统计局5月房地产行业数据点评：单月降幅收窄，回暖迹象渐显

事项： 统计局公布5月房地产投资和销售数据。2022年前5个月，商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%； 商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%；房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面积23362万平方米，同比下降15.3%。 国信地产观点：1）销售仍低迷但量价边际改善，政策转向效果滞后显现；2）羸弱基本面叠加疫情影响，主要数据恶化但单月降幅收窄；3）开竣工未见修复，地产链压力仍大。4）投资建议：本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。429政治局会议后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出，静候三季度基本面修复。近期基本面分歧造就的“黄金买点”正是地产股的配置良机，建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、万科A、绿城中国、招商积余、贝壳-W。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售仍低迷但量价边际改善，政策转向效果滞后显现 销售累计同比恶化，2022年1-5月商品房销售额累计48337亿元，同比-31.5%，较前值下降2.0个百分点； 销售面积累计50738万平方米，同比-23.6%，较前值下降2.6个百分点。但从单月值来看降幅收窄，2022年5月商品房销售额10548亿元，同比-37.7%，降幅较前值收窄8.9个百分点；销售面积10970万平方米，同比-31.8%，降幅较前值收窄7.2个百分点。销售均价环比改善，2022年1-5月，商品房销售均价为9527元/㎡，同比-10.3%，环比+0.3%。由于政策转向效果不会立竿见影，基本面反转有所滞后，5月楼市热度改善并不明显，但我们认为随着疫情影响逐步减弱，叠加上年同期的低基数，三季度数据大概率修复。 图1：商品房销售额累计同比增速（单位：%） 图2：商品房销售额单月同比增速（单位：%） 图3：商品房销售面积累计同比增速（单位：%） 图4：商品房销售面积单月同比增速（单位：%） 图5：商品房销售均价同比增速 图6：商品房销售均价环比增速 羸弱基本面叠加疫情影响，主要数据恶化但单月降幅收窄 开发投资持续走低。2022年1-5月房地产开发投资完成额累计为52134亿元，同比-4.0%，较前值下降1.3个百分点。5月单月开发投资完成额为12980亿元，同比-7.8%，降幅较前值收窄2.3个百分点。开发投资走低的原因有二：一是疫情影响了正常的施工活动，导致建安投资支撑减弱，二是土地市场热度仍在低位，土地购置费也对开发投资造成了拖累。其中疫情影响将逐步减弱，开发投资边际修复。 到位资金降幅扩大。2022年1-5月房企到位资金累计为60404亿元，同比-25.8%，较前值下降2.1个百分点。5月单月到位资金为11882亿元，同比-33.4%，降幅较前值收窄2.2个百分点。拆解房企资金来源，可以看到销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）的拖累最为严重，反映出销售下行、回款变慢已成为到位资金走低的关键原因。 图7：房地产开发投资累计同比增速（单位：%） 图8：房地产开发投资单月同比增速（单位：%） 图9：到位资金累计同比增速（单位：%） 图10：到位资金单月同比增速（单位：%） 图11：国内贷款占比vs销售回款占比 图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 开竣工未见修复，地产链压力仍大 除疫情冲击外，开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，延续弱势。2022年1-5月，新开工面积累计51628万平方米，同比-30.6%，较前值下降4.3个百分点。5月单月新开工面积11889亿元，同比-41.8%，降幅较前值收窄2.3个百分点。竣工强弩之末，疫情之下跌幅扩大。2022年1-5月，竣工面积累计23362万平方米，同比-15.3%，较前值下降3.4个百分点。5月单月竣工面积3332万平方米，同比-31.3%，降幅较前值扩大17.1个百分点。后续开工预计延续低位，但若疫情缓和、施工正常进行，竣工有望底部修复。 从对经济、财政、就业等方面的影响看，地产链压力仍然较大。 图13：新开工面积累计同比增速 图14：新开工面积单月同比增速 图15：竣工面积累计同比增速 图16：竣工面积单月同比增速 投资建议：坚定把握基本面分歧造就的“黄金买点” 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。429政治局会议后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出，静候三季度基本面修复。近期基本面分歧造就的“黄金买点”正是地产股的配置良机，建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、万科A、绿城中国、招商积余、贝壳-W。 风险提示： 1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。