地产微研系列报告：中国城市化发展趋势研判

中国每年新增城镇人口逐渐回落 2021年中国城镇化率已经达到64.89%，每年新增城镇人口2019年跌破2000万人。受疫情影响，2021年新增城镇人口数更是大幅回落至1203万人。新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，房地产企业的经营管理思路需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。 区域城市化发展达到一定阶段后，进一步突破需要较强人口支撑 根据历史复盘，日本在1960年城镇化率达到63%之后，仍然经历了长达20年的人口快速流动与集聚，期间衡量人口集聚水平的指标DID率由43.7%提升至59.7%。而从其近60年的发展经验看，区域的城市化水平（人口集聚水平）达到一定水平后，难以继续提高。只有具有持续人口流入的区域城市化才能更进一步发展，不同区域的城市化发展会出现明显分化。考虑DID率与城镇化率的对比关系，日本城市化发展的分界线或在60%-70%城镇化率之间。美国也表现出与日本类似的城市化发展规律。美国整体城镇化率在1950年达到64%，至2010年各州城市化发展水平也表现出明显的差异性，从数值上看，1950年-2010年城镇化率提升程度与同期人口增速高度相关。 中国将进入城市化发展高速分化阶段，未来新房市场主要在核心城市群 中国过去出于对经济发展的追求，经济增速是各级行政区的核心考核指标，从而各地方政府均有大力发展本地经济的动力，这也使得我国各中小城市发展模式较为同质化，城镇化的发展也相对均衡。当前顶层思路已逐渐由均衡发展向城市群战略转变，且对人口自由流动起最大限制作用的户籍政策自2014年以来持续放松。结合日美经验以及中国当前整体的城市化发展水平，中国或将进入城市化发展高速分化阶段，新增城镇人口将进一步集中至重点城市群。国家重点规划的19个城市群共包含72个500万人口以上城市。从2020年新房销售角度看，这72个500万人口以上城市对应的总销售面积达9.0亿平方米，占比全国50%，总销售金额11.6万亿，占比64%。考虑未来人口的进一步集聚，我们认为这部分市场长期需求空间具有较强的稳定性。 投资建议 中国或将进入城市化发展加速分化阶段，未来新房市场将进一步向重点城市群集中。本轮供给侧改革一定程度上重塑房企经营模式与短期重点城市群市场格局，过去经营管理能力优秀，财务风格稳健的房企在强杠杆水平管理限制下具备更强的扩表能力，有望实现长期的市场份额提升与价值成长。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 风险提示：房地产调控政策持续大幅收紧；房地产信贷政策持续收紧。 1、中国每年新增城镇人口已不足2000万 1.1、中国城镇化率64.72%，新增城镇人口跌破2000万 统计局最新数据显示，2021年中国城镇化率已经达到64.72%。每年新增的城镇人口在2019年跌破2000万人，受疫情影响，2021年全年新增城镇人口更是大幅回落至1203万人，整体呈现逐年下降的趋势。新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，研究清楚未来的新增城镇人口发展规律有助于我们理解未来房地产行业的发展空间及发展路径。房地产企业的经营管理思路也需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。 图1：中国已经度过城镇化率高速提升阶段，每年新增城镇人口不足2000万 1.2、城市化的本质是人口集聚，DID率更能反映人口集聚趋势 城市化的本质是人口由农村向城市流动的过程，在人口没有发生流动的情况下，如果单纯因为行政区域规划的变动或统计口径变动而导致城镇化率发生变化则并不能体现人口流动与集聚的真实情况。比如日本在平成11年（1999年）至平成22年（2010年）之间，市町村大量合并，导致非城镇地区被合并到城镇中，城镇化率出现了异常的提升。 