每日晨报：供求逆转，空置回升，利差更高，港楼调整

1 / 2 财通国际证券有限公司 www.ctsec.com.hk 2018年11月7日 星期三 免责声明 ：财通国际证券有限公司(“财通国际证券”)可于法律许可下与本报告内提及公司建立商业关系。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请、要约及招揽或向他人作出邀请、要约及招揽。本报告的信息来源于已公开或相信属可靠的资料，财通国际证券概不保证该等信息的真确性、准确性或完整性，或对客户声称于报告中发现的任何明示或暗示之陈述负责。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的咨询或投资建议。本报告内提及公司不一定适合所有投资者，在作出投资决定前，客户应充分考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，不宜单依靠本报告作出投资决定。财通国际证券不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的版权归财通国际证券所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯财通国际证券版权的其他方式使用。 公司分析 公司分析 资源业 供求逆转 空置回升 利差更高 港楼调整
财通国际预期，二零一八到二零年，香港每年房屋实物需求，即新住户形成，或已正在减少至每年27,000~29,000户，同期新房屋包括私宅、公屋、资助房屋供应预期正在增加至每年各13,000伙、14,000伙、3,500伙，合共约30,000伙，超过新住户，结果为开始每年累积空置房屋，空置率回升，结束二零零三年以来，香港私宅空置率下跌大趋势，帮助楼价合理调整。
同时，影响楼市的财务因素，也逐渐变化：美元3月LIBOR已颷升至2.6%，港元HIBOR也同步回升至2.08%，稍后必须追上LIBOR。财通国际预期，LIBOR会更高，盖市场或预期美国通胀率会更高，美元会贬值，故需要更高利率补偿风险。唯香港房屋租金回报率却受压难以回升，盖楼价开始受供求因素变化影响，租金也开始受出口增长急剧减慢影响，租金上升也放缓，部分租金甚至不前乃至稍为下跌。是故租金回报率表现呆滞，部分甚至稍为下跌，唯肯定LIBOR正在急速上升，结果必定为港九新界所有租金回报率 – LIBOR 利差均减少至接近0%。
见下图，以港岛丙类私宅为例，历史上每逢租金回报率 – LIBOR 利差大跌至低于0%，如一九九五年、九七到二千年、零七年，往往同时或者随后出现楼价调整。关键为是否同时出现房屋供过于求，也就是新房屋供应是否超过新住户形成。本年十月底，LIBOR为2.56%，港岛丙类私宅楼价约每呎20,913港元，租金每呎每月41.71港元，彼暗示租金回报率仅2.4%。假设市场要求利差回归至长期平均约为1.6%，则暗示港岛丙类楼价或调整至每呎12,028港元。届时公私营房屋供应，新住户需求，或不一定如上述预测所料，唯出口遇阻压抑租金，LIBOR或继续上升，促进市场要求比目前更高利差则比较可能。 图一：港岛丙类租金率-3月LIBOR利差，港岛丙类楼价 差饷物业估价署，财通国际研究部 大中华地区主要指数 收盘 涨跌 涨跌幅% 恒生指数 26,121 186.57 0.72 恒生国企指数 10,633 87.72 0.83 恒生中资企业指数 4,262 54.39 1.29 AH股溢价指数 119 -1.24 -1.03 上证综合指数 2,659 -6.07 -0.23 深证成份指数 7,791 -47.84 -0.61 沪深300指数 3,243 -19.68 -0.60 台湾加权指数 9,825 -64.86 -0.66 全球主要市场指数 收盘 涨跌 涨跌幅% 道琼斯指数 25,462 190.87 0.76 标普500指数 2,738 15.25 0.56 纳斯达克指数 7,329 -28.14 -0.38 VIX波动指数 20 0.45 2.31 英国FT100指数 7,104 9.72 0.14 日经225指数 21,899 -344.67 -1.55 新加坡海峡指数 3,061 -55.77 -1.79 债券、商品及外汇市场 收盘 涨跌 美元LIBOR三月利率(%) 2.5893 -0.0031 人币SHIBOR三月利率(%)2.9910 0.0050 港元HIBOR三月利率(%) 2.0807 -0.0011 美国十年期国债利率(%) 3.1400 0.0200 中国十年期国债利率(%) 3.5113 -0.0199 欧洲布兰特原油($/B) $72.71 $0.00 美国轻质原油($/B) 62.69 $0.00 上金所现货金(￥/g) ¥273.84 -$0.05 国际现货黄金($/Oz） $1,233.00 $0.00 国际现货白银($/Oz） $14.64 $0.00 LME现货铜($/T) $6,239 $0 波罗的海运费指数 1,395 -33.00 美元指数 96.22 -0.12 港元兑人民币中间价 ¥0.8818 ¥0.0003 美元兑人民币中间价 ¥6.9075 ¥0.0099 欧元美元汇率 $1.1426 $0.0019 美元日元汇率 ¥113.44 ¥0.25 每日晨报 2 / 2 财通国际证券有限公司 www.ctsec.com.hk 2018年11月7日 星期三 免责声明 ：财通国际证券有限公司(“财通国际证券”)可于法律许可下与本报告内提及公司建立商业关系。