从越秀与招商REITs上市，我们可以看到，境外REITs上市的先行者，越秀REITs与招商局REITs在上市结构、资产运营、管理模式等方面为境内房企寻求存量退出提供了经验和借鉴。以下是关于这方面的总结：
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政策背景：2006年后，境外REITs上市离岸结构再无可能。中国香港REITs起步于2003年，2005年6月，中国香港证监会修订了《房地产投资信托基金守则》，允许内地商业地产项目以REITs形式到香港上市融资，并对香港REITs的最高负债比例由总资产的35%提升至45%。香港REITs采取契约型（信托型），并强制要求REITs在港交所上市。香港REITs是由发起人设立，通过公开发行受益凭证（股票）将资金筹集起来组成信托资产。REITs管理人（通常是REITs发起人）与投资者签订信托契约，并根据信托契约进行投资。为了保障投资者利益，REITs托管人（通常是银行）与REITs管理人订立信托契约，根据信托契约保管信托资产。而投资物业经营上，由物业管理人与项目公司订立物业管理协议，提供物业管理和日常管理服务。
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离岸结构再难复制，间接持有结构成本高。目前，国内标准REITs仅试点至基础设施类领域，并未推广至不动产。然而，越来越多房企开始布局存量物业，如何通过金融创新来盘活存量、优化资本结构成为房企亟待解决的难题，而境外发行REITs成为房企解决存量退出的可选策略之一。2006年建设部、商务部等六部委共同出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[206]171号，简称“171号文”），其中规定“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业”。171号文的颁布，基本排除境外机构从境外直接持有国内物业的可能，并以此为分水岭，可将境内房企到境外发行REITs划分为前后两种形式——离岸结构和间接持有结构。离岸结构的代表，则是171号文出台前就已经赴
