房地产行业2022年首批集中供地观察：回暖仍需时日，国央依旧主导

结构转好，成交量下降，溢价率有所提升。成交结构正在转好，溢价成交和顶价成交地块比例上升，流拍撤拍率下降，表明土拍市场情绪已在底部得到企稳。成交量有所下降，主要原因或有两点：一是由于市场仍处于底部区间，观望情绪仍然浓厚，供应规模的下降带来了成交量的下降；二是部分城市如青岛、厦门、成都、济南、重庆、苏州、武汉等城市将全年三批集中供地增加为四批，一定程度上分流了此次集中供地的成交数据。成交单价有所上升，主要原因或为在当前较为低迷的土地市场下，各地政府此次集中供地纷纷推出许多区位更好、竞拍条件不那么严苛的优质地块，以增加对房企的吸引力，从而推动了成交单价的上涨。溢价率有所上升，或是由于土地质量提升、市场情绪企稳等多方面因素所导致。 深圳、杭州热度较高，整体回暖仍需时日。从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、重庆顶价成交率均超过 20%；从流拍率的维度看，天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤拍率均超过 20%；从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京七城的成交溢价率均超过 5%。由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地（22 城与非 22 城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 国央企拿地依旧是主流。在 2021 年第二、三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司托底迹象明显，整体拿地比例分别达到 59%、64%。2022 年首批集中供地中，国央企拿地依旧是主流，整体拿地比例达 62%，其中苏州、北京、广州、济南、深圳、成都国央企拿地比例超过八成。纵向比较看，长沙、宁波、合肥等地国央企拿地比例下降较大，地方民企表现较为活跃。观察民企拿地较为活跃的几个城市，除杭州外，参与拿地的民企大多是本地规模较小的企业，传统意义上的龙头房企鲜有现身，受到规模和意愿的压制，我们认为由小型地方民企带动的部分城市土拍市场短暂活跃难以持续，若维持当前政策力度，未来国央企拿地主流格局较难改变，土地市场整体热度提升过程也将较为缓慢。 风险提示：行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。 投资建议：保持信心与耐心，土地不热、行情不冷。近期地产股回调明显，原因或在于当前市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，更多人开始认为“放松也没用”，我们认为，政策本就不会立竿见影，放松并非真的没用，大周期的拐点也不会如此陡峭，纵观后市，基本面的分歧终将收敛。当前地产股值得坚守，从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。个股方面推荐保利发展、金地集团，以及国央企下属物业公司招商积余。 写在前面 纵观 2022 年第一批集中供地的整体表现，我们可以得出如下结论： 1、结构转好，成交量下降，溢价率有所提升： 成交结构正在转好，溢价成交和顶价成交地块比例上升，流拍撤拍率下降，表明土拍市场情绪已在底部得到企稳。成交量有所下降，主要原因或有两点：一是由于市场仍处于底部区间，观望情绪仍然浓厚，供应规模的下降带来了成交量的下降；二是部分城市如青岛、厦门、成都、济南、重庆、苏州、武汉等城市将全年三批集中供地增加为四批，一定程度上分流了此次集中供地的成交数据。成交单价有所上升，主要原因或为在当前较为低迷的土地市场下，各地政府此次集中供地纷纷推出许多区位更好、竞拍条件不那么严苛的优质地块，以增加对房企的吸引力，从而推动了成交单价的上涨。溢价率有所上升，或是由于土地质量提升、市场情绪企稳等多方面因素所导致。 2、深圳、杭州热度较高，整体回暖仍需时日： 各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地（22 城与非 22 城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 3、国央企拿地依旧是主流： 在 2021 年第二、三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司托底迹象明显，整体拿地比例分别达到 59%、64%。2022 年首批集中供地中，国央企拿地依旧是主流，整体拿地比例达 62%，其中苏州、北京、广州、济南、深圳、成都国央企拿地比例超过八成。纵向比较看，长沙、宁波、合肥等地国央企拿地比例下降较大，地方民企表现较为活跃。观察民企拿地较为活跃的几个城市，除杭州外，参与拿地的民企大多是本地规模较小的企业，传统意义上的龙头房企鲜有现身，受到规模和意愿的压制，我们认为由小型地方民企带动的部分城市土拍市场短暂活跃难以持续，若维持当前政策力度，未来国央企拿地主流格局较难改变，土地市场整体热度提升过程也将较为缓慢。 结构转好，成交量下降，溢价率有所提升 截至目前，在 22 个集中供地试点城市中，除上海、郑州、沈阳、长春外，剩余城市均完成了今年第一批土地集中出让。在已完成第一批集中供地的 18 城中，共成功出让 347 宗地块，占挂牌总地块的 82%，较去年第三批上升 6pct，其中底价成交、溢价成交、顶价成交地块比例分别为 50%、14%、18%，分别较去年第三批下降 8pct、上升 6pct、8pct。此次集中供地，从成交结构看，溢价成交和顶价成交地块比例上升，流拍撤拍率下降，表明土拍市场成交结构正在转好，市场情绪已在底部企稳。 