评司论企 | 闭关出山，保利商业千万规模开拓能否如愿？

1/ 6 评司论企 | 闭关出山，保利商业千万规模开拓能否如愿？ 近期，一直保持低调的保利商业可谓动作连连，2020年10月29日先是公告拟发行60亿商用物业类REITs；11月3日又表示2020年希望拓展面积在200万平方米以上，未来三年资产管理规模超过千万平方米。后疫情时代，保利商业是否准备好迎接崭新阶段，其未来的开拓又是否会一切如愿？ 01 大幅拓展轻资产规模，开业商场达23家  十年逐步完善全国商业布局 2/ 6 自2009年4月佛山保利MALL正式开业以来，保利商业已走过了十多年的历程。早期保利商业主要集中从事系统内部的商业项目，属于地产开发的附属职能。2015年起，保利商业开始陆续承接外部项目，初期以项目租赁模式为主，并不断增加品牌输出的比重。2018年保利地产更名保利发展，保利商业成为集团综合服务中的重要一环。截止2018年底，保利商业管理板块运营项目65个（包括已开业购物中心17家、已开业酒店29个、已开业公寓18家以及1个国际会议中心），管理面积达266 万平方米；同时累计外拓购物中心10 个、酒店4 个，轻资产战略已取得一定进展。  2020年起大幅拓展轻资产规模 2020年起，保利商业计划大幅拓展轻资产规模，全年计划拓展面积在200万平方米以上。虽然2020年初有疫情影响，但保利商业的轻资产拓展仍取得了较大进展。2020年2月，保利商业陆续完成了西安、烟台购物中心的 3/ 6 合同签署；此后上半年又实现了成都ParkviewMall、宜宾HAI未来综合体等项目的外拓。截至2020年二季度，保利商业在上海、广州、天津、武汉、长沙、合肥等城市已开业购物中心23个，筹建中购物中心11个，在管资产面积超过300万方；与此同时，保利商业轻重并举，外部项目数量已经超过了内部项目。 02 产品成熟具备拓张基础，品牌建设是未来重点  产品线成熟且拓展方式多样 轻资产扩张的前提是拥有成熟的产品线，目前保利商业旗下共有四条产品线分别是保利MALL、保利广场、时光里以及社区商业若比邻。从各个产品线的体积来看，基本覆盖了各类规模，其中最大的保利MALL主要定位城市中心，体积次之的保利广场定位区域中心，以及时光里定位都市中心型艺术主题生活方式中心。此外保利的社区商业形式更加灵活，体积从100平至3万平不等。成熟且丰富的产品线，能在一定程度下满足快速异地复制，支撑 4/ 6 保利商业的轻资产输出。与此同时，保利商业的轻资产拓展方式多样，主要包括有收购、租赁以及管理输出三种。收购方面，保利商业可与保利资本合作，通过保利资本进行资产收购，再由保利商业进行资产管理。此外保利商业还通过签订租赁合同，以及委托管理等实现轻资产的输出，多样的轻资产拓展方式能够帮助保利商业找到更多开拓机遇。  重点布局五大区及一二线 从轻资产的城市选择方面，保利商业主要布局以上海为中心的长三角地区、京津城市群、成都为中心的成渝地区、广州为中心的珠三角地区及武汉为中心的华中地区，基本覆盖了全国经济高速发展地区。从具体操作方面，保利商业首先进入一线或省会城市，或协同母公司获取优质物业，或通过租赁取得长远发展；然后再以资产服务输出的方式向周边三四线城市辐射。这样的拓展方式一方面能够保证获取核心城市的优质项目，此外在深耕的同时能通过轻资产化规避部分风险。招商方面，保利商业总部在广州和上海共设有两个招商中心，能够负责地方项目招商60%至70%的全国性品牌，剩下30%至40%则主要深挖本土化或当地品牌，另外10%则会选择一些吸引眼球的 5/ 6 业态。这样的招商业态比能够较大程度满足大部分客群的同时，因城而异，照顾到差异化的客群需求。  资产轻品牌弱，未来扩张仍是未知数 虽然保利商业已拥有成熟产品线，但要大规模拓展轻资产规模，仍具有一定挑战。前期保利商业虽然背靠保利发展母公司资源，获取了一定发展机遇，但目前来看商业规模依然较小，2020年上半年保利商业在管资产面积虽然已超300万方，但排除酒店、会议中心等其他物业类型，商场规模相对有限。而2020年上半年，龙湖已开业商场的建筑面积为387万平方米；华润在营投资物业商业部分的总楼面面积达542万平米。从资产持有轻重来看，龙湖与华润基本以重资产持有为主，而保利商业轻资产部分占比较高。虽然重资产持有会产生较大资本沉淀，但能够获取物业升值在内的更多回报；而轻资产模式虽然占用更少资源，但若商场租赁期限到期、运营商更替等发生，仍会产生市场风险。此外轻资产的扩张也并非易事，保利商业的品牌影响力相对较弱，未来仍要在品牌建设上做功夫。目前商业地产竞争激烈，各家运营商均跑马圈地，纷纷通过轻资产进行输出，万达广场进行全国布局，宝龙商业深耕江浙沪，龙湖商业聚焦一二线，这也意味着保利商业更少机会获取优质地段的优质项目，其未来发展空间会受到更多挤压。虽然背靠保利发展这棵大树，但保利商业这些年的发展却始终相对较慢。在各大运营商大举扩 6/ 6 张下，留给保利商业的空间与时间也越来越少。建议未来保利商业在轻资产扩张的同时，借助母公司资源，加大内外部商业资源；此外重视自身品牌建设，打造标杆产品，增加运营透明度，让其品牌与运营能力获得更多认可。