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请、要约及招揽或向他人作出邀请、要约及招揽。本报告的信息来源于已公开或相信属可靠的资料，财通国际证券概不保证该等信息的真确性、准确性或完整性，或对客户声称于报告中发现的任何明示或暗示之陈述负责。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的咨询或投资建议。本报告内提及公司不一定适合所有投资者，在作出投资决定前，客户应充分考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，不宜单依靠本报告作出投资决定。财通国际证券不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的版权归财通国际证券所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯财通国际证券版权的其他方式使用。 公司分析 公司分析 市场评述 编号名称机构评级公平估值0175.HK吉利汽车 瑞信 跑赢大市29.00 估值因素瑞信发表研究报告，引述吉利汽车(00175.HK) 预期今年销售目标158万辆可达，且认为未来数年市占率将仍然上升。该行指，吉利料2019年将迎来三大趋势，包括争取集团销量、收入及纯利录按年双位数增长；来自汽车融资业务、领克品牌、Proton及新能源汽车信贷销售的盈利贡献开始具规模；在新能源汽车和48V轻度混合动力汽车销量方面成为中国第一。瑞信又表示，吉利指引领克品牌2018至2020年销售目标为15万辆、30万辆及60万辆；公司2019年将推出两款多功能休旅车、博越GT运动SUV、一款小型SUV「SX12」以及一款纯电动车产品。该行给予吉利「跑赢大市」评级，目标价29元。0388.HK港交所 摩根大通 增持260.00 估值因素摩根大通发表研究报告，下调港交所(00388.HK) 今年至2020年每股盈利预测分别7%、10%及8%，因人民币过去6个月已贬值8%，连带导致港交所日均成交量下降13%。该股现价市盈率约35.3倍，较历史平均值略为低，预期未来仍有增长，但会于某特定水平停止，予「增持」评级，目标价由285元降至260元。该行指，港交所旗下衍生工具与伦敦金属交易所(LME)的交易量于今年有所提升，今年首九月按年升幅分别为21%和44%，主因新产品的推出，升衍生工具2019至20年交易量预期分别6%及2%，今年至2020年衍生工具交易量升幅最新预测分别为35%、20%和12%。0700.HK腾讯 麦格理 跑赢大市520.00 估值因素麦格理发表报告，料腾讯(00700.HK) 今年第三季收入将按年增长24%，按季计则增长9%至810亿元人民币，符合市场预期。而毛利率预期将由去年同期的48.6%，下降至44.1%，主要由于高毛利业务的增长放缓，例如游戏及利息收入。该行又料，集团今年第三季经调整纯利将按年增长14%至194亿元人民币，表现优于市场预期3%。麦格理下调腾讯今年的经调整每股盈利预测4%，明年及2020年之预测则调整不足1%。此外，又下调腾讯股份目标价，由532元降至520元，评级「跑赢大市」。该行表示，腾讯在今年第三季推出了8款手游，其中大多数为ARPU相对较高的多人在线角色扮演(MMO)类型，例如《我叫MT4》和《万王之王3D》。另一方面，《王者荣耀》的日活跃用户(DAU)及花费时间亦分别增加5%及13%。麦格理预计，集团在今年第四季将保持强劲势头，全季收入贡献将来自新推出游戏、授权游戏如《红色警戒》，及递延收入的拖累减少。0968.HK信义光能 瑞银 买入3.40 估值因素瑞银发表研究报告，指信义光能(00968.HK) 公布分拆下游太阳能业务信义能源上市，以及将540兆瓦的太阳能发电场项目出售予信义能源。该行预旗上述两宗交易将于今年底或明年初完成，并料信义能源上市的估值有助巩固信义光能估值。该行进一步指出,信义光能的太阳能发电场业务相当于其2018年预测毛利46%，而公司非太阳能发电场业务2018年预测市盈率约1.8-4.6倍，低过同业的8倍水平,因此料分拆信义能源上市可令信义光能估值提升。该行给予信义光能「买入」评级，目标价3.4元。2314.HK理文造纸 花旗 买入9.50 估值因素2.00 花旗报告指出，理文造纸(02314.HK) 11月初废纸成本每吨下跌50至100元人民币，情况不太寻常，双11即将来临，应是需求高峰期，这意味内地消费需求较预期疲弱，不排除双11销售增长或逊预期。该行相信，集团9月-10月每吨纸利润低于7月至8月的900至1,000元人民币，因此下调每吨纸利润预测，并下调理文造纸2018-20年盈测7%、10%及10%，目标价由10.5元下调至9.5元，相当于2018年市盈率8倍，然而，现价为2018年市盈率6倍,股息收益率超过5%,抵销了需求疲弱的负面因素，维持其「买入」评级，惟因同业玖纸(02689.HK) 估值较便宜，因此看好玖纸多于理文造纸。 市场评述 港股反复回升，投资者观望美联储本周议息及美国国会中期选举结果，美股5日晚个