2021年拿地有多少潜在利润？

2021年新增货值充足，净利润率约10.04% 2021年，公司合计获取土地38宗，合计拿地金额741亿元；其中，杭州拿地金额为298.86亿元，位居杭州拿地金额榜第一。 我们预计公司2021年拿地项目可售货值为1412亿元，可实现净利润142亿元，归母净利润71亿元。由于项目售价及建安成本容易受各种因素影响产生波动从而影响利润率，我们对其进行了敏感性测算：单方成本不变前提下，整体销售均价每上涨0.5%，净利润率约提高0.3个百分点，权益净利润率约提高0.2个百分点； 销售均价不变前提下，单方成本每下降0.5%，净利润率约提高0.3个百分点，权益净利润率约提高0.2个百分点。净利润率及权益净利润率中枢分别为10%及5%。 省内全面布局、拿地权益提高，利润率维持稳定 2018年以来，公司积极扩张土储，保持杭州龙头地位的同时，向浙江省内其他城市拓展。2018年-2021年，公司新增计容建筑面积分别为347、295、432及462万方，其中杭州市拿地占比分别为39%、54%、75%及39%。 2021年公司增加浙江省内杭州市外拿地占比。新房限价后，杭州房地价差缩窄，项目利润率受到挤压；省内其他城市受限价影响较小，增加其他城市拿地占比有利于提高毛利率。我们测算，2021年杭州新增项目的整体毛利率比其他城市新增项目毛利率约低7%。 此外，公司持续提高拿地权益比，以平衡规模与利润。2017年到2020年公司商品房销售中权益销售比例由2018年的44.1%提升至2020年的51.3%，2021年公司新增项目权益占比持续提升至52.6%。 区域深耕优势尽显，现金充足融资成本创新低 浙江省需求相对坚韧，深耕浙江有利于公司快速实现销售回款。2021年，公司实现销售额1691亿元，同比增长24%，创历史新高；实现销售回款683亿元，同比增长30%。此外，小半径管理使公司拥有显著成本优势，用期间费用与销售商品、提供劳务收到的现金（代替销售回款）之比来衡量费用率，管理费率始终维持在1%以下，且销售费率低于行业平均水平。 2021年，公司融资成本较上年下降0.3个百分点至4.9%。回款及时叠加融资通畅体现了公司的稳健经营能力。 盈利预测及投资建议 根据项目结算情况，我们修正公司盈利预测。我们预计，公司2021年至2023年，实现营业收入370.2亿、541.8亿、672.1亿（前值为500.8亿、593.5亿、723. 3亿），同比增长29.4%、46.4%及24.1%；实现归属母公司净利润26.0亿、33.4亿及41.4亿（前值为37.8亿、44.8亿及49.4亿），同比增长11.7%、28.3%及2 4.1%；摊薄后每股收益0.84、1.07及1.33，对应PE为8.2倍、6.4倍及5.1倍。 公司处于基本面不断改善的过程中，前期高周转策略进入业绩释放期，且持续积极扩张高质量土储，未来利润有保障，维持“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。 一、项目测算假设 对滨江集团2021年拿地项目盈利能力进行测算时，我们做如下假设： 1、假设公租房、幼儿园等公建部分全部无偿移交政府，所有公建面积按照规定的最低配建标准计算，所列计容建筑面积为扣除公建后的面积； 2、假设商业部分可以销售；除海潮望月府项目，售价与住宅部分相同； 3、假设未开盘项目的售价为该地块的销售最高限价、无最高限价地块项目的售价参考周边平均水平； 4、根据2018-2020年有预计总投资项目的建安成本，对2021年部分项目的建安成本做如下假设： 图表1：建安成本假设：元/㎡ 5、三费费率为项目口径，即当年产生费用与当年销售金额之比，与财务报表中利润表数据存在差别，假设三费费率为1.5%； 6、假设考虑车位，销售均价比仅住宅部分提高3%； 7、假设自持部分不能转化为销售； 8、毛利率和净利润率为项目层面数据，与财务报表中利润表数据存在口径上的差别。 二、项目具体介绍 红狮上品小区 红狮上品小区是公司于2021年上半年通过收并购方式获取的项目，分为A区和B区两个部分。考虑自持，预计项目可售货值分别约为7.41亿元及8.87亿元。 图表2：红狮上品小区（A/B区）项目介绍：m、元 /m2 、% 图表3：红狮上品小区实景图 图表4：红狮上品小区效果图 观翠揽月轩 观翠揽月轩是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，对应杭政储出[2021]7号地块，目前暂未开始销售。考虑自持，我们预计项目可售货值约88.57亿元。 图表5：观翠揽月轩项目介绍：m、元 /m2 、% 栖江揽月轩 栖江揽月轩是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，对应杭政储出[2021]6号地块，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约52.49亿元。 图表6：栖江揽月轩项目介绍：m、元 /m2 、% 滨江世纪国泰中心 滨江世纪国泰中心是公司2021年上半年通过收并购获取的项目，目前待售。我们预计项目可售货值约46.98亿元。 图表7：滨江世纪国泰中心项目介绍：m、元 /m2 、% 图表8：滨江世纪国泰实景图 图表9：滨江世纪国泰效果图 望涛月明 望涛月明是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约47.02亿元。 图表10：望涛月明项目介绍：m、元 /m2 、% 图表11：望涛月明实景图 图表12：望涛月明效果图 滨涛映月 滨涛映月是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约58.48亿元。 图表14：滨涛映月实景图 图表15：滨涛映月效果图 宁望府 宁望府是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约21.64亿元。 图表16：宁望府项目介绍：m、元 /m2 、% 图表17：宁望府实景图 图表18：宁望府效果图 滨望雅庭 滨望雅庭是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约29.67亿元。 