销售融资逆势改善，持续深耕主流城市

事件：公司发布2021年报，2021年公司实现营业收入992.32亿元，同比增长18.16%；实现归母净利润94.10亿元，同比下降9.50%；基本每股收益2.08元/股，同比下降9.57%；每10股派发现金股利6.3元（含税）。 销售量价齐升，规模逆势增长 2021年，公司实现累计销售金额2867.1亿元，同比增长18.15%；销售面积1377万方，同比增长15.25%；对应销售均价20821元/平米，较去年20311元/平米上涨2.51%。公司在全国十多个城市市场排名位列前十，在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。 投资聚焦高能级城市，开竣工量齐升 2021年公司投资地块111宗，新增土储总面积约1636万方，权益面积约648万方，权益比例39.61%；新增土储总投资额约1309亿元，拿地力度45.66%；对应拿地均价8001元/平米，地售比0.38。公司控制三四线投资下沉，在一、二线城市投资占比65%，其中在一线城市投资占比34%。截至2021年末，公司总土储约6398万方，权益土储2923万方，对应的权益比例45.69%。三大都市圈货值占比74%，其他区域货值占比26%，表现公司聚焦高能级城市发展。2021年新开工、竣工面积分别为1843、1534万方，同比分别增长16%、39%，开竣工量齐升。 收入增长业绩下滑，结算毛利率不及预期 2021年公司实现营业收入992.32亿元，同比增长18.16%；归母净利润94.10亿元，同比下降9.5%。公司毛利率21.18%，较2020年下降11.68pct；净利率13.09%，较2020年下降5.13pct。公司盈利能力下降主要受如下因素影响1）房地产开发业务2021年毛利率为19.65%，较2020年下降13.91pct，主要由结算毛利率不及预期所致；2）费用管控方面，销售费用率、管理费用率分别为3.12%、5.38%，分别较2020年提高0.58、0.3pct，主要由推广服务费增加、人工费用上升所致；3）2021年分别计提信用减值损失、资产减值损失2.42、12.08亿元。 三道红线稳居绿档，债务结构合理 2021年，公司剔除预收账款的资产负债率67.6%，净负债率55.2%，分别较2020年下降0.9、7.3pct，现金短债比1.4，较2020年提升0.19，三道红线稳居绿档。 融资成本4.56%，较2020年下降0.18p Ct ；债务结构合理，长期负债占比68.3%。 货币资金648亿元，在手现金充裕。 商办维持高出租率，智慧服务外拓力度大 1）持有型物业全年实现租金收入20.7亿元，在营购物中心年底平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到95%以上，产业地产年内新增管理面积190万方；长租公寓成熟项目平均出租率稳定在94%以上。2）代建业务发展迅速，截至2021年末，代建业务管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万方。3）智慧服务年内新增外拓合约面积超7000万方，截至2021年末，合于管理面积突破3.3亿方，其中外拓占比高达71%，外拓力度大。 投资建议：公司销售量价齐，规模逆势增长；投资聚焦高能级城市；财务稳健，融资成本低，债务结构合理，在手现金充裕；商办运营能力强出租率高，智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响，我们维持公司2022-2023年净利润99.4、118.07亿元，EPS为2.20、2.62元/股的盈利预测，维持“买入”评级。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期 财务数据和估值