大的毛利率差如今正在缩小 11 在行业规模快速扩张的同时，头部公司并没有大幅增加开销，反而大多数公司实现了费用率的下行。物业服务行业整体的管理经营依旧比较粗放，中后台数字化程度仍有较大提升空间，各家物业公司的年报中大多披露了其信息化升级的规划，而从系统研发到投入使用再到反映到报表端会滞后，我们认为行业的费用率在未来2-3年的时间内，有望随着科技化升级迎来进一步的改善。 公司间分化：管控优化，费用率下行 12 我们观测的重点物业公司大多账面为净现金状态。考虑到物业行业主要的基础物业服务业务及大多数的消费类或资产运营类的业务都是轻资产经营模式，稳态经营下，单盘盈利的项目经营性现金流会高于净利润，物业行业持续经营的现金流较为健康。 公司间分化：在手资金富余 13 行业表现：2021下半年至今持续调整 关联方风险与对行业政策担忧主导板块行情，估值探至底部。多数上市物业公司为房企子公司或兄弟公司，存在较多关联交易，房地产行业自2021年下半年以来信用风险持续发酵，市场担忧房企现金流紧张会对未来项目交付体量与进度、关联方物业公司的费用支付等产生影响。 -70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%21-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-05恒生指数恒生物业服务及管理来源：Wind、中泰证券研究所 图表：物业服务行业市场表现 14 2022年初至今，头部及二线民企背景的物业公司估值进一步下挫，央国企背景的物业公司及无开发商背景的物业公司，股价表现较为稳定。可以看出房地产行业信用风险的发酵对物业的冲击还在持续。 来源：Wind、中泰证券研究所 注：股价以6月14日收盘价为准,各公司盈利预测来自wind一致预期 证券名称 总市值(亿元) PE（TTM） PE（2022E） PE（2023E） PE（2024E） 年初至今涨跌幅（%） 绿城服务 214.95 24.16 19.93 15.60 12.36 6.94 中海物业 242.15 28.63 21.64 16.35 12.46 3.63 滨江服务 52.51 15.52 11.69 8.46 6.20 2.94 华润万象生活 720.11 39.71 31.29 23.91 18.83 0.96 雅生活服务 157.23 6.48 5.72 4.88 4.26 (3.16) 新大正 52.06 30.06
