房地产行业点评：长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环

事件 2022年4月11日，据财联社等多家媒体报道，苏州市房地产市场和交易管理中心明确自即日（4月11日）起调整限购、限售政策：非户籍居民家庭限购从社保连续累计2年调整至累计2年，不用连续；二手房限售由5年改为3年。 评论 苏州松绑限购限售政策，助力楼市企稳。①苏州对限购限售政策的调整是有必要的，即使作为长三角重点城市，苏州房地产市场也面临较大下行压力：苏州市区2021年下半年商品住宅成交393万方，同比-15%；2022年1-3月成交144万方，同比-38%，同时在售库存去化周期自2021年7月起呈持续上升态势。②苏州市区的原有限购政策为：本市户籍居民家庭最多可购3套房，非本市户籍居民家庭最多可购1套房，前提是3年内在苏州连续2年及以上纳税或社保证明；此次调整对社保要求放松，是对外地人（苏州“新市民”）购房限制的放宽，扩大了购房群体，打开了需求端。③二手房限售时间缩短2年，提升了二手房的流动性，臵换购房限制降低，预计苏州臵换改善需求将加速释放。此前，苏州在信贷端已有放宽，3月下旬多家银行首套房贷利率已经降至4.6%，达到五年来最低水平。我们预计一系列宽松措施将助力苏州楼市在疫情后进一步复苏。 一二线、长三角城市房地产调控加速放松。继郑州、衢州、秦皇岛出台较大力度的宽松政策后，4月4日兰州出台包括降低首付比例、推进货币化征迁安臵、支持并购贷等20条措施兜底楼市；4月7日，重庆市提出要在商业贷款、公积金贷款和组合贷款等方面满足新市民合理购房信贷需求，同时公积金贷款实行认房不认贷，放开公积金二套贷款限制；在长三角城市群，南京部分银行首套房利率持续下降，最低已降至5.4%，且溧水区、六合区限购松绑，非本地户籍凭身份证可直接开首套购房证明；而据调研，无锡也已经执行拉长土地出让金支付周期、降低首付比例、提高公积金额度、放开投亲购房等宽松政策。一二线、长三角城市群的调控宽松范围和力度正在扩大，这印证了我们在外发报告《步入良性循环正轨，布局地产正当时》中提到的高能级城市限贷与认房又认贷松动、限购对新市民放宽等预测，我们预计未来将有更多一二线、长三角城市在限购、限售、限贷等需求端出台宽松政策，带领全国楼市逐步走向复苏。 预计大范围多维度的宽松政策将出台，以促进房地产行业良性循环。当前全国范围内已出台了部分调控宽松政策，但由于范围和力度有限，叠加疫情影响，楼市销售依然低迷：2022年3月，全国居民中长期人民币贷款3735亿元，同比-40%；全国百强房企2022年1-3月全口径销售金额同比下降47%，3月单月同比下降53%；高频周度数据显示，受清明假期和疫情影响，最近一周（4月2日-4月8日）40个城市商品房成交合计294万方，周环比-43%，周同比-56%；17个城市二手房成交合计102万方，周环比-34%，周同比-39%。楼市对加大宽松政策力度的诉求较高，同时房地产作为国民经济支柱产业，有必要出台宽松政策促进其健康发展和良性循环，预计未来供需两端的宽松政策将持续出台，但由于政策落地时间和疫情影响，楼市销售反应或有滞后，多数房企短期资金仍然承压，因此，我们认为更多的信贷工具将投入使用，以缓解房企资金压力。 投资建议 我们预计大范围多维度的宽松政策将持续出台，助力楼市逐步企稳回暖，同时将有更多的信贷工具帮助房企缓解短期资金压力。首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的企业，如绿城中国、建发国际、滨江集团；稳健选择杠杆率相对较低、现金流充沛的头部国企央企，推荐保利发展、招商蛇口。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 图表附录 图表1：苏州市区商品住宅月度成交量及同比 图表2：苏州市区商品住宅在售库存及去化周期走势 图表3：居民中长期新增人民币贷款及同比 图表4：TOP100房企累计全口径销售金额及同比 图表5：40城新房成交面积及同比增速（周） 图表6：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表7：A股地产公司PE走势 图表8：港股地产公司PE走势 图表9：港股物业公司PE走势 图表10：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续不能得以控制，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。