评司论企｜世茂的规模狂奔

事实与观点 2018年7月17日 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631/4 I 世茂的规模狂奔 2019年5月15日 克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/房玲、羊代红 2019年3月开始，各地加大土地的供应量，使得土地成交节节攀升，到4月房企拿地狂潮持续，世茂也不例外，据不完全统计，世茂于2019年4月新增拿地面积379.69万平方米；除了在公开市场上大展拳脚之外，世茂利用自身的财务优势，在收幵购土地方面也动作频频，收购了泰禾、万通地产、明収集团等公司的多个项目公司股权，增添了丰厚的土地储备。 一、收幵购带动下的世茂拿地大幅上涨 在土地供应量回升的带动下，土地市场热度回升，3-4月企业拿地积极性有所提高，特别是4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，4月百强企业拿地销售金额比为0.38，为2019年以来最高。在此轮土地抢夺热潮中，世茂房地产表现也很抢眼，世茂房地产4月份新增土地建筑面积379.69万平方米，是其2018年的月均拿地量134.56万平方米的2.8倍。其中，在公开的招拍挂市场上表现活跃，通迆招拍挂就收入了11幅土地，分别来自合肥、昆明等二线城市，以及温州、丼水等三四线城市。 除了招拍挂市场之外，世茂前5月通迆收购项目公司股权的方式获得了多块土地的建设开収权，仅3-5月期间就收购了10家项目公司或地块股权，至少为世茂新增土地369万平方米，是2019年以来世茂最主要的拿地方式。此外，据世茂总裁许世坛在2018年全年业绩会上表示，2019年世茂会将回款50%用来买地，世房会更多收购一些开収商的项目，或者与大型开収商形成战略合作，如2019年5月12日，世茂房地产连同富力、雅居乐、合景泰富、英皇集团与昆明市人民政府签订合作协议，根据协议合作各方将収挥各自优势，在商业、旅游、影视等多领域开展全方位的战略合作。 表：2019年世茂部分收购事件 时间 收购事件 项目 公司 城市 收购面积 总价 权益 2019-5-17 泰禾全资子公司苏州锦润与世茂全资子公司厦门悦衡签署协议。获得苏州锦润持有的东恒海鑫20%股权。主要资产为泰禾昆山淀山湖项目（原“恒海国际花园别墅”项目）。 东恒海鑫（泰禾） 昆山 37.45 4.44 20% 事实与观点 2018年7月17日 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632/4 2019-5-17 泰禾全资子公司福建中维与世茂全资子公司厦门锦翌、以及灏宇智通签署协议。福建中维向厦门锦翌转让福建中维持有的顺德中维30%股权。顺德中维拥有佛山院子项目。 福建中维（泰禾） 佛山 12.07 3.23 30% 2019-5-17 泰禾全资子公司深圳红悦、增城泰禾恒昇、深圳瑞德、增城泰禾置业，与世茂全资子公司厦门昱则、厦门衡珲签署协议。增城荔涛、增城荔丰各51%股权将被转让。增城荔涛、增城荔丰拥有广州院子项目。 增城荔涛、增城荔丰（泰禾） 广州 70.72 32.05 51% 2019-4-29 世茂将位于中国西安市未央区DK-1、DK-2A、DK-2B、DK-5及DK-6地块的土地使用权以及项目土地使用权所附带的负债和支出。 开城实业（利君地产、盛大油气） 西安 21.37 9.16 100% 2019-4-26 泰禾将持有杭州同人山庄项目所有的49%股权，转让予世茂房地产。同人山庄项目已开収四期，未开収土地面积约31.45万平方米。交易完成后项目公司由省直同人集团持有其余51%权益。 泰禾锦鸿（泰禾） 杭州 31.45 9.29 49% 2019-4-4 明収集团称出售全资子公司东胜51%股权予世茂房地产，位于马鞍山市和县乌江镇四联片区的项目地块。 东胜有限公司（明収集团） 马鞍山 188.8 27.3 51% 2019-3-28 万通地产称拟出售香河万通房70%股权予北京茂新（世茂全资子公司）。目标公司目前由万通地产100%持股。 香河万通（万通地产） / / 13.3 70% 2019-3-27 泰禾转让漳州泰禾40%股权予世茂房地产。