国务院金融委会议点评：春天脚步渐进，关注后续落地政策

事件：1、3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，国务院副总理、金融委主任刘鹤主持。会议指出：关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2、银保监会召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。 货币和地方政策有望先行，预计大方向仍为放松。我们预计后续地产政策将持续放松并加大力度，核心原因有三：1、宏观GDP5.5%稳增长离不开地产；2、2021房地产业的狭义税收收入及土地出让金对全国总财政收入贡献达到36%，长期低迷恐拖累地产财政并影响城投债；3、地产及产业链大幅下滑将带来失业人口上升。我们认为政策的着力点，或者说当前行业问题的七寸在于需求侧（即销售）和企业资金侧（主要是融资性现金流）。从近期各类会议表述来看，我们预计本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。 开发贷、按揭贷款有望陆续释放，促进资金良性循环。2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布通知实行房地产贷款集中度管理制度，导致房地产开发贷款余额从2021Q2开始连续下滑，每季度减少1200~1500亿元；个人住房贷款余额同比加速下滑，Q2和Q3同比增速分别下滑1.5pct和1.7pct。2022年2月居民中长期贷款净减少459亿元。通常来看，居民中长期贷款中主要构成部分为房贷。今日会议提出新增贷款要保持适度增长，房企开发贷、按揭贷款有望陆续释放，甚至房贷也有望适度增长，促进资金良性循环。 新发展模式有可能主要为保障性租赁住房房及REITs政策。国家发展改革委、住房和城乡建设部等21部门联合发布的《“十四五”公共服务规划》提出，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。2021年是公募REITS元年，1月末，财政部和税务总局联合发布公告，明确在基础设施REITs设立前和设立阶段的原始权益人税收递延政策。我们认为，会议中提到的新发展模式可能是租售并举的模式，且更多政策方向可能落脚于保障性租赁住房及REITs。 并购贷能促进项目转化，但非主要解决途径。当前获取并购贷的企业主要为国央企及少部分民企如美的臵业等，并购贷的方向为兼并收购困难房企优质项目。这一模式中存在两个难点：1、使用并购贷的企业至少要提供40%左右的自由资金；2、困难房企的优质项目是否愿意折价出售。从实际转化率角度来看，我们认为并购贷能解决一部分项目，但并非主要解决途径。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。 建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。