银行首套房贷款定价下限下调：政策意图和方式

5月15日央行、银保监会调整差别化住房信贷政策，首套房商贷利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷款利率政策下限按现行规定执行。1、政策背景及目的：政策U型底，结构性降息，定向稳信用。1季度个人住房贷款同比增8.9%，增速已经是2012年来最低水平，且根据我们调研，个别银行年初以来有按揭信贷塌方的现象，反映出当前市场购房者预期普遍较弱。降低首套房最优贷款利率下限可以积极引导首套房刚需群体的购房预期，在维持政策底线思维基础上实现定向稳信用。2、方式和幅度：本次首套房利率下限调整采用的是加点下调的方式（相当于首套房加点-20b ps），仅针对新增贷款，对存量按揭贷款的利率没有影响。且在中央基础上，赋予地方和银行一定定价自主权。3、潜在效果评估：短期会积极提振需求，促进个别地方房企销售，但长期考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限，长期仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。 对银行影响定量测算：对息差和利润的拖累有限，综合考虑存款定价上限下调后银行息差保持平稳。1、仅考虑按揭贷款利率下调的单边影响：首套房最优贷款利率下限下调2 0bps，对银行净息差的影响在0.27-0.49bps，对银行2022E税前利润影响幅度在0.25-0.45%，总体影响有限。其中国有行受到的拖累最为明显，主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高。对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行整体影响、2、考虑存款定价上限的下行，即在首套房贷款利率下调20bps和存款定价上限下调10bps的综合影响下，银行2022年息差保持平稳。上市银行整体息差提升在0.82-1.04bp，对上市银行税前利润的提升在0.8-1.0%。其中农商行息差和利润提升最为明显，从板块影响看农商行>城商行>国有行>股份行，主要原因为农商行存款以及定期存款占比相对较高，缓释力度较大，且资产端按揭贷款规模和占比较低，受到的资产端下行影响较小。 对个人影响定量测算：个人还款减负2.33%。针对首套房贷款群体，30年还款周期假设下，首套房商贷利率下限下调20bp，对还款额的影响在2.3%。 投资建议：看好银行板块；选择成长确定强的标的。市场风险偏好下降利于低估值的银行板块，稳增长预期会继续推动银行板块。选股要选资产端强、资产质量扎实的银行（需求下降；经济面临压力）。我们重点推荐的是行业和区域布局较好的城农商行板块，考虑到估值因素，建议近期关注江苏、南京和苏州。 风险提示事件：经济下滑超预期。 事件：5月15日央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 一、政策背景及目的：政策U型底，结构性降息，定向稳信用 下调首套房最优贷款利率的背景：购房者预期转弱，年初以来按揭信贷增速有明显放缓，个别银行呈现信贷塌方。按揭需求放缓一方面是由于去年以来，以恒大、融创为代表的房企陆续出险，地产产业链持续下行，导致居民购房需求有后臵；另一方面则是在经济持续下行叠加疫情冲击下，居民可支配收入放缓，有效需求不足，使得购房预期迅速转弱。1季度个人住房贷款同比增8.9%，增速已经是2012年来最低水平，且根据我们调研，个别银行年初以来有按揭信贷塌方的现象，反映出当前市场购房者预期普遍较弱。 图表：各类贷款同比增速 图表：10大城市商品房月均成交面积（万平方米） 图表：30大中城市商品房月均成交面积（万平方米） 结构性降息的方式和幅度：加点下限下调，且赋予地方和银行一定定价自主权。1、本次首套房购房利率下调采用的是加点下限下调的方式，相当于首套房加点下限从0调整为-20bps，而不是直接统一调整房贷基准利率LPR，仅针对新增贷款，对存量按揭贷款的利率没有影响。2、且在中央基础上，地方和银行具有较大自主权：地方层面可根据“因城施策”原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。 降低首套房最优贷款利率下限可以积极引导首套房刚需群体的购房预期，在维持政策底线思维基础上实现定向稳信用。当前制约经济的核心问题是需求，货币政策效果有限，直接降低LPR对宽信用的效用较低，且中美利差也决定目前不是全面降息的有利时间窗口。通过降低首套房最优贷款利率下限这类结构性的利率政策，仅对首套房刚需用户、且赋予地方政府和银行较大自主权，可以在“房住不炒”的底线思维下，支持刚性和改善性住房需求，引导刚性购房主体的信心和预期。 图表：社融和M2剪刀差仍在收窄，市场有效需求不足 预计地产政策大概率呈现“U型底”，落实地产长效机制的同时，边际改善托底经济。一方面，房地产长效机制仍会坚定落实，本轮房地产调控周期从2016年首提房住不炒走到现在，长效机制不断迭代，监管闭环逐渐合拢，长期经济结构转型不断推进，实现经济的高质量可持续发展。 另一方面在相关主体行为变化导致市场收缩后，监管出面稳定市场情绪，防止经济快速下滑，避免出现系统性金融风险。预计本轮地产周期下，政策强刺激推动市场预期拐点趋势向上的概率较低，相关放松性地产政策更多是底线思维和局部思维。（关于我们对地产政策的判断跟踪，详见我们系列专题《“U”型底｜从恒大事件看地产金融政策：底线思路，逐渐放松》、《恒大集团与大型企业风险处理政策：“底线思维”与“大而不倒”》） 图表：已经落实的房地产长效机制 图表：地产政策的“相机抉择” 政策潜在效果评估：预计短期会积极提振刚需购房者需求，促进个别地方房企销售。