北京投资 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• ­2022年第一季度，北京一手散售写字楼市场新增供应为47,859平方米，环比下降82.6%；同期，成交面积119,950平方米，环比下降61% 。• ­一季度，北京一手散售商铺新增供应96,364平方米，环比下降43.5%；同期，成交面积为120,885平方米，环比下降45.2%。• ­一季度，北京大宗投资市场整体表现极为平淡，成交金额合计仅为人民币23.4亿元。• ­2022年第一季度，甲级写字楼资本价值为每平方米人民币82,500元，甲级写字楼的毛收益率约为5.1%。• ­2022年第一季度，北京土地市场共成交17宗地块，总成交金额为人民币480.23亿元。其中，住宅类用地成交16宗，综合类用地成交1宗。MARKETINMINUTESSavills Research投资北京 ­-­2022年4月一季度北京投资市场表现极为平淡市场成交寥寥，投资机构愈发谨慎。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“北京大宗投资市场的开年表现十分平淡，重要成交寥寥。尽管市场 上可 售 资 产 逐 渐 增 多，但 是 在房地产市场仍未复苏的背景下，机构投资者更为谨慎地甄选可收购 资 产。”­ 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Anthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cnTed Li高级董事华北区+8610 5925 2068ted.li@savills.com.cn中央管理层投资部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044vincentx.li@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：写字 楼 一 手散 售成 交额, Q1/ 2017至Q1/20220510152025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022人民币十亿元来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，Q1/ 2017至Q1/20220%3%6%9%12%15%020,00040,00060,00080,000100,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022人民币每平方米写字楼资本值(左轴)毛收益率(右轴)来源 第一太平戴维斯研究部图3：商铺一手散售成交额，Q1/ 2017至Q1/2022012345678910Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022人民币十亿元来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部写字楼散售市场2022年一季度，北京一手散售写字楼市场 新增供 应 为47, 8 59 平方米，环比 、同比分别下降82.6%、63%；同期，成交面积119,950平方米，环比、同比分别下降61% 、6 2 .7 % 。季度内，北京写字楼散售成交金额为人民币25.45亿元，环比、同比分别下降64.8%、71.3%；同期，写字楼散售平均成交价格为每平方米人民币21,214元，环比、同比分别下降9.7%、23.1%。2022年第一季度，全市的甲级写字楼资本值为人民币每平方米82,500元，同期毛收益率基本保持平稳，为5.1%。商铺散售市场2022年一季度，北京一手散售商铺新增供应96,364平方米，环比下降43.5%、同比上升99.2%；同期，成交面积为120,885平方米，环比、同比分别下降45.2%、23.9%。季度内，北京一手散售商铺总成交金额达人民币27.5亿元，环比、同比分别下降51 . 6 % 、47 %；同 期，散 售商 铺 平均 成 交价格为每平方米人民币22,747元，环比、同比分别下降11.7%、30.4%。整售投资市场2022年一季度，北京大宗投资市场整体表现十分平淡，该季度投资市场成交金额 合 计 仅 为人民币2 3 .4亿元 。一 季度 重点交易包括：-­东方资产与翰同资本完成了对朝阳区北苑路原家和超市项目的收购，收购价格未披露。收购完成后，该项目将升级改造为写字楼并更名为奥林NEO。-­国际知名投资集团KKR以人民币18.7亿元的价格收购大兴区住宅项目中骏金辉·未 来 云城，并计 划 将该 项目打 造 成 为大型长租公寓社区。土地市场2022年第一季度，北京共成交17宗地块，总成交金额为人民币480.23亿元，其中住宅类用地成交16宗，综合类用地成交1宗。市场展望自2021年“三道红线”等强监管政策后，房地产企业面临庞大的资金需求和降低债务规模的压力，纷纷开始加速变现自持资产，这也是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径。因此可以预见，在2022年投资市场上可供出售项目将会继续增加，项目议价空间也相对较大。但潜在买家，无论是开发商、资产管理公司还是境外买家，均会保持高度谨慎并仔细甄别可售资产的真实价值，充分利用融资工具拓展收并购业务，抓住市场机遇进行抄底。金融街园中园华润·未来城市首开富力·十號国际区位通州区昌平区顺义区开发商 金融街控股华润置地首开集团/富力地产成交面积（平方米）9,7931,1921,197成交均价（元/平方米）33,01327,33326,617表1：主要一手散售写字楼项目，Q1/2022投资 3savills.com.cn/research来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部海淀悦界主题街区萬橡华府招商雍合府区位海淀区昌平区大兴区开发商大悦城控股/天恒置业华润置业 招商蛇口 成交面积（平方米）2,5636,5105,000成交均价（元/平方米）60,478 31,448 30,874 表 2：主要一手散 售商铺 项目，Q1/ 2022图4：整售投资成交额，2017至Q1/20220102030405060708090201720182019202020212022人民币十亿元Q1Q2Q3Q4来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部奥林NEO（原家和超市）中骏金辉·未来云城买方东方资产/翰同资本KKR卖方八大处控股集团中骏集团/金辉集团位置朝阳区大兴区地上建筑面积（平方米）28,505N/A成交金额（人民币亿元）N/A18.7成交单价（元/平方米）N/AN/A交易方式资产交易资产交易表 3：主要整售交易，Q1/2022图5：按业态整售投资成交额，2017至Q1/20220102030405060708090201720182019202020212022人民币十亿元写字楼商业公寓酒店综合体来源 第一太平戴维斯研究部来源 北京市规划和自然资源委员会; 第一太平戴维斯研究部表4：主要土地成交案例，Q1/ 2022图6：土地市场成交额，2017至Q1/2022050100150200250300201720182019202020212022人民币十亿元Q1Q2Q3Q4地块编号区位规划建筑面积（平方米）用地性质总成交金额（亿元）竞得方京土储挂（丰）[2022]004号丰台区85,400住宅57.1华润置地京土储挂（兴）[2022]008号大兴区178,343住宅48.2兴创置地京土储挂（朝）[2022]001号朝阳区92,406住宅43.5绿城中国京土储挂（朝）[2022]002号朝阳区92,122住宅42.4保利发展/金地集团京土储挂（石）[2022]007号石景山区93,794住宅40.2绿城中国投资