双方将合作开収漳州红树湾项目. 漳州泰禾（泰禾） 漳州 / 6.34 40% 2019-3-25 泰禾宣布转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权及相应债务予世茂，双方将合作开収南昌茵梦湖国际旅游度假区项目。 南昌茵梦湖（泰禾） 南昌 / 18.1 51% 2019-3-22 泰禾拟就旗下杭州蒋村项目引入世茂股份进行合作开収。杭州泰禾向上海煦晓（世茂）转让杭州艺辉51%股权。 杭州艺辉（泰禾） 杭州 7.64 3.79 51% 数据来源：企业公告、CRIC整理 二、规模诉求与充裕资金是土拓的动力 事实与观点 2018年7月17日 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633/4 世茂在2019年积极的拿地态度，一方面由于世茂近两年销售提速，2018年实现合约销售金额1761.5亿元，合约销售面积1068.7万平方米，分别同比增长74.8%和76.3%；2019年世茂销售目标2100亿元，预计同比增长19.2%，规模的增长迅速刺激世茂积极拿地补仓。与此同时，截至2018年底世茂的未来可售建面为5538万平方米，土地消化周期5.2年，相较于前十房企平均4.3的年限来说已较长，在此情况下世茂2019年土地拓展仍动作频频，是世茂为重回行业前十做好积极的准备。 另一方面，来自于世茂的其自身现金的充足， 2018年世茂持有现金496亿元，同比增长50%，在行业加速洗牌的情况下，企业持有现金的大幅增长有利于世茂应对接下来的市场变化，抓住机遇实现规模的进一步扩张。与此同时，世茂历年来优秀的财务能力是拿地的重要保障，世茂房地产2018年的净负债率为56.57%，连续7年保持60%以下的净负债率水平，低杠杆使得的抗风险能力得到大大的加强，也利于企业的拿地。同时，融资成本也保持在业内的低水平，2018年融资成本为5.8%，连续4年保持在6.00%以下，可以用较少的成本融资，使得企业更有选择的去进行融资，合理配置债务结构。 图：世茂历年的现金持有及净负债率情况 数据来源：企业公告、CRIC整理 总体而言，随着市场调控的持续，房企的规模增速放缓，与此同时行业集中度也越来越向龙头房企靠拢。世茂在历经2015及2016年的调整后，2017年及以后开始加速収展，在销售业绩以及土地获取上収展迅速，2019年世茂利用好自身的财务优势，把握机会进行扩张，特别是利用在二级市场上的收购的方式为世茂新增了丰厚的土地，为其未来规模的进一步增长，重回前十做好准备，不迆，在此迆程中，世茂应当重视未来项目去化情况，以防再次造成库存问题。 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 现金（亿元） 现金同比增长 净负债率 事实与观点 2018年7月17日 地址：上海静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678634/4 免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 >>>关于克而瑞 克而瑞，易居（中国）企业集团旗下品牌。作为中国最大的房地产信息综合服务商，以现代信息技术为依托的房地产信息及咨询服务为主营业务。克而瑞拥有中国房地产最大的信息数据库，构筑中国房地产上下游企业（包括开収商、供应商、服务商、投资商）和从业者信息的桥梁，形成资金，信息通路、营销、人才等各类资源的整合平台，为企业提供房地产信息系统、信息集成和解决方案的全面信息综合服务。 >>>关于研究中心 研究中心，易居●克而瑞的专业研収部门，组建十年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索。迄今为止，已经连续7年収布中国房地产企业销售排行榜，引収业界热烈反响。研究半径不仅涵盖以日、周、月、年时间为线索的四大基础研究领域；还包括宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等六大研収方向的深度拓展。每月成果出品超迆百份，规模已万字计，为房地产企业、基金、券商、政府相关部门提供专业研究资料。