图2：日本城镇化率在2000年-2010年间异常增长 而日本统计局发布的另外一个指标，人口集中地区（Densely Inhabited Districts）的人口占总人口的比例既DID率，更能体现真实的人口流动与集聚情况。日本统计局对于人口集中地区的定义为：人口密度为4000人/km²以上的调查区或市区町村内互相邻接、合计人口在5000以上的调查区。作为参考，北京2020年统计局披露的人口密度为1334人/km²。日本在1960年的城镇化率为63.3%，与中国2020年的城镇化率水平接近。而日本1960年的DID率为43.7%，数据显示日本在城镇化率达到63%之后，仍然经历了长达20年的人口快速流动与集聚。1960-1980年，DID率由43.7%提升至59.7%，提升16%，高于同期城镇化率12.6%的提升幅度。2000年之后，日本DID率仍以每五年1%的速度持续提升。 图3：1960年之后，日本人口依旧保持了持续集聚的趋势 日本与中国具有文化的同源性，在家庭观、住房观念较为接近。同时在地理位置上临近中国，气候环境与中国沿海区域接近。此外日本整体面积约等于中国两个省的面积，县面积与中国地级市面积相近，我们认为日本的城市化发展历史有较强的借鉴意义。我们后文也将进一步分析日本1960年后城市化发展和人口流动与集聚的规律，并结合当前中国的实际情况，展望未来的国内城市化演绎路径与房地产行业的发展趋势。 2、日本的启示：不同城市的城市化发展终点并不相同 2.1、1960年后，日本共经历了四个阶段的人口流动与集聚 根据日本的DID率水平及增速可对日本的城市化发展划分四个阶段： 阶段一：1960年-1970年，日本DID率仍保持较快增速，全国DID率从43.7%快速上升至50%以上，5年DID率增长5%左右。 阶段二：1970年-1985年，DID率增速开始下滑，全国DID率突破60%，5年DID率增长水平从5%逐步降低至1%。 阶段三：1985年-2000年，DID率增长速度略有反复后下降，全国DID率达到65%，5年DID率增长水平回升后降至1%以内。 阶段四：2000年之后，DID率继续缓慢增长至68%，5年DID率增长稳定在1%左右。 图4：日本四阶段全国DID率增长水平变化明显 阶段一：分县区表现看，日本在1960年时已经基本形成了三大都县的人口集聚，东京都与大阪府的DID率已分别达到92%与81.4%，名古屋所在的爱知县的DID率略低，为53.8%；而其他大部分区域的DID率普遍在40%以下。在往后的10年，日本继续保持了较高的城市化进程，整体的DID率提高了10%。分区域来看，三大核心都县附近的县区DID率率先突破40%，二档及以下（下图中20%-40%档位，下同）城市的平均DID率从24.2%提升至29.6%，提升速度低于核心区域。 图5：阶段一：日本全国DID率快速提升，三大核心都县附近的县区DID率突破40% 阶段二：日本整体的DID率提升不足10%，人口集聚速度有所下滑；分区域看，三大都县基本完成向三大都市圈的转变，东京都市圈一都三县正式确立，DID率均超过60%（神奈川县达到89%）。三大都市圈外人口也继续集聚，沿海部分县区DID率突破40%；但内陆大部分区域DID率仍不足40%，该阶段二档及以下城市的平均DID率从30.4%提升至33.0%，提升幅度依旧低于全国平均水平。 图6：阶段二：三大都县基本完成向三大都市圈的转变，东京都市圈一都三县正式确立 阶段三：日本正式进入失去的十年，广场协议后日本经济泡沫破裂，国家经济陷入衰退，但经济的萎靡并未改变人口的集聚趋势。这15年间日本整体的DID率提升不足5%，分区域看，三大都市圈在较高的DID率的前提下继续提升，京阪都市圈与名古屋都市圈的链接地带DID率集体突破40%，东北部分区域和南部沿海区域人口呈片状聚集。中部和东北部分区域DID率仍低于40%，该阶段二档及以下城市的平均DID率从31.6%提升至34.1%。