1月社融数据超预期，预售资金监管迎调整

投资要点 1月社会融资规模增量达到] 6.17万亿元，社融增量创历史新高。截至1月末， 社会融资规模存量为320.0万亿元，同比增长10.5%；其中对实体经济发放的人民币贷款余额为195.7万亿元，同比增长11.6%。从增量来看，1月社会融资规模增量为6.17万亿元，较上年同期增加9816亿元。1月社融数据表现亮眼，总量数据超预期，主要得益于国内逆周期和跨周期政策调控效果持续显现，国内降准、降息以及结构性支持工具接连落地；同时地方政府专项债发行量有望增加，且发行时间较去年同期明显前置。在疫情反复和国际环境紧张的背景下，预计国内货币政策仍将保持稳健偏宽松，并与积极的财政政策共同发力。 政府债券融资前置发力，企业贷款回暖。从社融结构来看，1月新增人民币贷款3.98万亿元，同比多增3944亿元，其中企业中长期贷款在连续6个月的少量增长后，1月同比多增600亿元至2.1万亿元，企业短贷、票据融资也有明显增加，企业融资有所恢复。1月新增直接融资1.33万亿元，同比多增5919亿元，稳增长背景下财政靠前发力，房地产融资持续放松，企业债券融资和政府债券融资同比仍新增较多。1月信贷增量创历史新高，增长结构表现出“一冷一热”。个人信贷增量温和上涨，住房贷款增加8430亿元，低于去年同期1.27万亿元的增量规模；居民中长期贷款偏弱，房地产需求恢复和预期调整仍然需要较长过程。 房企预售资金监管或将迎来统一规定，房企资金流紧张现状有望得到缓解。有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用，房企有望获更多流动性。 部分城市预售资金监管存在纠偏空间，新办法的出台有望使预售资金监管更加规范。此前各地区自主出台预售资金监督管理实施细则，部分城市执行过严，存在纠偏的空间，新办法的出台有望使情况得到改善。原有预售资金管理办法还存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。管理办法将改变原有责任不清的情况，并强调购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户，预售资金监管账户中的监管额度内资金必须做到专款专用。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 1月社会融资规模增量达到6.17万亿元，社融增量创历史新高。截至1月末，社会融资规模存量为320万亿元，同比增长10.5%；其中对实体经济发放的人民币贷款余额为195.7万亿元，同比增长11.6%。从增量来看，1月社会融资规模增量为6.17万亿元，较上年同期增加9816亿元。1月社融数据表现亮眼，总量数据超预期，主要得益于国内逆周期和跨周期政策调控效果持续显现，国内降准、降息以及结构性支持工具接连落地；同时地方政府专项债发行量有望增加，且发行时间较去年同期明显前置。在疫情反复和国际环境紧张的背景下，预计国内货币政策仍将保持稳健偏宽松，并与积极的财政政策共同发力。 图1：1月社会融资规模增量6.17万亿元 图2：1月社会融资规模存量320万亿元 政府债券融资前置发力，企业贷款回暖。从社融结构来看，1月新增人民币贷款3.98万亿元，同比多增3944亿元，占社会融资规模增量的68.07%，环比大幅提升了24.37pp。 其中企业中长期贷款在连续6个月的少量增长后，1月同比多增600亿元至2.1万亿元，企业短贷、票据融资也有明显增加，企业融资有所恢复。1月新增直接融资1.33万亿元，同比多增5919亿元，占比21.50%，其中企业债券融资和政府债券融资同比仍新增较多，主要是稳增长背景下财政靠前发力，房地产融资持续放松。 受季节性因素和稳增长政策影响，1月信贷增量创历史新高，增长结构表现出“一冷一热”。个人信贷增量温和上涨，住房贷款增加8430亿元，低于去年同期1.27万亿元的增量规模；居民中长期贷款偏弱，房地产需求恢复和预期调整仍然需要较长过程。企（事）业单位贷款增量为3.36万亿元，远高于去年1月2.55万亿元的增量规模，增速达到31.8%。 表1：2022年1月社会融资结构变化情况 指标 企业债券融资 单位 2022年01月5799 1439 6026 7.26 428-680 4731 1006 849 2021年12月2167 2075 11674-26.97-416-4553-1419 157-1360 2021年11月4006 1294 8158-9.77 35-2190-383 1517 1091 2021年10月2261 846 6167-13.11-173-1061-886 426-2793 当月值（亿元）当月值（亿元）当月值（亿元）（%） 当月值（亿元）当月值（亿元）当月值（亿元）当月值（亿元）环比增加（亿元） 非金融企业境内股票融资政府债券融资 表外融资占社会融资比例新增委托贷款新增信托贷款 新增未贴现银行承兑汇票居民短期贷款 居民中长期贷款 当月值（亿元）同比增加（亿元）当月值（亿元）环比增加（亿元）当月值（亿元）同比增加（亿元）当月值（亿元）同比增加（亿元）当月同比（%）当月同比（%） 7424-2024 10100 11154 21000 600 1788 3558-834-1054-1464 3393-2107 4087 5821 772 410 698 3417-2470 1605 4221 162-288-2114 2190-1923 1160 企业短期贷款 企业中长期贷款 企业票据融资 房企预售资金监管或将迎来统一规定，房企资金流紧张现状有望得到缓解。有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用，房企有望获更多流动性。 