房地产行业：棚改会卷土重来吗？

行业追踪（2022.3.5-2022.3.11） 棚改会卷土重来吗？ 郑州市政府3月8日发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，提到要结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。 2015年国家提出积极推进棚改货币化安置，开启三四线城市去库存浪潮； 2017年国务院常委会提出实施3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套；2016-2019年，全国棚改累计开工2157万套，超额完成“十三五”2000万套目标。2018年国务院常务会强调坚持房住不炒定位、因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，指出商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策，货币化安置热度逐渐减退；2020年棚改工程进入“十三五”收官阶段，2021年住建部规定城市更新禁止大拆大建，严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。 从棚改规模来看，2018年实际完成棚改规模达到历史顶峰的626万套之后，2019年大幅回落至319万套，2020、2021年进一步回落至209万套、165万套，2022政府工作报告提出全年棚改计划仅有120万套。从地方政府工作报告来看，河南全年棚改目标位居首位，达20万套。我们认为虽然上一轮棚改出色地完成了三四线城市去库存的阶段性任务，但是也加剧了周期波动，导致需求提前释放和房价快速上涨，进一步刺激的空间较为有限。未来城市更新或以老旧小区改造和新型基础设施建设为主，地方棚改货币化安置或主要针对实物安置未开工的项目，对区域房地产市场的托底作用较为有限。 高基数下，新房、二手房、土地市场本周成交弱势 新房市场本周成交384万平，月度同比-38.06%，相较上月下降10.94pct； 累计库存16347万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交140万平，月度同比-26.01%，相较上月改善9.59pct。土地市场本周成交建面1900万平，滚动12周同比-40.09%；成交总额140亿元，滚动12周同比-47.71%；全国平均溢价率+1.01%，滚动12周同比-10.48pct。 本周申万房地产指数-5.48%，较上周下跌6.71pct，涨幅排名24/31，跑输沪深300指数1.25pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.22%，较上周下降2.92pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.95pct；克而瑞内房股领先指数为-9.04%，较上周下跌6.65pct。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 1.本周观点：棚改会卷土重来吗？ 郑州市政府3月8日发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，《实施意见》提到，坚持政府主导，群众自愿，分类施策的原则，积极稳妥推进。通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。《实施意见》适用于大棚户区改造中安置用地未开工建设的项目。 2015年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》明确提出积极推进棚改货币化安置，开启三四线城市去库存浪潮；2017年国务院常委会提出实施2018-2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套；2016年至2019年，全国棚改累计开工2157万套，超额完成“十三五”2000万套目标。2018年国务院常务会强调坚持房住不炒定位、因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，指出商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策，货币化安置热度逐渐减退；2020年棚改工程进入“十三五”收官阶段，2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》规定城市更新禁止大拆大建，严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。 从棚改规模来看，2018年实际完成棚改规模达到历史顶峰的626万套之后，2019年大幅回落至319万套，2020、2021年进一步回落至209万套、165万套，2022政府工作报告提出全年棚改计划仅有120万套。从地方政府工作报告来看，河南全年棚改目标位居首位，达20万套。我们认为虽然上一轮棚改出色地完成了三四线城市去库存的阶段性任务，但是也加剧了周期波动，导致需求提前释放和房价快速上涨，进一步刺激的空间较为有限。 未来城市更新或以老旧小区改造和新型基础设施建设为主，地方棚改货币化安置或主要针对实物安置未开工的项目，对区域房地产市场的托底作用较为有限。 图1：历年棚改数据 图2：各省两会公开的22年城市更新工程目标 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表1：本周政策概览 图3：调控政策结构 图4：调控政策频次及方向 图5：分区域调控政策数量 图6：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 3月5日-3月11日，64城商品房成交面积为384万平，滚动12周同比增速为-29.45%，增速较上期下降4.67pct；月度同比-38.06%，相较上月下降10.94pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为71、251、62万平，滚动12周同比增速分别为-23.73%、-24.48%、-31.29%，增速较上期分别变化-1.35pct、-6.61pct、-0.44pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图7：64城商品房成交面积 图8：64城商品房成交面积-月度同比 图9：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图10：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图11：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至3月11日，17城商品房可售面积为16347万平。全国平均去化时长为76周，一线、二线、三线城市去化时间分别为55、94、106周，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。 图12：64城商品房可售面积 图13：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 3月5日-3月11日，17城二手房成交面积为140万平，滚动12周同比增速为-31.72%，增速较上期提升0.07pct；月度同比-26.01%，相较上月改善9.59pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为34、101、5万平，滚动12周同比增速分别为-27.28%、-29.42%、-75.74%，增速较上期分别变化+1.95pct、-0.39pct、-1.68pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅扩大，一线降幅收窄。 图14：17城二手房成交面积 图15：17城二手房成交面积-月度同比 图16：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图17：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图18：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 2月28日-3月6日，全国土地成交建筑面积为1900万平，滚动12周同比增速为-40.09%，较前期下降0.91pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为14、735、1151万平，滚动12周同比增速分别为-48.96%、-36.19%、-41.35%，增速较上期分别提升-9.32pct、-2.25pct、+0.35pct，与历史相比，一线、二线成交建面降幅扩大，三线降幅收窄。 全国土地成交金额达到140亿元，滚动12周同比增速为-47.71%，较前期下降3.59pct。其中，一线、二线、三线城市分别为4、34、102亿元，滚动12周同比增速分别为-56.63%、-42.56%、-48.75%。 全国土地成交平均溢价率为1.01%，滚动12周同比增速为-10.48pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0.33%、1.27%，滚动12周同比增速分别为-4.92pct、-9.42pct、-15.77pct。 图19：土地成交建筑面积 图20：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图21：土地成交总价 图22：土地成交总价-滚动12周同比 图23：土地成交溢价率 图24：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.行业与个股情况 3.1.行业涨跌与估值情况 3.1.1.A股市场 本周申万房地产指数-5.48%，较上周下跌6.71pct，涨幅排名24/31，跑输沪深300指数1.25pct。A股涨幅前三个股分别为苏州高新+20.92%、财信发展+12.05%、天保基建+10.31%； 跌幅前三个股分别为新城控股-17.87%、广宇发展-14.26%、广汇物流-11.16%。 截至3月11日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为5.6%、3.4%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至10.6%、5.4%。 图25：申万板块本周涨跌幅排名 图26：A股重点个股本周涨跌幅 表2：A股本周涨/跌前五 图27：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图28：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 3.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数-5.22%，较上周下降2.92pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.95pct；克而瑞内房股领先指数为-9.04%，较上周下跌6.65pct。H股涨幅前三个股分别为力高集团+4.35%、美的置业+3.82%、港龙中国地产+3.41%；跌幅前三个股分别为禹洲集团-24.11%、新城发展-22.40%、龙光集团-19.11%。 截至3月11日，Wind香港房地产指数PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为47.0%、2.2%，相对恒生指数的PE、PB估值分位数分别低至24.3%、4.9%。 图29：Wind香港一级行业指数本周涨跌幅排名 图30：H股重点个股本周涨跌幅 表3：H股本周涨/跌前五 图31：Wind香港房地产PE(TTM)和PB(LF) 图32：Wind香港房地产相对恒生指数的PE(TTM)和PB(LF) 3.2.重点标的盈利预测 表4：重点标的估值与盈利预测 3.3.本周重要公告概览 表5：本周重要公告 3.4.风险提示 1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2)行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行； 3)行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。