国家统计局前3月房地产行业数据点评：基本面维持低迷、地产投资月同比转负

3月销售继续低迷，绝对量近5年仅好于2020年同期水平：前3月销面及销额同比分别降13.8%及22.7%， 单月销面及销额同比分别降17.7%/26.2%，降幅均有扩大，考虑到销面表现好于销额，推测“以价换量”继续存在。从绝对值来看，3月销面表现于近5年仅好于2020年同期水平，销售表现继续低迷，与我们跟踪的重点城市高频数据基本一致。 分区域，前3月东部 、中部 、西部及东北部销面累计同比分别降20.9%/6.0%/9.0%/28.8%，所有区域降幅全面扩大，东北部表现尤为疲软。 分业态来看，住宅/办公/商业前3月销面同比分别为-18.6%/24.8%/22.0%，仅商业表现改善。 拿地、开竣工绝对量均创新低；地产投资单月表现转负：土地市场方面，前3月土地购置面积及成交价款同比分别降41.8%及16.9%，拿地降幅略有收窄，而绝对值再创历史新低，考虑到22城集中供地自去年4月开始，降幅较大可能有基数的影响。开竣工方面，前3月新开工及竣工面积同比分别降17.5%及11.5%，3月单月两者同比分别降22.2%/15.5%，降幅均有扩大，开工绝对量创近5年同期新低，而竣工绝对量创近10年同期新低。前3月地产施工同比升1.0%，升幅继续回落。前3月地产投资累计增速0.7%，相比前2月收窄3pct，单月同比转负至降2.4%。分区域看，前3月东部 、 中部 、 西部及东北部投资增速分别为0.9%/5.5%/-2.2%/-22.1%，各区域表现均有下滑，其中西部及东北部由正转负，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为0.7%/-1.6%/-2.1%，各业态表现同样全面转冷。 到位资金维持低位，其中国内贷款创近7年同期新低，仅自筹资金略有好转：前3月房企到位资金降19.6%，单月同比降23.0%，降幅扩大。按来源看， 定金预收款 、 自筹资金 、 国内贷款及个人按揭分别降37.5%/2.3%/29.7%/22.1%，仅自筹资金表现略有好转。从绝对值来看，整体到位资金近5年仅好于2018年同期水平，其中国内贷款创近7年同期新低。此外近期公布的3月新增居民中长期贷款转正，但同比依然维持较大降幅。 维持“强于大市”评级：3月行业数据中仅拿地降幅略有收窄，但绝对量创历史新低，此外地产投资、销售、开竣工、到位资金表现均继续转冷，其中地产投资增速转负，行业表现依然低迷，其中有疫情反复的影响，也有行业整体动能不足的缘故。近期支持房地产市场的政策出台力度及奏均有加强，我们认为短期来看，考虑到市场下行压力、疫情反复及政策释放的信号，偏松的基调不会改变，而基本面企稳回暖或将推迟至年中。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1）优质稳健国企央企，保利、万科，其他公司建议关注中海、招蛇、华润等，规模及利润率均有提升空间，2）相对激进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司建议关注旭辉、碧桂园等，随着政策面释放暖意估值修复值得期待，3）物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期 1.3月销售继续低迷，绝对量近5年仅好于2020年同期水平 3月销售继续低迷，绝对量近5年仅好于2020年同期水平：前3月销面及销额同比分别降13.8%及22.7%，单月销面及销额同比分别降17.7%/26.2%，降幅均有扩大，考虑到销面表现好于销额，推测“以价换量”继续存在。从绝对值来看，3月销面表现于近5年仅好于2020年同期水平，销售表现继续低迷，与我们跟踪的重点城市高频数据基本一致。 分区域，前3月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别降20.9%/6.0%/9.0%/28.8%，所有区域降幅全面扩大，东北部表现尤为疲软。分业态来看，住宅/办公/商业前3月销面同比分别为-18.6%/24.8%/22.0%，仅商业表现改善。 图1：商品房销售累计同比 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 图3：商品房销售面积累计同比按区域* 图4：商品房销售额累计同比按区域* 表1：历年3月销售情况 2.拿地、开竣工绝对量均创新低；地产投资单月表现转负 3月拿地绝对值再创历史新低：前3月土地购置面积及成交价款同比分别降41.8%及16.9%，拿地降幅略有收窄，而绝对值再创历史新低，考虑到22城集中供地自去年4月开始，降幅较大可能有基数的影响。 图5：土地购置面积及成交价款累计同比 图6：月土地购置面积及同比 开竣工表现不振：前3月新开工及竣工面积同比分别降17.5%及11.5%，3月单月两者同比分别降22.2%/15.5%，降幅均有扩大，开工绝对量创近5年同期新低，而竣工绝对量创近10年同期新低。前3月地产施工同比升1.0%，升幅继续回落。 地产投资单月增速转负：前3月地产投资累计增速0.7%，相比前2月收窄3pct，单月同比转负至降2.4%。分区域看，前3月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为0.9%/5.5%/-2.2%/-22.1%，各区域表现均有下滑，其中西部及东北部由正转负，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为0.7%/-1.6%/-2.1%，各业态表现同样全面转冷。 图7：房屋新开工面积、竣工面积及施工面积累计同比 图8：月度房屋新开工及同比 图9：月度房屋竣工面积及同比 图10：地产投资累计同比 表2：历年3月开竣工及投资情况 3.到位资金维持低位，其中国内贷款创近7年同期新低，仅自筹资金略有好转 到位资金维持低位，其中国内贷款创近7年同期新低，仅自筹资金略有好转：前3月房企到位资金降19.6%，单月同比降23.0%，降幅扩大。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭分别降37.5%/2.3%/29.7%/22.1%，仅自筹资金表现略有好转。从绝对值来看，整体到位资金近5年仅好于2018年同期水平，其中国内贷款创近7年同期新低。此外近期公布的3月新增居民中长期贷款转正，但同比依然维持较大降幅。 图11：房企到位资金累计同比 图12：房企到位资金累计占比 图13：月度房企开发资金及同比 图14：月度房企开发资金同比按来源 图15：新增人民币贷款及居民户中长期贷款 图16：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比 表3：历年3月到位资金情况 4.投资建议 维持“强于大市”评级：3月行业数据中仅拿地降幅略有收窄，但绝对量创历史新低，此外地产投资、销售、开竣工、到位资金表现均继续转冷，其中地产投资增速转负，行业表现依然低迷，其中有疫情反复的影响，也有行业整体动能不足的缘故。近期支持房地产市场的政策出台力度及奏均有加强，我们认为短期来看，考虑到市场下行压力、疫情反复及政策释放的信号，偏松的基调不会改变，而基本面企稳回暖或将推迟至年中。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1）优质稳健国企央企，保利、万科，其他公司建议关注中海、招蛇、华润等，规模及利润率均有提升空间，2）相对激进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司建议关注旭辉、碧桂园等，随着政策面释放暖意估值修复值得期待，3）物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期