专题｜2019年中国城市房地产市场投资前景研究报告

1/ 14 zk 2019年中国城市房地产市场投资前景研究报告 马千里、邱娟、周奇 2019-7-17 2/ 14 目 录 中国城市房地产投资前景测评综述（节选） ........................................ 错误!未定义书签。 （一）中国城市房地产投资前景排行榜........................................ 错误!未定义书签。 1、中国城市房地产投资前景前50名城市 ........................... 错误!未定义书签。 2、中国城市房地产投资前景后50名城市（略） ............... 错误!未定义书签。 （二）指标解读 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1、城市房地产市场投资前景指标体系（略） ..................... 错误!未定义书签。 2、指标体系调整：二三线市场热度轮替，地价波动影响投资前景（略）错误!未定义书签。 3、城市排名上升主要依靠城市扩张及供求关系改善（略）错误!未定义书签。 （三）榜单整体解读 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1、格局：长三角领跑全国、粤港澳继续赶超，TOP50市场份额下滑错误!未定义书签。 2、分化：东部二线排名提升，中西部三线城市前景堪忧 . 错误!未定义书签。 3、需求：人才战持续升级，综合实力较强的二线城市迎来利好（略）错误!未定义书签。 4、供给：货币安置退场、去化速度放缓后，三四线供地计划普遍偏保守 ..... 7 5、赶超：地价过快上涨拖累二线排名，长三角、粤港澳强三线排名上升错误!未定义书签。 6、库存：长三角地区去化无虞，东北区域库存压力依旧巨大（略）错误!未定义书签。 （四）各线城市房地产投资前景分析............................................ 错误!未定义书签。 1、一线城市：广州土地供应量相较充裕，投资机会更大（节选）错误!未定义书签。 2、二线城市：大连、贵阳城市扩张过快，推动库存风险上升（节选）错误!未定义书签。 3、三四线城市：城市分化加剧，三大区城市前景更可期（节选） ............... 12 附：研究方法说明（略） ........................................................ 错误!未定义书签。 1、城市分类说明（略） ......................................................... 错误!未定义书签。 2、数据处理和计算（略） ..................................................... 错误!未定义书签。 3/ 14 （本文为节选版） 榜单发布：中国城市房地产投资前景前50名城市 排名 能级 城市 排名 能级 城市 1 一线 上海 26 三四线 温州 2 一线 广州 27 三四线 泉州 3 一线 北京 28 二线 哈尔滨 4 一线 深圳 29 二线 太原 5 二线 成都 30 二线 贵阳 6 二线 杭州 31 三四线 绍兴 7 二线 南京 32 二线 海口 8 二线 武汉 33 二线 石家庄 9 二线 天津 34 二线 沈阳 10 二线 郑州 35 三四线 镇江 11 三四线 佛山 36 三四线 台州 12 二线 长沙 37 二线 南宁 13 二线 西安 38 三四线 江门 14 二线 福州 39 二线 长春 15 二线 合肥 40 三四线 金华 16 二线 苏州 41 三四线 珠海 17 三四线 无锡 42 二线 昆明 18 二线 青岛 43 二线 乌鲁木齐 19 二线 重庆 44 三四线 洛阳 4/ 14 20 二线 宁波 45 三四线 淄博 21 二线 厦门 46 三四线 嘉兴 22 三四线 惠州 47 三四线 湖州 23 三四线 东莞 48 三四线 株洲 24 二线 南昌 49 三四线 唐山 25 二线 济南 50 三四线 芜湖 5/ 14 榜单解读： 2018年以来，房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面，“房住不炒”贯穿始终，地方调控也在不断迭代，各地房调控日趋多样化，总的来看,地方政策张弛有度、“一城一策”政策得到贯彻和落实。在此背景下，当前各能级城市出现了新的变化：一线城市在政策严控之下，房地产市场发展趋于稳定。二线城市在“人才争夺战”中受益最多，购房需求与外来人口同步快速上行，西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来，这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市，随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，只有少数城市市场能保持火热，因此对于企业而言，在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。 为对不同城市的发展前景进行客观的量化评价，2019年CRIC研究中心在历年的研究基础之上，进一步改进和完善分析方法，同时结合市场形势，新加入地价变动相关指标，构建了更为完善、更契合市场的指标体系，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。主要结论有以下五点： 一、格局：长三角领跑全国、粤港澳继续赶超，TOP50市场份额下滑 前景排行前10的城市和上年相比变化较小，依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。 长三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有3个来自该区域。