图表19：滨望雅庭项目介绍：m、元 /m2 、% 图表20：滨望雅庭实景图 图表21：滨望雅庭效果图 钱潮鸣翠云筑 钱潮鸣翠是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，无需摇号。我们预计项目可售货值约46.44亿元。 图表22：钱潮鸣翠云筑项目介绍：m、元 /m2 、% 图表23：钱潮鸣翠云筑实景图 图表24：钱潮鸣翠云筑效果图 清来嘉座 清来嘉座是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约47.98亿元。 图表25：清来嘉座项目介绍：m、元 /m2 、% 花棠映月公寓 花棠映月公寓是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目。考虑自持，我们预计项目可售货值约11.08亿元。 图表26：花棠映月公寓项目介绍：m、元 /m2 、% 萃语华庭 萃语华庭对应甬储出2021-029号地块，是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售。我们预计项目可售货值约22.77亿元。 图表28：萃语华庭实景图 图表29：萃语华庭效果图 棠前嘉座 棠前嘉座对应杭政储出[2021]18号地块，是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约17.64亿元。 图表30：棠前嘉座项目介绍：m、元 /m2 、% 平湖尚品 平湖尚品对应嘉兴平湖2021平-24号地块，是公司2021年上半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约7.43亿元。 图表31：平湖尚品项目介绍：m、元 /m2 、% 玖华府 玖华府对应南京NO.2021G44江宁区正方大道地块，是公司2021年上半年通过收并购获取的项目。我们预计项目可售货值约21.77亿元。 图表32：玖华府项目介绍：m、元 /m2 、% 众泰小镇4号地块 众泰小镇4号地块是公司2021年上半年通过收并购获取的项目。我们预计项目可售货值约38.92亿元。 图表33：永康经济开发区S9-15-3地块项目介绍：m、元 /m2 、% 滨江未来悦 滨江未来悦对应众泰小镇5号地块，是公司2021年上半年通过收并购获取的项目，目前在售，无需摇号。我们预计项目可售货值约60.50亿元。 图表34：滨江未来悦项目介绍：m、元 /m2 、% 图表35：滨江未来悦实景图 图表36：滨江未来悦效果图 众泰小镇6号地块 众泰小镇6号地块是公司2021年上半年通过收并购获取的项目。我们预计项目可售货值约36.90亿元。 万家星悦 万家星悦对应众泰小镇7号地块，是公司2021年上半年通过收并购获取的项目。我们预计项目可售货值约55.33亿元。 图表38：万家星悦项目介绍：m、元 /m2 、% 星航TOD 星航TOD对应广州黄埔区黄埔化工改造项目居住地块，是公司2021年上半年通过收并购获取的项目，目前在售，无需摇号。我们预计项目可售货值约56.41亿元。 图表39：星航TOD项目介绍：m、元 /m2 、% 图表40：星航TOD实景图 图表41：星航TOD效果图 甬储出2021-125号 甬储出2021-125号是公司于宁波2021年第三次集中供地拿地的项目。 我们预计项目可售货值约42.87亿元。 图表42：甬储出2021-125号项目介绍：m、元 /m2 、% 杭钱塘储出[2021]13号 杭钱塘储出[2021]13号项目是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约19.84亿元。 图表43：杭钱塘储出[2021]13号项目介绍：m、元 /m2 、% 杭政储出[2021]34号 杭政储出[2021]34号对应笕桥单元JG0603-R21-06地块，是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约33.53亿元。 图表44：杭政储出[2021]34号项目介绍：m、元 /m2 、% 杭政储出[2021]53号 杭政储出[2021]53号对应西兴单元BJ1301-R/B-01地块，是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约46.56亿元。 图表45：杭政储出[2021]53号项目介绍：m、元 /m2 、% 萧政储出[2021]54号 萧政储出[2021]54号对应蜀山单元XSCQ2701-11地块，是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约17.72亿元。 海潮望月府 海潮望月府对应望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块，是公司2020年拿地项目，2021年下半年公司收购了项目剩余股份，权益比例为100%。 项目分为住宅和商业两部分，其中住宅约7.35万方，商业约13.82万方。 考虑自持，我们预计项目住宅和商业部分可售货值分别为50.07及67.10亿元。 图表47：海潮望月府项目介绍：m、元 /m2 、% 南太湖未来社区项目 南太湖未来社区项目对应太湖湾单元（TH-08-02）号地块，是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。考虑自持，我们预计项目可售货值约51.08亿元。 滨江潮听映月 滨江潮听映月项目对应萧山城区市北单元XSCQ1305- R2 -37、XSCQ1305-R22-3地块，是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。 我们预计项目可售货值约29.08亿元。 图表49：滨江潮听映月项目介绍：m、元 /m2 、% 翡翠上城 翡翠上城对应栖霞区燕子矶街道仙林副城新港片区恒竞路以南、经十三路以东地块，是公司2021年下半年通过招拍挂获取的项目。我们预计项目可售货值约32.75亿元。 图表50：翡翠上城项目介绍：m、元 /m2 、% 上品家园 上品家园对应东义路以北、歌山路以西拟出