房地产行业：集中供地元年观察，格局重构，国央主导

全年格局：“先热、再冷、终稳” 2021年22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。 不同城市热度差异明显，单城内部亦有分化 不同城市土拍市场冷热不均情况明显，由于部分城市土拍规则设定了最高限价，从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例，以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看，以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市，不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外，由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多，单个城市的不同地块也出现了明显的分化，表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 拿地意愿分化，国央企拿地占比提升 经历了第一批集中供地的狂欢后，拿地意愿出现分化，受融资收紧和市场基本面下行的制约，民企拿地数量锐减。在度过了行业信用事件频出，市场信心受损的危机时刻后，房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构，在第二三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显，随着政策触底回暖，一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地，基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。 投资建议：积极面对格局重构后的房地产市场 行业至暗时刻之后，随着三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）逐渐难以满足，快周转模式将退出历史舞台，行业在慢下来的同时，也会好起来。后危机时代的房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，行业被动进入“国进民退”，经营稳健、财务健康的国央企龙头在融资端具有显著优势，亦能抓住收并购及土地市场机会脱颖而出，获取高性价比项目，修复远期利润表。个股方面推荐保利发展、金地集团，以及国央企下属物业公司保利物业、招商积余。 风险提示 行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。 前言 在过去的这一年，部分热点城市供地节奏出现了重大调整，本着调节土地热度的初衷，集中供地登上了历史舞台。截至2021年末，在22个集中供地试点城市中，除宁波暂未完成第三次土地集中出让之外，剩余城市均完成了全年的三批集中供地。从整体上看，22城三批集中供地共成功出让1984宗地块，占挂牌总地块的77%，共成交建筑面积22541万平方米，较2020年下降14%；成交金额22318亿元，成交均价9901元/平方米。 纵观2021年集中供地的整体表现，我们可以发现： 1、全年呈现“先热、再冷、终稳”的格局。上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。 2、不同城市土拍市场冷热不均情况明显，由于部分城市土拍规则设定了最高限价，从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例，以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看，以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市，不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外，由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多，单个城市的不同地块也出现了明显的分化，表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 3、经历了第一批集中供地的狂欢后，受融资收紧和市场基本面下行的制约，民企拿地数量锐减。在度过了行业信用事件频出，市场信心受损的危机时刻后，房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构，在第二三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显，随着政策触底回暖，一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地，基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。 全年格局：“先热、再冷、终稳” 2021年22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。 22城三批集中供地分别挂牌911、937、720宗地块，结合挂牌量和成交量来看，第二批集中供地成交面积及比例均显著下降，三批集中供地成交建筑面积分别为10441、6526、5574万平方米，分别较上批下降37%、15%。其中大部分城市的成交面积符合整体趋势，但上海、成都等城市前两批成交面积无显著变化，深圳、厦门、青岛等城市第二批成交面积随着挂牌增多而增多，较第一批成交面积分别增长189%、168%、72%。 图1：22城三批集中供地总成交建筑面积（单位：万方） 图2：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 图3：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 图4：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 图5：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 图6：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 图7：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 图8：不同城市三批集中供地成交建筑面积（单位：万方） 从成交总价来看，与成交面积走势相似，第二批集中供地成交面积及比例均显著下降，三批供地的成交总价分别为10494、6255、5569亿元，分别较上批下降40%、11%。其中大部分城市的成交总价符合整体趋势，但深圳、青岛、厦门第二批成交总价较第一批成分别增长227%、100%、81%。 图9：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元） 图10：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元） 图11：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元） 图12：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元） 图13：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元） 图14：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元） 图15：22城三批集中供地总成交价格（单位：亿元） 图16：不同城市三批集中供地成交总价（单位：亿元） 从成交单价来看，三批集中供地成交单价呈先降后稳的态势，分别为10051、9586、9990元/平方米，分别较上批下降5%、上升4%。其中后两批成交单价均为上涨的城市分别为深圳、福州、成都、青岛、长春；后两批成交单价均为下跌的城市分别为北京、上海、合肥、长沙、天津。 图17：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米） 图18：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米） 图19：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米） 图20：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米） 图21：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米） 图22：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米） 图23：22城三批集中供地总成交单价（单位：元/平米） 图24：不同城市三批集中供地成交单价（单位：元/平米） 从成交溢价率来看，三批集中供地整体溢价率呈逐次下降趋势，分别为14.9%、4.2%、2.4%，分别较上批下降10.7、1.8个百分点。其中部分城市第三批成交溢价率有所企稳，杭州、重庆、成都、青岛、合肥济南、长沙第三批成交溢价率分别较上批上升2.4、0.5、2.3、0.2、1.9、0.2、0.9个百分点。 图25：22城三批集中供地平均溢价率 图26：不同城市三批集中供地溢价率 图27：不同城市三批集中供地溢价率 图28：不同城市三批集中供地溢价率 图29：不同城市三批集中供地溢价率 图30：不同城市三批集中供地溢价率 图31：不同城市三批集中供地溢价率 图32：不同城市三批集中供地溢价率 从流拍率来看（流拍率口径为撤拍及流拍地块），第二批集中供地流拍率显著上升，第三批集中供地流拍率随市场信心恢复有所下降，三批集中供地流拍率分别为6%、34%、24%，分别较上批上升28.3、下降10.3个百分点。 图33：22城三批集中供地流拍率 图34：不同城市三批集中供地流拍率 图35：22城三批集中供地流拍率 图36：不同城市三批集中供地流拍率 图37：22城三批集中供地流拍率 图38：不同城市三批集中供地流拍率 图39：22城三批集中供地流拍率 图40：不同城市三批集中供地流拍率 不同城市热度差异明显，单城内部亦有分化 不同城市土拍市场冷热不均情况明显，由于部分城市土拍规则设定了最高限价，从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例，以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看，以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市，不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外，由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多，单个城市的不同地块也出现了明显的分化，表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 第一批集中供地较为火热，22城整体底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例分别为45%、28%、21%、6%，整体土地溢价率为14.9%。合肥、成都、杭州、南京、宁波、深圳整体热度较高，顶价成交比例分别为100%、78%、77%、71%、66%、50%；而在行业基本面较为火热的背景下，长春、天津整体热度较差，流拍撤拍比例分别为25%、22%。土地溢价率方面，重庆、深圳、厦门、合肥、杭州宁波的土地溢价率较高，分别达到42.9%、30.9%、29.4%、26.7%、26.0%、25.1%。 图41：第一批集中供地不同城市底价成交率一览 图42：第一批集中供地不同城市溢价成交率一览 图43：第一批集中供地不同城市顶价成交率一览 图44：第一批集中供地不同城市流拍撤拍率一览 图45：第一批集中供地不同城市溢价率一览 第二批集中供地遇冷，22城整体底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例分别为49%、9%、7%、34%，整体土地溢价率为4.2%，流拍地块比例大幅增加，土地溢价率大幅下降。在行业基本面显著下行的背景下，深圳、福州、无锡、南京、成都的顶价成交比例分别达到77%、48%、39%、21%；厦门、无锡、深圳、青岛、上海、苏州的流拍撤拍比例分别仅为0%、4%、5%、13%、15%、17，仍能在市场下行周期中保持一定热度。土地溢价率方面，厦门、福州、深圳的土地溢价率较高，分别达到25.4%、12.8%、12.1%。