在新差异化住房信贷政策下，商业银行发放房贷的可调节空间更大，有助于更好地促进刚需群体的实际贷款利率下行；同时可以鼓励地方房企销售，促进房地产市场回暖。 但考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限，长期而言仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。过去十年居民杠杆增速和可支配收入增速长期处于长期不匹配的状态，按揭贷款自2011年来的复合增速在19.7%，而同期居民可支配收入复合增速则仅有9.2%，当前居民债务收入比已经持续攀升至2021年135%的高位，居民未来持续加杠杆的空间已经较为有限。未来提振居民有效需求仍需着力于提高居民可支配收入。 图表：居民债务收入比（债务余额/可支配收入） 图表：居民收入增速 二、对银行及个人影响定量测量 1.1银行视角：对息差和利润的拖累有限，综合考虑存款定价后息差平稳 首套房最优贷款利率下限下调20bps， 对银行净息差的影响在0.27-0.49bps，对银行2022E税前利润影响幅度在0.25-0.45%，总体影响有限。其中国有行受到的拖累最为明显，主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高，若首套房新发贷款利率下调20bps，则在首套房新增占比分别为50%/70%/90%的假设下，净息差下行0.34/0.47/0.60bps，对2022年税前利润的拖累在0.30%-0.55%。对股份行、城农商行的影响则总体有限，弱于对上市银行整体影响，首套房新增占比90%的假设下，对息差拖累不足0.30bps，对税前利润拖累不足0.30%. 测算假设及依据：1、按揭贷款投放规模，在各家2022E总贷款增速假设上，综合考虑银行房地产贷款双集中管理要求及市场按揭需求情况，假设按揭贷款存量占比小幅略降0.5%，由此倒算全年按揭贷款余额的净增量。根据平安银行披露个人房屋按揭及持证抵押贷款余额及投放情况，投放规模预估为净增规模的2倍。2、首套房贷款占比，根据21年10月21日国新办新闻发布会上银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。根据这一水平分别假设首套房新增占比50%/70%/90%，进行相应的测算。3、首套房新发贷款利率，均同步跟随最优贷款利率下限下调20bps，而实际银行操作过程中，针对不同风险的客户可以在最优贷款利率基础上实现灵活加点，实际中对银行资产端利率和利润的负面影响要小于测算结果。 图表：首套房最优贷款利率下限调整对银行息差和利润的影响（不考虑存款端） 考虑前期存款定价上限的下行，即在首套房贷款利率下调20bps和存款定价上限下调10bps的综合影响下，银行2022年息差保持平稳。根据财新网，4月市场利率定价自律机制鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点（BP），主要意图是通过降低银行存款成本，从而实现资产端对实体的定价下行，因此将银行存款成本-10bps纳入测算考量，在首套房新增占比50%/70%/90%的假设下，上市银行整体息差能够提升在1.04/0.93/0.82bp，对上市银行税前利润的提升在0.8-1.0%。 贷款定价下限下调+存款定价上限下调对农商行息差和利润提升最为明显，从板块影响看农商行>城商行>国有行>股份行，主要原因为农商行存款以及定期存款占比相对较高，缓释力度较大，且资产端按揭贷款规模和占比较低，受到的资产端下行影响较小。对农商行板块，若首套房新发贷款利率下调20bps，存款定价上限下调10bps，则在首套房新增占比分别为50%/70%/90%的假设下，净息差提升1.41/1.36/1.31bps，对2022年税前利润的提升在1.34%-1.45%。存款成本缓释测算逻辑：对存量重定价部分和新增存款部分合计贡献进行测算。1、假设存量存款重定价时间分布，根据存款重定价期限分布，假设 3M -1Y定价下调10bp。2、增量存款贡献测算，假设新增存款的期限分布与2021年一致，则新增存款中定价下移的占比则是 3M -5年期部分，假设1-3年期各占1/3。 图表：首套房最优贷款利率下限调整对银行息差和利润的影响（考虑存款端，更中性） 1.2个人视角：个人还款减负约2.33% 针对首套房贷款群体，且被银行定义为最优客户群体，测算结果：30年还款周期假设下，首套房商贷利率下限下调20bp，对还款额的影响在2.3%。假设100万总贷款，在原有定价下，月还款额为5176.32元，年还款额为62115.78元，总还款额为186.4万元。若贷款定价下调20bps，则月还款额可以减少120.38元，年还款额可以减少1444.54元，总还款额可以减少4.33万元，在原有总还款基础上减负约2.33%。 假设条件：原首套房贷款最优定价锚定的是5Y-LPR，当前利率水平为4.6%，若总贷款期限为30年，总贷款额为100万元，还款方式为等额本息。2022年5月15日后首套房贷款最优定价锚定的是5Y-LPR-20bp，当前利率水平为4.4%。需注意的是，本次贷款利率调整对象仅针对首套房贷款客户，对于二套房及以上贷款利率不作调整，最优贷款利率仍为5Y-LPR+60bp，当前利率水平为5.2%。 图表：首套房最优贷款利率调整对个人还款额的影响 三、板块投资建议 看好银行板块；选择成长确定强的标的。市场风险偏好下降利于低估值的银行板块，稳增长预期会继续推动银行板块。选股要选资产端强、资产质量扎实的银行（需求下降；经济面临压力）。我们重点推荐的是行业和区域布局较好的城农商行板块，考虑到估值因素，建议近期关注江苏、南京和苏州。 风险提示事件：经济下滑超预期。 图表：银行估值表（交易价格：2022-05-13）