评司论企｜大发的“加速度”：规模与质量双向联动

大发的“加速度”：规模与质量双向联动 在政策调控趋严、融资渠道收紧的背景下，中小房企纷纷启动上市，借助资本市场缓解资金压力，加速扩张进程。2018年，赴港IPO的房企有12家，创三年来最多。其中，正荣、弘阳、大发、美地置业、恒达集团、万城控股六家房企相继完成上市。 在这六家上市房企中，大发可以说是一家极具成长性的企业。今年3月，大发上市以来首度披露年报，2018年全年销售额125.2亿元，增长率达到204.1%，顺利跨进百亿梯队，强劲的增长态势备受行业关注。 上市以来大发全方位发力，加速冲规模 自2018年上市以来，大发在规模扩张上表现积极。特别是今年以来，大发加速冲规模，在土地市场、资本市场、经营管理等多方面持续发力。 土地市场上：加速布局长三角区域。根据克而瑞监测，今年上半年，大发新增14块地，建筑面积达131.4万平方米，总价75.8亿元，投资金额已经超过去年全年总土地成本60.68亿元。2018年大发拿地销售比为0.48，今年上半年达到0.76，土地投资力度进一步提升。7月份，大发在土地市场继续发力，7月5日以6.45亿元拿下桐乡市乌镇一地块，8日、15日又接连以8.83亿元和4.06亿元在温州加仓。如此频繁的拿地，可见大发加速规模扩张的意图。 从土地投资布局上来看，今年以来大发继续重点布局长三角区域，也加仓了少数中西部二线城市项目。城市选择上，大发主要关注长三角热点三四线城市，如温州、常州、金华等。这些城市集中在江浙地带，一方面城市自身拥有一定的经济基础，经济水平较高，具备一定的城市吸引力；另一方面在上海、杭州、苏州、宁波等一二线城市的经济外溢效应下，更有承接产业转移和人口迁移的优势，市场的增长空间可观，利好于企业业绩增长。 表：2019年以来大发部分新增地块 拿地时间 城市 土地名称 总价（亿元） 2019/7/15 温州 温审资中心土告字〔2019〕54号 4.06 2019/7/8 温州 瓯海区茶白片区梧田南单元C-11地块 8.83 2019/7/5 桐乡 桐土储[2018]34号地 6.45 2019/6/24 金华 永康市北苑区块SG02-01地块 6.74 2019/4/22 常州 天宁商住地块 6.45 2019/3/20 杭州 杭余规划资源告字[2019]8号地块 8.73 数据来源：公开信息，CRIC 资本市场上：多样化融资缓解资金压力。登陆资本市场后，大发的融资渠道拓宽。4 月26日大发进行了首笔发债，成功发行1.2亿美元私募债，资金用于企业再融资及一般营运资金。7月5日，大发又宣布发行2021年到期的优先票据，本金总额为1.8亿美元，用于现有债务的再融资及应对调整。对于房企来说，资金的重要性不言而喻。尽管在当前融资环境下，大发的融资成本并不低，两笔融资利率分别达到了13.5%、12.88%。但从成功发行结果来看，上市不满一年的大发已经逐渐受到资本市场的认可。上市后，资金来源更加多元化，有助于缓解了企业流动性压力，优化债务结构。 表：大发上市以来的融资情况 融资方式 融资规模（亿美元） 到期日期 资金用途 私募债 1.2 2020年 用于企业再融资及一般营运资金 优先票据 1.8 2021年 主要用于其现有债务的再融资及应对实况 数据来源：企业公告，CRIC 经营管理上：新进CFO、CPO在财务和产品方面经验丰富。5月份，罗俊、王峰确认加盟大发，分别担任企业CFO和CPO。罗俊在房企财务、融资等方面工作有着丰富的经验，2016年曾担任泰禾副总裁兼财务总监，此后也直接负责过中梁筹备上市工作，2018年4月担任中南建设副总经理，负责集团资本市场工作。王峰则是业内产品研发专家，典型代表作品为新中式风格的豪宅，包括院子系的中式院落别墅、新中式城市豪宅系列以及湾系的度假产品。罗俊、王峰的加入或许可以在资本市场融资以及产品方面为大发注入新的活力，推动大发规模与品质的双重提升，实现有质量的增长。 今年上半年，大发销售额为71.11亿元。在土储规模的扩张，资金的补充以及经营管理的不断优化下，将会驱动大发的规模增长继续向好，有望顺利完成年度40-50%目标增长。 中长期规模持续增长，更加考验综合实力 尽管大发全方位发力，为企业争取扩张资源，但是实现量级的规模跃进不能一蹴而就。特别是在强者恒强的局面下，房企规模发展持续分化，竞争不断加剧，大发的发展之路面临拿地门槛抬高、融资难、融资贵等一系列问题。 对于任何企业，一切的战略和目标都是为了“活下去”和“更好地活着”。刚破百亿的大发，确实有着强烈的规模诉求，并且处在冲刺规模的关键阶段。然而，现阶段在“房住不炒、因城施策”的主基调下，房地产行业整体规模增速放缓，市场逻辑也发生了深刻的变化，行业发展诉求从“增量”逐步转向“提质”。可以说，告别“黄金时代”舒适圈，实现规模的持续增长更加考验房企发展的综合能力，既要注重规模增长，也对产品力的提升提出了更高的要求，同时还要兼顾企业的经营管理效率。 在这样的局势下，企业显然不能冒进扩张，求进中更要趋利避害、防范风险，重视自身综合实力的提升。目前，大发在规模上还有一段很长的路要走，需要更多土储、资金、人才等要素配合规模的增长。但要实现中长期持续增长，大发在资源的配置和管理上更要注重效率和效益相结合，从投资、融资、品牌、产品力、管理等多方位全面提升自身竞争力和抗风险能力。例如，土地投资上，地块溢价的评估与权衡更要谨慎，保证自身的利润空间；资本市场上，要继续拓宽融资渠道，以多元化方式降低资金成本，同时要提升资本市场的认可度；品牌与产品上，着力打造和升级“情景地产”模式，并加强产品的研发与创新，提高市场的知名度和接受度；经营管理上，加速促进新进管理层融合，提高运营效率；财务上持续关注杠杆风险，保证经营的稳健性，增强抗风险能力。