各业务板块齐头并进，龙头地位不断增强

事件：2022年3月29日，公司发布2021年年度全年业绩。 营收业绩高增，向五年千亿营收目标稳步迈进。公司2021年实现营业收入288.4亿元，同比增长84.9%；实现归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%； 核心归母净利润46.1亿元，同比增长58.7%；对应核心净利率16%，同降2.6pct，预计去年收购项目全年并表后将进一步增厚营收和业绩。基础物管/社区增值/非业主增值/三供一业/城市服务/商业运营服务营收分别为137.9/33.3/26.8/37.3/45.3/6.5亿元，同比增长60.3%/92.2%/93.6%/38.2%/412.3%/（商业运营服务系新增），收入占比变化-7.3pct/+0.4pct/+0.4pct/-4.4pct/+10pct/+2.3pct；分别实现毛利41.8/20.1/10.9/4.2/8/3.3亿元，占比分别变动-9.1pct/+1.4pct/+0.6pct/+0.8pct/+3.6pct/+3.7pct，基础物管的比重下降，增值服务比重上升，收入利润的来源结构更加多元化。 毛利率有所下降，但仍维持行业较高水平。2021年公司综合毛利率30.7%，同比降低3.3pct，主要因为多业务板块毛利率均下降以及低毛利的城市服务板块营收占比提升所致。基础物管/社区增值/非业主增值/三供一业/城市服务/商业运营毛利率分别为30.3%/60.5%/40.9%/11.2%/17.6%/50.3%，同比分别变动-4.3pct/-4.6pct/-4.6pct/+3.5pct/-14.9pct/--。基础物管毛利率下降主要由于社保减免取消以及设备设施维护投入加大所致；社区增值服务毛利率下滑主要由于新增的部分业务毛利率水平较低、低毛利购销业务规模扩大、传媒板块毛利率下降所致。城市服务毛利率下降主要由于去年收购的满国康洁及福建东飞毛利率较低所致。2021年公司销售行政费用率同比降低0.9pct至12.5%，主要是公司推进组织管理模式创新和区域整合的结果。 公司抓住窗口期强势收并购，迅速扩大管理规模。2021年末公司除三供一业外在管/合约面积为7.7/14.4亿平，同比增长84.5%/75.2%，主要因为年内接连并购嘉宝服务、富良环球、邻里乐等大型物管公司使得管理面积快速增加。新增在管/合约面积3.9/6.2亿平，合同覆盖在管面积1.9倍，后续规模增长有保障。公司来自第三方在管面积占比54.8%，同比增加27.4pct，首次实现第三方占比过半，项目来源愈加市场化。此外公司还发力城市服务、商业运营等多业态，通过“服务+科技”发展模式不断拓宽“大物业”边界。 社区增值服务持续翻倍增长，平台化成效显现。2021年公司到家服务/家装服务/社区传媒/本地生活/房地产经纪/园区空间服务收入分别为3.7/4.0/9.8/11.1/2.5/2.2亿元，同比增长22.3%/68.1%/179.1%/107.1%/43.8%/68.8%。公司不断创新社区服务模式，生活服务方面，通过“凤凰会”APP实现线上化，打造私域流量平台；传媒方面，打造“圆点通”平台向同行输出，扩大产品和渠道的影响力；经纪服务方面，打造二手租售品牌“有瓦”，目前已与武汉龙头世纪宏图开展合作提升湖北市占率。我们认为公司在管项目多业主密度高，能够为增值服务的开展提供规模化优势以及更高的流量变现价值，未来有望继续实现细分板块多赛道高速扩张。 投资建议：我们预测公司2022/2023/2024年营业收入分别为437.6/616.3/803.7亿元，归母净利润分别为57/78.8/108.1亿元，对应摊薄EPS为1.69/2.34/3.21元/股，对应的PE为16.4/11.9/8.7倍。我们认为公司合理市值为1756.6亿港元，对应目标价格52.2港元/股，对应2022年PE25倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情影响超预期，第三方外拓市场竞争加剧，收并购项目整合不及预期，创新业务发展不及预期等。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）