部分城市预售资金监管存在纠偏空间，新办法出台后有望得到改善。此前出台的《城市商品房预售管理办法》规定，各地区自主出台相应的预售资金监督管理办法和预售资金监督管理实施细则，导致各地预售资金监管的方式差别较大。由于预售资金监管缺乏统一框架，部分城市执行过严，存在纠偏的空间，统一的房企预售资金监管政策实施后有望改善这一现状。1月部分城市进行预售资金监管调整，呈现松紧互现的局面。福州明确预售资金监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，较之前的政策进一步趋严，烟台、厦门、石家庄等实行差异化监管，有所放松。根据此前部分城市放松情况来看，信用较好财务较为稳健的房企可能取得更低的监管比例，边际改善效果更好。 新办法的出台有望使预售资金监管更加规范。原有预售资金管理办法还存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户，预售资金监管账户中的监管额度内资金必须做到专款专用。统一的预售金监管办法虽然不意味着放松预售资金监管，但会在保障交房资金安全前提下提高资金使用效率，使得房企运营更加规范化，促进房地产行业的健康发展。 表2：部分城市预售资金监管政策调整 2市场回顾 上周A股市场整体表现良好。上证指数上涨3.02%、沪深300指数上涨0.82%，创业板指下跌5.59%，万得全A上周交易额4.58万亿元。从板块表现来看，建筑装饰、建筑材料、钢铁、有色金属表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨4.00%，在所有申万一级行业中相对排名12/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨2.66%，在所有申万一级行业中相对排名3/28。 上周申万地产板块交易额998.70亿。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周泰禾集团、南山控股、天保基建、粤宏远A等个股涨幅居前。 中房股份、广宇发展、铁岭新城、云南城投等个股跌幅居前。 图5：上周泰禾集团、南山控股、天保基建等个股涨幅显著 图6：上周中房股份、广宇发展、铁岭新城等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、华侨城A、金地集团等排在行业前列，成交额均超35亿。其中，万科A和保利地产交易额合计207.00亿，占板块交易额比重为20.11%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，新华联、南山控股、泰禾集团、皇庭国际等涨幅居前，上涨个股个数占比61.36%。年初以来，万业企业、中房股份、ST爱旭、奥园美谷等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为61.36% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有48只股票上涨，中国奥园、富力地产、世茂房地产等涨幅居前，而正荣地产、融信中国、太阳城基团等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、富力地产、中国海外发展等个股表现强势。 上周从成交金额来看，融创中国、中国海外发展和华润置地均超过17亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有世贸服务、合景悠活、碧桂园服务等22只股票上涨，而正荣服务、华润万象生活、金融街物业等位居跌幅前列。年初以来，新城悦服务、永升生活服务、世贸服务等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务以29.02亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月7日，贵州省人民政府发布2022年贵州省《政府工作报告》，报告称2022年贵州主要目标和重点任务之一是全力稳投资促消费，发挥有效需求拉动作用。提出扎实推动城镇"四改"，新开工棚户区改造2万户、完成12万户，新开工老旧小区改造21.32万户，完成背街小巷改造2304条，新增城市地下管网2100公里。加快城市商圈、一刻钟便民生活圈、步行街、文旅和夜间消费聚集区建设。推进城市智慧化改造和社区网格化管理。建设保障性租赁住房3.7万套。做好稳地价、稳房价、稳预期工作，促进房地产市场平稳健康发展。（观点地产网） 2月8日，宁波出台《宁波市共有产权住房管理办法（试行）》，将于2022年2月26日起施行。《办法》明确共有产权住房是由政府投资或政府提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房家庭按份共有产权，面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房。（观点地产网） 2月7日，深圳市房地产中介协会发布春节假期期间（1月31日-2月6日）房地产市场周报数据。根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，上周（1月31日-2月6日）深圳新房与二手房成交量(完成产权过户)分别为0套与1套。深房中协提到，春节假期效应明显，假期期间市场几乎"零成交"。（观点地产网） 2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知。根据通知，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关