从成交量上看，此次集中供地共成功出让建筑面积 3244 万平方米（按 18 城计算），较去年第三批下降 35%；共揽得收入 3984 亿元，较去年第三批下降 22%，其中仅有合肥、北京、杭州、成都、广州成交量较去年第三批有所上升，成交面积分别上升 132%、77%、36%、24%、16%。成交量有所下降，主要原因或有两点：一是由于市场仍处于底部区间，观望情绪仍然浓厚，供应规模的下降带来了成交量的下降；二是部分城市如青岛、厦门、成都、济南、重庆、苏州、武汉等城市将全年三批集中供地增加为四批，一定程度上分流了此次集中供地的成交数据。 从成交单价上看，此次集中供地单价达每平米 12281 元，较去年第三批上升 25%，较去年第一批上升 22%。成交单价有所上升，主要原因或为在当前较为低迷的土地市场下，各地政府此次集中供地纷纷推出许多区位更好、竞拍条件不那么严苛的优质地块，以增加对房企的吸引力，从而推动了成交单价的上涨。 从溢价率上看，此次集中供地整体溢价率为 5.1%，较去年第三批上升 2.5pct，其中深圳、合肥溢价率超过 10%，分别为 15.0%、11.2%，深圳、重庆、厦门、北京、合肥溢价率增长幅度较大，分别较去年第三批上升 10.3、4.9、4.1、3.4、2.8pct。 溢价率有所上升的或是由于土地质量提升、市场情绪企稳等多方面因素所导致。 图1：历次集中供地成交结构 图2：历次集中供地成交溢价率 图3：历次集中供地成交量（万平方米、亿元） 图4：历次集中供地成交单价（元/平米） 图5：不同城市历次集中供地成交面积（万平方米） 图6：不同城市历次集中供地成交面积（万平方米） 图7：不同城市历次集中供地成交面积（万平方米） 图8：不同城市历次集中供地成交面积（万平方米） 图9：不同城市历次集中供地成交面积（万平方米） 图10：不同城市历次集中供地成交面积（万平方米） 图11：不同城市历次集中供地成交金额（亿元） 图12：不同城市历次集中供地成交金额（亿元） 图13：不同城市历次集中供地成交金额（亿元） 图14：不同城市历次集中供地成交金额（亿元） 图15：不同城市历次集中供地成交金额（亿元） 图16：不同城市历次集中供地成交金额（亿元） 图17：不同城市历次集中供地成交单价（元/平米） 图18：不同城市历次集中供地成交单价（元/平米） 图19：不同城市历次集中供地成交单价（元/平米） 图20：不同城市历次集中供地成交单价（元/平米） 图21：不同城市历次集中供地成交单价（元/平米） 图22：不同城市历次集中供地成交单价（元/平米） 图23：不同城市历次集中供地成交溢价率 图24：不同城市历次集中供地成交溢价率 图25：不同城市历次集中供地成交溢价率 图26：不同城市历次集中供地成交溢价率 图27：不同城市历次集中供地成交溢价率 图28：不同城市历次集中供地成交溢价率 深圳、杭州热度较高，整体回暖仍需时日 从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、重庆顶价成交率均超过 20%，分别为 100%、44%、38%、23%；从流拍率的维度看，天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤拍率均超过 20%，分别为 80%、40%、40%、30%、29%；从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京七城的成交溢价率均超过 5%，分别为 15.0%、11.2%、6.8%、6.4%、5.9%、5.4%、5.0%。由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地（22 城与非 22 城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。 图29：21 年第三批集中供地底价成交率 图30：22 年第一批集中供地底价成交率 图31：21 年第三批集中供地溢价成交率 图32：22 年第一批集中供地溢价成交率 图33：21 年第三批集中供地顶价成交率 图34：22 年第一批集中供地顶价成交率 图35：21 年第三批集中供地流拍撤拍率 图36：22 年第一批集中供地流拍撤拍率 图37：21 年第三批集中供地溢价率 图38：22 年第一批集中供地溢价率 国央企拿地依旧是主流 在 2021 年第二、三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司托底迹象明显，整体拿地比例分别达到 59%、64%。2022 年首批集中供地中，国央企拿地依旧是主流，整体拿地比例达 62%，其中苏州、北京、广州、济南、深圳、成都国央企拿地比例超过八成，分别为 100%、94%、88%、88%、88%、82%；青岛、合肥、杭州、武汉、宁波、长沙国央企拿地比例未超过五成，分别为 33%、38%、39%、40%、42%、45%。纵向比较看，长沙、宁波、合肥等地国央企拿地比例下降较大，地方民企表现较为活跃。观察民企拿地较为活跃的几个城市，除杭州外，参与拿地的民企大多是本地规模较小的企业，传统意义上的龙头房企鲜有现身，受到规模和意愿的压制，我们认为由小型地方民企带动的部分城市土拍市场短暂活跃难以持续，若维持当前政策力度，未来国央企拿地主流格局较难改变，土地市场整体热度提升过程也将较为缓慢。 图39：21 年第三批集中供地国央企拿地比例 图40：22 年第一批集中供地国央企拿地比例 投资建议：保持信心与耐心，土地不热、行情不冷 近期地产股回调明显，特别是在 429 政治局会议从“默许”走向“支持”后，五月行情仍然跑输大盘及绝大多数行业。我们认为原因或在于当前市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，五一长假市场的持续冷淡更加重了对基本面的担忧，更多人开始认为“放松也没用”，如此，则政策放松已无实际意义。 我们认为，放松并非真的没用，大周期的拐点也不会如此