统计局4月房地产数据点评：求其中者得其下

事项： 统计局公布 4 月房地产投资和销售数据。2022 年前 4 个月，商品房销售额 37789 亿元，同比下降 29.5%； 商品房销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%；房地产开发投资 39154 亿元，同比下降 2.7%；房屋新开工面积 39739 万平方米，同比下降 26.3%；房屋竣工面积 20030 万平方米，同比下降 11.9%。 国信地产观点：1）销售持续恶化，非“刺激”无以支撑；2）羸弱基本面又逢疫情冲击，主要数据跌幅扩大；3）开竣工未见修复，地产链压力仍大。4）投资建议：本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行； 房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售持续恶化，非“刺激”无以支撑 销售持续恶化。2022 年 1-4 月，商品房销售额累计 37789 亿元，同比-29.5%，较前值下降 6.8 个百分点； 销售面积累计 39768 万平方米，同比-13.8%，较前值下降 7.1 个百分点。从单月值来看，2022 年 4 月商品房销售额 8134 亿元，同比-46.6%，较前值下降 20.4 个百分点；销售面积 8722 万平方米，同比-39%，较前值下降 21.3 个百分点。疫情影响是一方面，疫情影响了正常销售活动，也加重了购房者的观望情绪。 但，地产本身羸弱的基本面才是核心。 销售均价继续下降。房地产销售均价继续下降，2022 年 1-4 月，商品房销售均价为 9502 元/㎡，同比-10.8%，环比-0.5%。由于三四线销售市场表现并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为，市场依然不景气。虽然 3 月份以来，多地推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进购房需求，但从 4 月的市场表现来看，当前政策力度显然是不够的的。 图1：商品房销售额累计同比增速（单位：%） 图2：商品房销售额单月同比增速（单位：%） 图3：商品房销售面积累计同比增速（单位：%） 图4：商品房销售面积单月同比增速（单位：%） 图5：商品房销售均价累计同比增速 图6：商品房销售均价环比增速 羸弱基本面又逢疫情冲击，主要数据跌幅扩大 开发投资继续走低。2022 年 1-4 月房地产开发投资完成额累计为 39154 亿元，同比-2.7%，增速下降 3 个百分点。4 月单月开发投资完成额为 11390 亿元，同比-10.1%，较前值下降 7.7 个百分点。开发投资走低的原因有二：一是疫情影响了正常的施工活动，导致建安投资支撑减弱，二是土地市场热度继续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金降幅扩大。2022 年 1-4 月房企到位资金累计为 48522 亿元，同比-23.6%，较前值下降 4 个百分点。 4 月单月到位资金为 10363 亿元，同比-35.5%，较前值下降 12.5 个百分点。拆解房企资金来源，可以看到按揭贷款、定金及预收款两项的拖累最为严重，反映出销售下行、回款变慢已成为到位资金走低的关键原因。与此同时，国内贷款（主要是开发贷）单月增速小幅修复（尽管增速仍然很低，为-28%），反映出主要的融资途径中，银行端相对友好。 图7：房地产开发投资累计同比增速（单位：%） 图8：房地产开发投资单月同比增速（单位：%） 图9：到位资金累计同比增速（单位：%） 图10：到位资金单月同比增速（单位：%） 开竣工未见修复，地产链压力仍大 除疫情冲击外，开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，延续弱势。2022 年 1-4 月，新开工面积累计39739 万平方米，同比-26.3%，较前值下降 8.8 个百分点。4 月单月新开工面积 9901 亿元，同比-44.2%，较前值下降 22 个百分点。竣工强弩之末，疫情之下未见修复。2022 年 1-4 月，竣工面积累计 20030 万平方米，同比-11.9%，较前值下降 0.4 个百分点。4 月单月竣工面积 3101 万平方米，同比-14.2%，较前值下降 0.1 个百分点。 展望 Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位。若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工增速也有望底部修复。但从对经济、财政、就业等方面的影响看，二季度地产链压力仍然较大。 图11：新开工面积累计同比增速 图12：新开工面积单月同比增速 图13：竣工面积累计同比增速 图14：竣工面积单月同比增速 投资建议：坚定把握基本面分歧造就的“黄金买点” 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。 风险提示： 1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明