房地产行业周报：五一销售同比下降80%，中央推动县城建设

投资要点 广州首拍本土城投托底力度提升，济南、无锡首拍热度均不及预期。] 1）广州： 本轮土拍18宗涉宅地成功出让17宗，其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交，流拍率仅6%，去年第二、三轮的高流拍现象得到明显缓解，其中15宗地块均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力。2）济南：此次首拍济南共推出30宗涉宅用地，最终仅顺利成交16宗，其中13宗地块均底价出让，9宗由本地城投托底，平均溢价率仅为1%，流拍率高达47%，仅次于天津，成交地块多由地方平台托底。3）无锡：无锡本轮土拍挂牌数量少，拿地门槛有所下调，还增加了预公告环节以降低房企的资金压力，依然未能大幅提升市场的拿地热情。首轮土拍的8宗地块虽然没有流拍，但7宗底价成交、1宗低溢价成交，溢价率仅有0.08%。 5家房企年内新增货值超500亿，TOP10房企占新增货值74%。据克尔瑞统计，全国300城经营性土地4月（截至27日）总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成。4月末新增货值五十强门槛达到46.4亿元，5家房企年内新增货值超过500亿元，万科以797.7亿元位列第一，其次为华润、绿城、滨江和中海，货值也超过500亿。五十强新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占五十强总货值的74%。 4月销售降幅继续扩大，五一假期销售不佳。4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元，同比下降59%，较3月降幅扩大6个百分点，实现销售面积3187万平方米，同比下降61%，较3月降幅扩大4个百分点。五一期间（4月30日-5月4日），50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均较2022年4月日均降幅为75%。分能级来看，一线城市同比+6%，环比-62%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在6成以上。 推进县城建设有利于刺激三四线城市经济活力，缓解楼市下行压力。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。文件从9个方面共39条，提出了县城建设的任务和措施。随着“棚改红利”趋弱，三四线需要新的增长点以维持经济活力，本次《意见》强调了要依据县城自身特点发展特色优势产业，并完善市政设施体系，夯实县城运行基础支撑，有利于激发新的经济增长活力，缓解三四线城市楼市下行压力。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 广州首拍本土城投托底力度提升，济南、无锡首拍热度均不及预期。1）广州：本轮土拍18宗涉宅地成功出让17宗，其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交，流拍率仅6%，去年第二、三轮的高流拍现象得到明显缓解，其中15宗地块均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力。2）济南：此次首拍济南共推出30宗涉宅用地，最终仅顺利成交16宗，其中13宗地块均底价出让，9宗由本地城投托底，平均溢价率仅为1%，流拍率高达47%，仅次于天津，成交地块多由地方平台托底。3）无锡：无锡本轮土拍挂牌数量少，拿地门槛有所下调，还增加了预公告环节以降低房企的资金压力，依然未能大幅提升市场的拿地热情。首轮土拍的8宗地块虽然没有流拍，但7宗底价成交、1宗低溢价成交，最终溢价率仅有0.08%。 表1：广州各轮集中土拍热度对比 表2：济南各轮集中土拍热度对比 表3：无锡各轮集中土拍热度对比 5家房企年内新增货值超500亿，TOP10房企占新增货值74%。据克尔瑞统计，全国300城经营性土地4月（截至27日）总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成。 4月末新增货值五十强门槛达到46.4亿元，5家房企年内新增货值超过500亿元，万科以797. 7亿元位列第一，其次为华润、绿城、滨江和中海，货值也超过500亿。五十强新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占五十强总货值的74%。 表4：2021年1-4月中国房地产企业新增货值TOP50 销售仍在探底阶段，4月销售降幅继续扩大。克而瑞数据显示，4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元，同比下降59%，较3月降幅扩大6个百分点，实现销售面积3187万平方米，同比下降61%，较3月降幅扩大4个百分点。 图1：4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元（-59%）图2：4月百强房企实现销售面积3187万平方米（-61%） 五一50城累计成交44.75万平方米，同比-80%，日均较4月日均-75%。据克尔瑞统计，五一期间（4月30日-5月4日），50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均较2022年4月日均降幅为75%。分能级来看，一线城市同比+6%，环比-62%，其中上海受疫情影响较大，五一成交趋近于零，北京同比+142%，但受突发疫情影响，整体成交较4月小幅回落。二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在6成以上。二线城市几乎全线回落，仅青岛同比+19%，长春较4月日均+89%，三四线整体延续下行走势。 表5：2022年五一假期50个重点城市商品住宅成交备案面积及其变化（单位：万平方米） 推进县城建设有利于刺激三四线城市经济活力，缓解楼市下行压力。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。文件从9个方面共39条，提出了县城建设的任务和措施。文件要求，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。随着“棚改红利”趋弱，三四线需要新的增长点以维持经济活力，本次《意见》强调了要依据县城自身特点发展特色优势产业，并完善市政设施体系，夯实县城运行基础支撑，有利于激发新的经济增长活力，缓解三四线城市楼市下行压力。 