业绩快报点评：业绩超预期、增长质量高，维持“买入”评级

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 房地产 [Table_StockInfo] 招商蛇口（001979） 买入 业绩快报点评 （维持评级） 房地产开发II 2018年01月17日 [Table_Title] 业绩超预期、增长质量高，维持“买入”评级 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 王越明 0755-82130478 wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 事项： [Table_Summary] 2018年1月15日，公司发布了2017年度业绩快报。 评论：  归母净利润同增27.48%，EPS1.55元超预期 公司2017年实现营业收入755.38亿元，同比增长18.82%；归母净利润122.15亿元，同比增长27.48%，较2015年整体上市时承诺的103亿元扣非净利润高出18.6%；EPS为1.55元超预期，主要系毛利率上升所致。  销售增长显著，位居行业前列 2017 年1-12月，公司实现销售面积570.01万平米，同比增长20.98%；实现销售额1127.79亿元，同比增长52.54%。销售均价19785元/平米，同比增长26.08%。参考克而瑞榜单，公司2017年度销售额排名第14位，位居行业前列。 图1：销售面积及同比增速 图2：销售额及同比增速 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%20025030035040045050055060020132014201520162017销售面积（万平方米）同比增速0%10%20%30%40%50%60%30040050060070080090010001100120020132014201520162017销售额（亿元）同比增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图3：销售均价及同比增速 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理  扩张积极，新增项目主要位于长三角区域 2017年1-12月，公司累计新增项目约55个，新增计容建面约832万平米；拿地面积/销售面积约为1.46，扩张积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线，按区域主要分布在长三角、珠三角、中西部等。 图4：2017年新增项目分布（按城市层级） 图5：2017年新增项目分布（按区域） 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司资料、国信证券经济研究所整理  锐意进取，创新发展 2017年是公司制定“5年内进入世界500 强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商”战略目标的关键一年，在此目标下，公司2017年内外兼修、创新发展，在资源协同、跟投激励、租赁发展等方面硕果累累—— ①集团内协同发展，国有企业资源整合：2017年5月，公司启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目；2017年4月和5月，公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议，合作开发土地资源，共创价值。 ②跟投激励：2017年6月，董事会同意建立项目跟投管理制度，单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%，强化了对核心员工的激励。 ③租赁发展：2017年12月，以招商蛇口为发行人、总额不超过60亿元的全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批，本次专项计划是公司推进住房租赁市场建设的重大创新尝试，也是呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的重要探索。目前，公司已在深圳、北京、天津、重-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%1000012000140001600018000200002200020132014201520162017销售均价（元/平方米）同比增速一线15%二线54%三四线31%长三角50%珠三角16%[类别名称]及其它[百分比]海西经济区7%中西部14%环渤海9% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 庆等地发展多个租赁项目，建筑总规模约60万平米，约1.6万间，计划以三年的时间实现品牌全国布局。  资源禀赋优异，兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念，维持“买入”评级 公司资源禀赋优异，兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念，未来有能力保持持续有质量的增长，预计2017/2018年EPS为1.55/1.9元，对应PE为15.4/12.6X，维持“买入”评级。  风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 利润表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 现金及现金等价物 45603 57684 61574 68635 营业收入 63573 75537 95555 118297 应收款项 32691 38700 48955 60607 营业成本 41617 46833 59244 73344 存货净额 114187 112575 122170 133016 营业税金及附加 6171 6798 8600 10647 其他流动资产 18471 21906 27711 34306 销售费用 1160 1322 1730 2129 流动资产合计 210952 230865 260410 296564 管理费用 1066 1258 1559 1942 固定资产 2996 2677 2397 2115 财务费用 1418 1475 1452 1466 无形资产及其他 494 445 395 346 投资收益 4203 2869 2347 2023 投资性房地产 33337 33337 33337 33337 资产减值及公允价值变动 (5) 0 0 0 长期股权投资 2952 2952 2952 2952 其他收入 0 0 0 0 资产总计 250732 270276 299492 335314 营业利润 16338 20720 25317 30791 短期借款及交易性金融负债 13528 14779 14697 15493 营业外净收支 142 0 0 0 应付款项 18707 21126 26748 33139 利润总额 16480 20720 25317 30791 其他流动负债 88553 92225 99124 105277 所得税费用 4293 5180 6329 7698 流动负债合计 120788 128130 140568 153909 少数股东损益 2605 3276 4003 4868 长期借款及应付债券 46419 47743 49330 51028 归属于母公司净利润 9581 12264 14985 18225 其他长期负债 5700 5700 5700 5700 长期负债合计 52118 53442 55029 56727 现金流量表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 负债合计 172906 181572 195598 210636 净利润 9581 12264 14985 18225 少数股东权益 21395 23689 26891 31272 资产减值准备的增加（减少） (58) 51 0 0 股东权益 56430 65015 77003 93406 折旧摊销 670 317 330 331 负债和股东权益总计 250732 270276 299492 335314 公允价值变动损失 5 0 0 0 财务费用 1418 1475 1452 1466 关键财务与估值指标 2016 2017E 2018E 2019E 营运资本变动 (22681) (1689) (13135) (16549) 每股收益 1.21 1.55 1.90 2.31 其它 1094 2242 3202 4381 每股红利 0.73 0.47 0.38 0.23 经营活动现金流 (11388) 13186 5382 6389 每股净资产 7.14 8.23 9.74 11.82 资本开支 (517) 0 0 0 ROIC 8% 10% 12% 13% 其它投资现金流 746 0 0 0 ROE 17% 19% 19% 20% 投资活动现金流 (623) 0 0 0 毛利率 35% 38% 38% 38% 权益性融资 5918 0 0 0 EBIT Mar gin 21% 26% 26% 26% 负债净变化 6085 1324 1587 1698 EBITDA Margi n 22% 26% 26% 26% 支付股利、利息 (5773) (3679) (2997) (1823) 收入增长 29% 19% 27% 24% 其它融资现金流 10428 1250 (82) 796 净利润增长率 98% 28% 22% 22% 融资活动现金流 16970 (1105) (1492) 672 资产负债率 77% 76% 74% 72% 现金净变动 4959 12081 3890 7061 息率 3.1% 1.9% 1.6% 1.0% 货币资金的期初余额 40644 45603 57684 61574 P/E 19.7 15.4 12.6 10.4 货币资金的期末余额 45603 57684 61574 68635 P/B 3.4 2.9 2.5 2.0 企业自由现金流 (12501) 13123 5512 6459 EV/EBITDA 25.4 18.9 15.5 13.1 权益自由现金流 4013 14592 5927 7853 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 相关研究报告 《招商蛇口-001979-2016年年报点评：整合元年，“蛇口模式”启航》 ——2017-03-29 《招商蛇口-001979-重大事件快评：销售大增，“粤港澳大湾区”利好公司发展，维持“买入”评级》 ——2017-03-13 《招商蛇口-001979-重大事件快评：业绩大增，“千亿规模、百亿利润”可期》 ——2017-01-17 《招商蛇口-001979-重大事件快评：2016年销售大增，维持“买入”评级》 ——2017-01-16 《招商蛇口-001979-2016年三季报点评：净利大增，前海土地整备再获实质性进展》 ——2016-11-01 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资