华润万象生活2021年业绩超预期，预计归母净利润同比增长105%-115%。这主要得益于住宅物管管理规模扩大且毛利率提升幅度超预期，开业商管项目增多且受益消费分化，公司商业运营服务收入提升超预期，第三方外拓项目数量上升，开业前管理服务收入增加。全国购物中心2021销售业绩较好，多个万象城表现好于行业平均。公司抓住行业并购窗口期拿下两笔收并购，2022年业绩仍较有保障。我们上调盈利预测，预计公司2021-23年归母净利润分别为人民币17亿元、22亿元、28亿元，同比增速为109%，28%和27%，给予公司2023年35倍PE的估值，即目标价为51.28港元/股，对应“买入”评级。
