房地产行业重大事件点评点评：并非“棚改”，影响有限

事项： 7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 国信地产观点：综合中央政治局会议、住建部、国务院常务会议的表态，我们预计此次在超大特大城市积极稳步推进城中村改造将不同于传统意义上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。因此，从乘数效应、提振投资和销售的角度看，本次城中村改造带来的增量效果都将显著低于“棚改时期”。根据统计，2022年全国19个超大特大城市销售金额约49637亿元，占全国销售金额约37%。 近期地产政策发声频繁，但无论政策如何出台，我们仍然重复苏节奏，轻政策博弈，重点关注销售复苏强度这一核心变量。我们认为并不宜将Q2的销售回落进行不合理的线性外推，针对下半年，预计Q4将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 评论： 稳步推进城中村改造，预计不涉及大拆大建 7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 4月28日，中央政治局会议指出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 7月5日，住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中指出，要明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。 综合上述表态，我们预计此次在超大特大城市积极稳步推进城中村改造将不同于传统意义上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。因此，从乘数效应、提振投资和销售的角度看，本次城中村改造的带来的增量效果都将显著低于“棚改时期”。 2022年19个超大特大城市贡献销售额占比约37% 根据七普数据，目前我国共有8个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉，11个特大城市，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。根据统计，全国19个超大特大城市2022年销售金额约49637亿元，占全国销售金额约37%。 表1：超大特大城市人口数据及销售数据 投资建议：重复苏节奏，轻政策博弈 近期地产政策发声频繁，先后出现了金融十六条延期，鼓励降低存量房贷利率的声音。但无论政策如何出台，我们仍然重复苏节奏，轻政策博弈，重点关注销售复苏强度这一核心变量。我们认为并不宜将Q2的销售回落进行不合理的线性外推，针对下半年，预计Q4将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。