房地产行业：房贷利率下调稳定需求，一二线销售逐步企稳

本周地产A、H股和物业板块表现分化。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.8%，在各板块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第14。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.3%。 土拍市场热度维持相对低位。本周全国300城宅地成交建面380万㎡，单周环比-47%（集中土拍城市数量减少），单周同比-61%，平均溢价率6%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8318万㎡，累计同比-56%。 本周一手房销售环比回升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计391万平米，周环比+8%，周同比-48%，其中：一线城市周环比+35%，周同比-23%；二线城市周环比+9%，周同比-48%；三四线城市周环比-28%，周同比-70%。 本周二手房销售环比、同比下降。本周17个城市二手房成交合计111万平米，周环比-14%，周同比-51%，其中：一线城市周环比+17%，周同比-32%；二线城市周环比-26%，周同比-55%；三四线城市周环比-2%，周同比-78%。 信贷端暖意持续释放，房贷利率延续下调趋势。①百城房贷利率持续下降，2022年3月百城首套房贷利率5.34%，环比下降13BP，创2019年以来的最大降幅，百城二套房利率5.60%，环比下降15BP；放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，环比下降4天。②苏州、南京、襄阳、十堰等不同能级城市房贷利率均有下调，其中苏州首套房利率降低至4.6-4.7%，与5年期及以上LPR利率基本一致，襄阳、十堰房贷利率下调40-45BP，房贷利率的下调，有利于刺激购房需求的释放。 一二线销售逐步企稳，三四线销售仍需支持。近期政策利好不断，高能级城市市场率先响应，本周一线城市商品房销售面积环比提升35%，除上海受疫情影响销售环比下滑外，北京、广州、深圳均有较大增幅，其中深圳已经超过去年同期水平；二线城市商品房销售面积受疫情影响表现分化，但整体环比提升9%；三四线城市需求仍然相对低迷，商品房销售面积环比-28%，亟待多维度政策支持，促进房地产市场恢复健康发展和良性循环。 我们认为未来更多供需两端协同发力的政策措施将落地，信贷环境将持续向好。地产板块，我们坚持看好销售逆势增长的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后有更大弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。 调控宽松不及预期；疫情持续影响市场销售 房贷利率持续下调 随着中央对房地产行业的再次定调，信贷端对住房需求的刺激力度不断加大，百城房贷利率持续下降。2022年3月百城首套房贷利率5.34%，环比下降13BP，创2019年以来的最大降幅，百城二套房利率5.60%，环比下降15BP。放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，环比下降4天。 从单城市看，苏州、南京、襄阳、十堰等不同能级城市房贷利率均有下调，其中苏州首套房利率降低至4.6-4.7%，和5年期及以上LPR利率基本一致，襄阳、十堰房贷利率下调40-45BP，房贷利率的下调，有利于刺激购房需求的释放。 图表1：百城银行房贷利率及放款周期走势 图表2：2022年3月各地房贷相关政策调整 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.8%，在各板块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第14。本周地产涨跌幅前5名为天保基建、冠城大通、阳光城、信达地产、中交地产，涨跌幅分别为+60.9%、+53.3%、+47.9%、+42.7%、+30.9%；末5名为宝龙地产、易居企业控股、融创中国、世茂集团、佳源国际控股，涨跌幅分别为-23.9%、-21.7%、-19.6%、-14.1%、-13.8%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.3%。本周物业涨跌幅前5名为C特发、中海物业、华发物业服务、招商积余、金融街物业，涨跌幅分别为+28.3%、+25.9%、+14.5%、+10.9%、+9.8%；末5名为宝龙商业、世茂服务、融创服务、碧桂园服务、正荣服务，涨跌幅分别为-22.9%、-18.6%、-17.1%、-12.1%、-10.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第13周，全国300城宅地成交建面380万㎡，单周环比-47%，单周同比-61%，平均溢价率6%（厦门、合肥2城集中土拍）。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8318万㎡，累计同比-56%； 年初至今，华润臵地、建发房产、保利发展、绿城中国、北京兴创投资的权益拿地金额位居行业前五，分别为174、174、145、136、66亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（3月19日-3月25日），40个城市商品房成交合计391万平米，周环比+8%，周同比-48%，月度累计同比-45%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比+35%，周同比-23%，月度累计同比-39%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比+9%，周同比-48%，月度累计同比-42%，年度累计同比-32%； 三四线城市：周环比-28%，周同比-70%，月度累计同比-61%，年度累计同比-56%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（3月19日-3月25日），17个城市二手房成交合计111万平米，周环比-14%，周同比-51%，月度累计同比-39%，年度累计同比-38%。其中： 一线城市：周环比+17%，周同比-32%，月度累计同比-35%，年度累计同比-38%； 二线城市：周环比-26%，周同比-55%，月度累计同比-37%，年度累计同比-34%； 三四线城市：周环比-2%，周同比-78%，月度累计同比-70%，年度累计同比-73%。 图表17：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周12城商品房库存（可售面积）为1.55亿平米，环比+0%，同比+5.7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.2月，较上周+0.8个月，较去年同比+6.1个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情持续影响市场销售。当前长三角、珠三角两大房地产市场主战场疫情形势严峻，地方管控严格，若疫情持续发酵，将明显影响市场销售。