国家统计局前2月房地产行业数据点评：投资小幅增长、其余数据仍显低迷

前2月销售降幅收窄，表现超出预期：前2月销面及销额同比分别降9.6%及19.3%，销面降幅有所收窄，从绝对值来看，表现仅次于2021年同期水平，且优于我们跟踪的重点城市及房企表现，超出预期。分区域看，前2月东部 、 中部 、 西部及东北部销面累计同比分别降17.8%/2.2%/3.3%/13.3%，前期表现较强的东部区域迅速转冷。分业态来看，住宅/办公/商业前2月销面同比分别为-13.8%/35.6%/12.9%，办公及商业表现较强。 拿地、开竣工均表现低迷，地产投资有所回暖：土地市场方面，前2月土地购置面积及成交价款同比分别降42.3%及26.7%，拿地降幅继续扩大，绝对值创历史新低。考虑到22城集中供地自去年3月开始，降幅较大可能有基数的影响。开竣工方面，前2月新开工及竣工面积同比分别降12.2%及9.8%，开工降幅大幅收窄，而竣工同比转负，绝对量近十年仅好于2020及2015年同期水平。前2月地产施工同比升1.8%，相比去年末收窄3.4pct。 前2月地产投资累计增3.7%，相比去年末累计升幅收窄0.7pct，而相比去年4季度表现明显回暖，表现超出预期。分区域看，前2月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为3.7%/5.7%/1.3%/9.5%，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为3.7%/-1.5%/-0.7%。 到位资金仍有较大幅度下降，国内贷款维持低位：前2月房企到位资金降17.7%，降幅相比去年12月单月略有收窄，但仍维持较大幅度。按来源看，定金预收款 、 自筹资金 、 国内贷款及个人按揭升幅分别降27.0%/6.2%/21.1%/16.9%，相比12月定金预收款及个人按揭降幅扩大。 从绝对值来看，整体到位资金量仅次于2021年同期水平，但国内贷款在近十年中仅好于2013年水平。此外上周公布的2月新增居民中长期贷款为负，为自2007年有数据以来首次。 维持“强于大市”评级：前2月行业销售、拿地、开竣工及到位资金均有明显下降，其中销面、开工及到位资金降幅相比12月有所收窄，地产投资同比小幅上升，相比去年4季度明显回暖，总体表现超出预期。考虑到去年一季度的高基数，预计政策仍将稳中偏松，因城施策框架下部分城市房地产政策有望继续发力。我们维持板块“强于大市”的评级，个股方面可关注1）优质国企央企及民营房企，万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期 1.前2月销售降幅收窄，表现超出预期 前2月销售降幅收窄，表现超出预期：前2月销面及销额同比分别降9.6%及19.3%，销面降幅有所收窄，从绝对值来看，表现仅次于2021年同期水平，且优于我们跟踪的重点城市及房企表现，超出预期。分区域看，前2月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别降17.8%/2.2%/3.3%/13.3%，前期表现较强的东部区域迅速转冷。分业态来看，住宅/办公/商业前2月销面同比分别为-13.8%/35.6%/12.9%，办公及商业表现较强。 图1：商品房销售累计同比/% 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 图3：商品房销售面积累计同比按区域* 图4：商品房销售额累计同比按区域* 表1：历年前2月销售情况 2.拿地、开竣工均表现低迷，地产投资有所回暖 前2月拿地大降，绝对值创历史新低：前2月土地购置面积及成交价款同比分别降42.3%及26.7%，拿地降幅继续扩大，绝对值创历史新低。考虑到22城集中供地自去年3月开始，降幅较大可能有基数的影响。 图5：土地购置面积及成交价款累计同比/% 图6：月土地购置面积及同比 开工降幅收窄，而竣工表现转负：前2月新开工及竣工面积同比分别降12.2%及9.8%，开工降幅大幅收窄，而竣工同比转负，绝对量近十年仅好于2020及2015年同期水平。 前2月地产施工同比升1.8%，相比去年末收窄3.4pct。 地产投资增速升3.7%，超出市场预期：前2月地产投资累计增3.7%，相比去年末累计升幅收窄0.7pct，而相比去年4季度表现明显回暖，表现超出预期。分区域看，前2月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为3.7%/5.7%/1.3%/9.5%，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为3.7%/-1.5%/-0.7%。 图7：房屋新开工面积、竣工面积及施工面积累计同比 图8：月度房屋新开工及同比 图9：月度房屋竣工面积及同比 图10：地产投资累计同比 表2：历年前2月开竣工及投资情况 3.到位资金仍有较大幅度下降，国内贷款维持低位 到位资金仍有较大幅度下降，国内贷款维持低位：前2月房企到位资金降17.7%，降幅相比去年12月单月略有收窄，但仍维持较大幅度。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别降27.0%/6.2%/21.1%/16.9%，相比12月定金预收款及个人按揭降幅扩大。从绝对值来看，整体到位资金量仅次于2021年同期水平，但国内贷款在近十年中仅好于2013年水平。此外上周公布的2月新增居民中长期贷款为负，为自2007年有数据以来首次。 图11：房企到位资金累计同比 图12：房企到位资金累计占比 图13：月度房企开发资金及同比 图14：月度房企开发资金同比按来源 图15：新增人民币贷款及居民户中长期贷款 图16：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比 表3：历年前2月到位资金情况 4.投资建议 维持“强于大市”评级：前2月行业销售、拿地、开竣工及到位资金均有明显下降，其中销面、开工及到位资金降幅相比12月有所收窄，地产投资同比小幅上升，相比去年4季度明显回暖，总体表现超出预期。考虑到去年一季度的高基数，预计政策仍将稳中偏松，因城施策框架下部分城市房地产政策有望继续发力。我们维持板块“强于大市”的评级，个股方面可关注1）优质国企央企及民营房企，万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期