值得注意的是，京阪都市圈内的和歌山县DID率出现了倒退。 图7：阶段三：京阪都市圈与名古屋都市圈的链接地带DID率集体突破40% 阶段四：2000年后的15年，日本整体的DID水平仅微幅增长3.1%，多数县区DID率停止增长，同时相较上一阶段，更多县区DID率出现了倒退。具体来看，除三大都市圈以外，在东北形成了以宫城县为核心，南部形成了以广岛县、福冈县为核心的新的人口集聚区域。而北部的福岛县，中部的岐阜县的DID率回落至40%以下。 图8：阶段四：多数县区DID率停止增长，同时相较上一阶段，更多县区DID率出现了倒退 2.2、一定阶段后，城市化的进一步发展需要持续的人口流入 1960年后近60年的时间里，我们可以发现在日本47个县（实质为47个行政区，43个县加东京都、大阪府、京都府、北海道，下文统称县）中仅有14个县的DID率突破了60%，同时也有14个县的DID依旧低于40%，剩余19个县的DID率在40%-60%之间。结合上人口数据，我们可以发现，当县DID率在40%左右时，DID率与人口增长没有明显的相关关系，而DID率突破60%的县几乎都有较强的人口增长水平。日本经验说明若没有持续的人口流入（或人口增长），区域的城市化水平（人口集聚水平）达到一定水平后，难以继续提高。 图9：DID率突破60%的城市普遍具有较强的人口增长 从具体县区表现看，三大都市圈外围区域的DID率提升水平与人口累计增幅领先优势明显。东京都市圈一都三县中的神奈川县、琦玉县、千叶县的DID率分别达到94.4%、80.2%与74.3%，而1960-2015年的累计人口增长分别为165%、199%与170%。京阪都市圈周边的兵库县与奈良县DID率也分别达到77.7%与64.8%，累计人口增速为42%、74%。日本经验显示在整体城市化发展到一定阶段后，只有具有持续人口流入的区域城市化才能更进一步发展。 图10：当城市化发展到一定阶段后，人口的流入与城市化的进一步发展相辅相成 3、美国表现出相似的区域城市化发展规律 作为全球最具代表性的发达国家，美国也表现出与日本类似的城市化发展规律，根据美国商务部数据，1950年美国整体的城镇化率达到64%，与我国当前城市化水平接近；2010年城镇化率进一步提升至80.7%。具体来看，各州2010年最后更新（2020年数据预计2022年年内公布）的城镇化率水平也表现出较高的差异性。除首都哥伦比亚特区之外，加州、新泽西州、内华达州、佛罗里达州等8个州的城镇化率突破90%，而缅因州、佛蒙特州、西弗吉尼亚州等10个州城镇化率仍不足60%。 图11：美国各州城市化发展水平也存在较大差异 与日本相同，美国各州2010年城镇化水平的高低也与过去的人口增速具有明显的相关性。不考虑哥伦比亚特区（城镇化率长期100%），城镇化率突破90%的州1950年-2010年间每10年的复合人口增速为21%；城镇化率突破80%的州1950年-2010年间每10年的复合人口增速为17%；城镇化率突破60%的州1950年-2010年间每10年的复合人口增速为11%；而城镇化率不足60%的州1950年-2010年间每10年的复合人口增速仅为5%。 表1：美国各州2010年城镇化水平的高低也与过去的人口增速具有明显的相关性 考虑各州1950年城镇化率并不相同，将1950-2010年各州城镇化率提升的绝对数值与每10年人口复合增速做对比，相关关系依旧显著。美国的历史规律表现与日本一致，在整体城市化发展到一定阶段后，城镇化率的进一步提升需要人口的持续流入，不同城市的城市化发展水平会出现较大的分化。 图12：1950-2010年，美国各州城镇化率提升程度与人口增速高度相关 4、中国或将进入城市化发展高速分化阶段 4.1、顶层思路转变，城市均衡发展城镇化向城市群模式转变 改革开放之后，出于对经济发展的追求，经济增速是各级行政区的核心考核指标，从而使得各地方政府均有大力发展本地经济的动力。在2005年7月21日召开的城市总体规划修编工作座谈会上