房地产行业周报：保障性租赁住房再获优待

行业追踪（2022.2.5-2022.2.11） 2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。本次通知是对2020年12月央行、银保监会答记者问中“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”的既有安排的进一步明确，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束。 从当前房地产贷款投向来看，根据央行数据，2021Q3保障性住房（包括保障性租赁住房、公租房、共有产权房）开发贷余额为4.64万亿元，仅占房地产贷款余额总量的9.03%，且增速近年来不断走低。本次通知出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，调动市场主体和社会机构的参与积极性。 住建部在1月表示，要扩大保障性租赁住房供给，在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中，2022年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），较2021年增长156%。本次通知旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力我国住房保障体系建设，推进住房供给侧结构性改革，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 考虑到相关建设经验和各地出台的具体政策，未来保障性租赁住房的主要承建主体最可能是城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地产开发商，因此，这些主体将是此政策的主要受益对象。 高基数下，新房、二手房、土地成交弱势 新房市场本周成交265万平，月度同比-75.91%，相较上月下降43.65pct； 累计库存15488万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交67万平，月度同比-78.99%，相较上月下降44.97pct。土地市场本周成交建面4万平，滚动12周同比-45.79%；成交总额0亿元，滚动12周同比-41.64%；全国平均溢价率+31.27%，滚动12周同比-8.08pct。 本周申万房地产指数+4.00%，较上周提升4.00pct，涨幅排名15/31，领先沪深300指数3.18pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.52%，较上周下降0.57pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数1.16pct；克而瑞内房股领先指数为4.35%，较上周提升0.53pct。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度，随着一季度基本面和信用面压力的加大，需求调控政策有待进一步宽松；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘，政策支持和实际并购有望持续落地。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 1.本周观点 2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。本次通知是对2020年12月央行、银保监会答记者问中“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”的既有安排的进一步明确，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束。 从当前房地产贷款投向来看，根据央行数据，2021Q3保障性住房（包括保障性租赁住房、公租房、共有产权房）开发贷余额为4.64万亿元，仅占房地产贷款余额总量的9.03%，且增速近年来不断走低。从资金来源来看，以审计署披露的2015-2018年保障性安居工程筹资情况为例，主要的筹资渠道是银行贷款（包括政策性银行贷款和商业银行贷款）、发行企业债券等市场化融资方式，占比在70%左右；其次是财政专项资金（包括土地出让收益、住房公积金增值收益、地方政府专项债券等），占比约为30%。本次通知出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，调动市场主体和社会机构的参与积极性。 图1：房地产贷款投向 表1：投向房地产的各类贷款余额变动（万亿元） 资料来源：Wind，天风证券研究所 图2：保障性安居工程筹资渠道 住建部在1月表示，要扩大保障性租赁住房供给，在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中，2022年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），较2021年增长156%。本次通知旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力我国住房保障体系建设，推进住房供给侧结构性改革，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从而促进房地产行业的良性循环和健康发展，帮助实现居民杠杆的降低，加快经济内循环。 考虑到相关建设经验和各地出台的具体政策，未来保障性租赁住房的主要承建主体最可能是城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地产开发商，因此，这些主体将是此政策的主要受益对象。 表2：保障性租赁住房承建主体 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 图3：调控政策结构 图4：调控政策频次及方向 图5：分区域调控政策数量 图6：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 2月5日-2月11日，64城商品房成交面积为265万平，滚动12周同比增速为-27.69%，增速较上期下降1.33pct；月度同比-75.91%，相较上月下降43.65pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为52、145、68万平，滚动12周同比增速分别为-23.35%、-22.13%、-30.45%，增速较上期分别变化-0.51pct、-2.14pct、-3.56pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图7：64城商品房成交面积 图8：64城商品房成交面积-月度同比 图9：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图10：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图11：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至2月11日，17城商品房可售面积为15488万平。全国平均去化时长为63周，一线、二线、三线城市去化时间分别为48、74、94周，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。 图12：17城商品房可售面积 图13：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 2月5日-2月11日，17城二手房成交面积为67万平，滚动12周同比增速为-36.53%，增速较上期提升0.23pct；月度同比-78.99%，相较上月下降44.97pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为16、50、1万平，滚动12周同比增速分别为-33.05%、-34.13%、-75.50%，增速较上期分别变化+0.51pct、+0.40pct、-1.92pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线、二线降幅收窄。 图14：17城二手房成交面积 图15：17城二手房成交面积-月度同比 图16：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图17：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图18：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 1月31日-2月6日，全国土地成交建筑面积为4万平，滚动12周同比增速为-45.79%，较前期下降3.73pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为0、0、4万平，滚动12周同比增速分别为-22.78%、-42.47%、-49.12%，增速较上期分别提升-0.97pct、-4.56pct、-3.60pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅扩大。 全国土地成交金额达到0亿元，滚动12周同比增速为-41.64%，较前期下降3.73pct。其中，一线、二线、三线城市分别为0、0、0亿元，滚动12周同比增速分别为-41.73%、-27.41%、-52.93%。 全国土地成交平均溢价率为31.27%，滚动12周同比增速为-8.08pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0%、31.27%，滚动12周同比增速分别为-4.71pct、-8.63pct、-12.83pct。 图19：土地成交建筑面积 图20：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图21：土地成交总价 图22：土地成交总价-滚动12周同比 图23：土地成交溢价率 图24：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.行业与个股情况 3.1.行业涨跌与估值情况 3.1.1.A股市场 本周申万房地产指数+4.00%，较上周提升4.00pct，涨幅排名15/31，领先沪深300指数3.18pct。A股涨幅前三个股分别为泰禾集团+51.35%、南山控股+24.75%、天保基建+23.22%； 跌幅前三个股分别为*ST中房-15.42%、广宇发展-10.49%、铁岭新城-10.32%。 截至2月11日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为9.6%、4.7%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至11.2%、6.3%。 图25：申万板块本周涨跌幅排名 图26：A股重点个股本周涨跌幅 表4：A股本周涨/跌前五 图27：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图28：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 3.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数+2.52%，较上周下降0.57pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数1.16pct；克而瑞内房股领先指数为4.35%，较上周提升0.53pct。H股涨幅前三个股分别为中国奥园+20.00%、富力地产+18.00%、世茂集团+15.72%；跌幅前三个股分别为正荣地产-67.46%、融信中国-9.20%、港龙中国地产-4.81%。 截至2月11日，Wind香港房地产指数PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为47.0%、2.2%，相对恒生指数的PE、PB估值分位数分别低至24.3%、4.9%。 图29：Wind香港一级行业指数本周涨跌幅排名 图30：H股重点个股本周涨跌幅 表5：H股本周涨/跌前五 图31：Wind香港房地产PE(TTM)和PB(LF) 图32：Wind香港房地产相对恒生指数的PE(TTM)和PB(LF) 3.2.重点标的盈利预测 表6：重点标的估值与盈利预测 3.3.本周重要公告概览 表7：本周重要公告 3.4.风险提示 1行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行； 3行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。