平安观点：按揭利率持续下行，放款速度加快。1月5年期LPR时隔21个月后再次下调。1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点，自2021年9点高点以来连续4个月下行；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。基本面压力仍存，按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善，但1月新增居民中长期贷款同比仍降21%，2月前18天重点城市日均成交同比下降41.5%，市场下行压力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照“政策—信贷—信心—楼市—房企—投资”的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段，我们认为无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未来有望延续改善。按揭端潜在下行空间广阔，距历史低点超100bp。从央行数据来看，2021Q4全国个人按揭综合成本5.63%，为同期5年期LPR的1.21倍，上浮比例为2009年以来最高水平。对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率对应平均下降空间分别为2.23pct和1.27pct，潜在下行空间依旧充足。按照总价100万、首付5成、按揭利率5.63%，30年按揭，按揭利率分别降10、30、50、100个bp，对应月供下降比例分别达1.1%、3.3%、5.4%和10.7%。二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键。从2014-2015年、2018