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌1.49%、沪深300指数下跌2.67%，创业板指下跌3.20%，万得全A上周交易额1.66万亿元，环比下降62.76%。从板块表现来看，国防军工、纺织服装、家用电器、化工表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌5.44%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.05%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。 上周申万地产板块交易额757.51亿元，环比下降57.20%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中润资源、华夏幸福、ST爱旭等个股涨幅居前，南国置业、天地源、招商蛇口等个股跌幅居前。 图5：上周中润资源、华夏幸福、ST爱旭等个股涨幅显著 图6：上周南国置业、天地源、招商蛇口等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、中交地产、天保基建等排在行业前列，成交额均超40亿。其中，万科A和中交地产交易额合计97.7亿，占板块交易额比重为12.76%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、信达地产、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比32.0%。年初以来，中房股份、广宇发展、万业企业、西藏城投等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为32.0% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周中国天誉置业、国瑞置业、德信中国等涨幅居前，而旭辉控股集团、融信中国、珠光控股等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、弘阳地产、中国宏泰发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展达17.16亿（人民币），远远领先。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周仅中国金融街物业上涨，世贸服务、蓝光嘉宝服务、恒大物业保持不变，而佳兆业美好、金科服务、融创服务控股等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、华润万象生活位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以15.35亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月7日，无锡今年首批集中出让8宗地块，含7宗商品住宅用地和1宗定销房用地，总出让面积57.66万平方米，总建筑面积102.67万平方米，总起价103.9亿元。（观点网） 5月6日，嘉兴首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房，其单人最高贷款额度上浮至40万元，双人及以上最高贷款额度上浮至80万元。（财经网） 5月6日，长沙市住房和城乡建设局消息称，长沙限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间既认网签、又认登记，均按满4年计算。（观点网） 5月5日，广州今年首批集中供地公开出让，合计出让18宗地块，起拍总价367.7亿元。最终17宗地块成交（其中15宗底价成交），成交总金额约341.4亿元。（中国经济网） 5月5日，西安调整部分提取政策，对于已办理西安住房公积金管理中心住房公积金贷款的借款人及其配偶，其缴存的住房公积金应当优先用于偿还住房公积金贷款本息。缴存职工每年可以申请一种住房消费类提取。（澎湃新闻） 5月5日，厦门发布今年二轮集中供地公告，10宗涉宅地块将于5月26日公开出让，起拍总价203.1亿元。（贝壳财经） 5月5日，深圳发布4条地块规划调整通知，调整后，龙岗区新增6块纯二类居住用地，总用地面积6.56万平方米，总建面达32.44万平方米，1块教育设施用地。（观点网） 5月5日，中指研究院发布数据显示，2022年五一假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。其中多城新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。（财经网） 5月1日，无锡、连云港、梅州、赣州、岳阳等多地调整楼市政策。无锡市区个人住房转让增值税由5年调整为2年；连云港首套房首付比调至；梅州二套房公积金贷款首付20% 比例降至二成；赣州市首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%，首付比例调至国家政策规定最低比例；岳阳首套房贷利率为5.1%及以下，二套为5.46%及以下，最低首付款比例为20%。（中新网） 5月1日，南宁住房公积金管理委员会调整住房公积金最高贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为70万元。（观点网） 4月30日，广东惠州市实施新政，明确惠阳区和大亚湾经济技术开发区不再纳入限购重点片区。（中新网） 4月30日，福州公布2022年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告，披露19幅国有建设用地使用权公开出让事宜，并将于5月26日、27日分批拍卖。总起始价为136.01亿元。（观点网） 4月29日，深圳今年首批集中供地正式开启，8宗地块均顺利出让，合计成交金额约193.3亿元，总规划建筑面积约107.06万平方米。（贝壳财经） 4月29日，中央政治局召开会议表示支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。（中邮证券） 4月29日，央行上海总部出台指导意见，要求稳妥执行上海市差别化住房信贷政策，重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。（中国经营网） 4月29日，住房和城乡建设部召开房屋市政工程安全生产治理行动工作推进会，督促指导各地将房屋市政工程安全生产治理行动抓实落