尤其是2019年上半年，长三角土地市场热度趋高，不仅仅是一二线城市溢价率节节攀升，受益于产业转移的影响，阜阳、宣城、嘉兴、湖州等三四线城市人口出现回流、土地市场热度也处于高位。值得注意的是，粤港澳大湾区利好城市的房地产投资前景排名较2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，东莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。 联系最新行业走势来看，2018年经历了调控由紧至松的转折，前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面，国开行上收棚改审批权限，并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，以致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此，2018年度销售面积和销售金额仍打破上年纪录，全年商品房销售面积17亿 6/ 14 平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额15万亿元，增长12.2%。 从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降，集中度对比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”。 图：2019年286城投资前景排名分布图 本示意图非中国全域地图，诸岛疆域未显示 二、分化：东部二线排名提升，中西部三线城市前景堪忧 从各能级城市综合得分来看，除一线城市得分与去年持平外，其余能级的城市得分均有所增加。各能级城市的前景平均得分分别为80、46和23，可以看出能级之间的“倍增”差异呈缩小之势。 受严苛的调控政策的影响，一线城市商品房去化速度明显放缓，但由于一线城市整体经济实力较强，在购房需求和购买力等相关指标方面表现均十分突出，加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势，整体优势依然显著。值得注意的是，在人口因素上，由于二线城市“抢人大战”不断升级和扩容，加之一线城市典型如北京、上海两城治理大城市病、控制人口容量等因素的影响，一线城市人口增速放缓速度逐渐加剧，使得常住人口平均排名延续下降的趋势，但对于整体供不应求的楼市来说，对城市的总排名影响力较小。因此，一线城市的地位依旧不可撼动。 7/ 14 二线城市今年平均排名相比上年下降了4个名次，超半数的城市排名呈下降趋势，尤其集中在东北和西北区域，但东部二线城市市场前景依旧较好。其中，排名上升最为显著的当属西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由于抢人大战后，西安人口增量显著，使得市场前景大幅提升。 三四线城市今年平均排名相比上年上升了1个名次，其中佛山和无锡表现突出，排名均明显提升，并均进入榜单TOP20，佛山主要是受粤港澳大湾区利好影响，人口吸引力大幅提升，人口增速单指标排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成为三四线前景排名最优城市；此外，大湾区城市惠州、东莞表现也较突出，城市排名较2018年分别上升2位和4位；而无锡则是受良好的产业基础的影响，与其类似的城市还有绍兴、嘉兴、湖州等城市，受近些年产业转移的影响，这些城市人口出现了回流，城市竞争力有了大幅提升。但是相当一部分三四线城市，尤其是中西部三四线城市，受货币化安置离场的影响，发展前景堪忧。 表：各线城市典型参考因素得分 能级 平均常住人口增量 土地消化周期 人均土地供应面积 房价收入比 GDP 总排名 平均 最优 平均 最优 平均 最优 平均 最优 平均 最优 平均 最优 一线城市 9 1 27 11 38 9 136 1 3 1 3 1 二线城市 61 2 99 7 194 57 138 3 49 5 42 5 三线城市 156 6 151 1 139 1 144 2 158 14 159 11 三、供给：货币安置退场、去化速度放缓后，三四线供地计划普遍偏保守 在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下，各城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量。结合各城市实际消化周期来看，目前大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档。 一线城市总体而言看供应较为稳定，北京和广州2019年宅地供应与2018年基本持平，两城投资前景排行也并未产生较大变化。二线城市前期市场热度处于高位，多数城市商品住宅去化周期处于12个月以下，尤其是成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，西安、苏州、长沙2019年宅地供应较2018年供应量或减少、或持平，可以预想，大部分二线城市由于土地资源十分紧俏、未来土地竞争热度大概率将延续高位。 榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性，如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市，在今年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。在2019年的榜单中，厦门的投资前景排行也由16位降至21位。 8/ 14 表：18个典型一二线城市2019年宅地供应计划按照自然资源部供地目标评价 城市 去化周期 供地调控方向 2019年宅地供应计划量 2019年宅地供应计划同比变化 评价 2019年投资前景排行 2019年投资前景变化 大连