房地产行业点评：房企风险获重视，短期供给侧亟待流动性支持

事件 2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议由中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持，有关部门负责同志参加会议。会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。” 评论 政府释放信心，房企风险获重视。今日国务院金融稳定发展委员会专题会议上对房地产的表述，表明当前政府已意识到地产行业风险的存在，并有意在“防范”和“化解”方面出台应对方案，凸显了对其的高度重视。当前地产行业基本面不容乐观。经营层面来看，商品房销售仍处于下滑趋势之中。30大中城市2022年3月1日-15日的销售面积同比下滑48%，相较2月-27%的跌幅还有所扩大。融资方面来看，除了部分国企，大多数房企的境内外融资渠道也尚未完全恢复，多数房企仍然面临很大的债务兑付压力。以上困境叠加，其中蕴含的风险已不仅是房企自身的债务违约风险，还有信用风险在行业中蔓延的趋势，比如一家房企的债务违约会引发金融机构对其他房企债务的提前赎回。此外，若部分大中型房企继续暴雷，不仅会对全国销售市场造成更大冲击，还会进一步大规模影响到产业链上下游的企业，这可能会对实现今年5.5%的GDP增长目标造成较大拖累。 我们认为当前地产行业风险的防范和化解，需在需求侧和供给侧共同发力。①销售的企稳回升是防范大多数房企风险最有效的办法，维持需求侧放松力度将加大的判断。销售好转才能改善房企的现金流状况和对未来发展的信心，促进房地产行业恢复到“销售回暖-房企现金流改善-打折减少/按期交付-市场信心恢复-销售稳定-拿地/新开工恢复-正常推盘销售”良性循环。我们依然认为，未来会有更多更大力度的需求侧放松政策出台，“因城施策”将得到更加灵活的运用，在房价相对稳定的前提下，部分高能级城市限购、限售、限价等限制措施或将阶段性放开。②疫情影响放松政策出台的时间和效果，短期供给侧亟待加大支持力度。近期全国疫情又开始加重，防疫措施也陆续加码。今年3月1日-15日全国合计新增确诊1.3万人，是2月整月的3.8倍。防疫工作当前优先级较高，这在一定程度上影响了其他领域政策的出台速度，也不可避免地影响了地产放松政策的效果，这也是销售迟迟未能企稳的原因之一。近期上海、浙江、深圳等地疫情都较为严重，预计未来珠三角和长三角的销售都会受到影响。因此，短期见效更快的供给侧政策亟待加大支持力度，比如预售监管资金调整在执行层面上的真实落地。此外，我们预计部分房企大型房企或需直接注入流动性方能度过危机。今日国务院金融委专题会议召开后，证监会也召开了会议，就抓好贯彻落实进行研究部署。证监会表示将“完善民营企业债券融资支持机制，促进创业投资发展。”我们预计未来上市房企的融资工具有望增多。 优质物业公司业绩如期实现，继续看好独立运营能力强的物管公司。地产的动荡总是不可避免地影响到物业行业，物业板块今日也迎来了幅度较大的调整。但从已公布的盈喜和年报情况来看，多数物业公司的业绩都如期实现了。碧桂园服务、金科服务、建业新生活、远洋服务等物管公司发布了盈利预告，预计2021年归母净利润增速分别不低于50%、70%、40%、65%，保利物业、越秀服务等物管公司已正式发布业绩，2021年归母净利润同比增速分别为26%和81%。 投资建议 后续地产方面放松政策持续出台是大概率事件，但短期销售尚未企稳，叠加疫情影响，或仍有部分房企面临债务兑付困难。考虑到稳健性和超额收益，我们看好去年和今年销售能够实现逆势增长的房企，比如绿城中国、建发国际、滨江集团。此外，我们也看好关联房企大概率能度过本轮危机，且自身运营能力强的物管公司，比如碧桂园服务和金科服务。 风险提示 现有房地产改善政策落地效果不及预期；需求端宽松政策力度小于预期 图表附录 图表1：2022年3月1日-15日，30大中城市销售面积同比下滑48% 图表2：2022年3月1日-15日全国合计新增确诊人数是2月整月的3.8倍 图表3：A股地产公司PE走势 图表4：港股地产公司PE走势 图表5：港股物业公司PE走势 图表6：覆盖公司估值情况 风险提示 现有房地产改善政策落地效果不及预期。政策落地需要时间，当前疫情反复，改善政策效果尚未显现，落地效果或不及预期。 需求端宽松政策力度小于预期。当前仅郑州出台较大力度的需求端宽松政策，其他城市预计将有类似政策出台，但政策力度是否能推动销售明显改善，仍待验证。