1月销售降幅明显，政策边际宽松延续

投资要点 1月销售延续降温趋势，头部房企销售额下降明显。2022年1月房地产市场整体延续了下半年以来的降温趋势，绝大多数房企销售金额和面积同比均出现下滑，百强房企单月销售额同比自7月以来连续7个月负增长，单月销售面积同比自6月以来连续8个月负增长 。1月头部房企销售继续下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降41%/43%/44%。 楼市下行叠加企业资金压力，1月房企拿地积极性较弱。2022年1月，百强房企新增土地金额842亿元，同比下降66.7%；新增土地建筑面积2390万平方米，同比下降43.8%。百强房企中仅有10余家房企有土地入账，仅绿城和华润2家房企金额超过50亿元，地方城投、平台公司是拿地主力军。 1月楼市供应缩量带动整体库存有所下降，二手房市场成交延续下滑。29个重点城市1月新增供应面积同比和环比分别下降43%和58%，主要是受到年末基数较高和新冠疫情频发等不确定性影响所致。受到供应减少影响，多城库存呈现小幅回落。9个重点城市1月二手房共计成交较去年同期下降45%，环比下降5%，降幅有所收窄，除了杭州苏州其余城市均有下降。 1月以来中央坚定表态，行业政策边际宽松延续。近期银保监会指出，稳妥处置金融领域风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线，坚持房住不炒定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制。近期住建部曾表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，央行也提出，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。目前行业基本面仍处于下行趋势，预计政策的边际宽松仍将延续。在收并购发债、贷款等政策支持下，1月房企收并购事件增多，国央企在收并购中表现较为亮眼。 地方政府因城施策，采取宽松措施提振需求，预售资金监管放松与收紧互现。 近期部分城市实施购房支持政策，天津放松落户政策，广西贵港提供契税补贴。 据不完全统计，1月以来全国已有15个城市采取购房鼓励措施，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件、提供购房补贴等方面，有利于进一步释放合理购房需求。1月部分城市进行预售资金监管调整，呈现松紧互现的局面。福州较之前的政策进一步趋严，烟台、厦门、石家庄等实行差异化监管，有所放松。目前预售资金监管缺乏统一框架，存在部分城市执行过严，存在纠偏的空间。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 1月销售延续降温趋势，业绩不及去年同期。2022年1月房地产市场整体延续了下半年以来的降温趋势，绝大多数房企销售金额和面积同比均出现下滑。百强房企实现销售金额5849亿元，同比降低41%；销售面积3774万平方米，同比降低44%。百强房企单月销售额同比自7月以来连续7个月负增长，单月销售面积同比自6月以来连续8个月负增长。 头部房企销售额下降明显 。克而瑞数据显示 ，1月头部房企销售继续下降 ，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降41%/43%/44%，TOP20中仅有滨江集团单月同比实现正增长（7%），其余均有不同幅度的下滑。 表1：2022年1月重点房企销售排名 图1：1月百强房企销售额5849亿元（-41%） 图2：1月百强房企销售面积3774万平方米（-44%） 楼市下行叠加企业资金压力，1月房企拿地积极性较弱。2022年1月，百强房企新增土地金额842亿元，同比下降66.7%；新增土地建筑面积2390万平方米，同比下降43.8%。 据克尔瑞统计，百强房企中仅有10余家房企首月有土地入账，仅有绿城和华润2家房企金额超过50亿元，地方城投、平台公司是拿地“主力军”。 图3：1月百强房企新增土地金额对比 图4：1月百强房企新增土地建面对比 1月楼市供应缩量显著，带动整体库存有所下降。据克尔瑞统计，29个重点城市1月新增供应面积1080万平方米，同比和环比分别下降43%和58%，主要是受到年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响所致。其中，一线城市和二三线城市同比分别下降17%和48%，环比分别下降48%和60%。受到供应大幅减少的影响，多城库存呈现小幅回落，一线城市中，北京、广州和深圳库存面积均环比回落，二三线城市中成都、厦门、福州、济南、大连、苏州和合肥等库存面积低于2021年同期。 表2：1月重点城市供应面积及库存（万平） 二手房市场成交延续下滑，降幅环比有所收窄。据克尔瑞统计，9个重点城市1月二手房共计成交329万平方米，较去年同期下降45%，环比下降5%，降幅有所收窄。9个城市中仅杭州、苏州环比正增长，其余城市均有不同程度下降。 图5：重点城市二手房成交情况 1月以来中央坚定表态，行业政策边际宽松延续。1月25日，2022年银保监会工作会议指出，稳妥处置金融领域风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线；坚持房住不炒定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。近期住建部曾表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，央行也提出，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。目前行业基本面仍处于下行趋势，预计政策的边际宽松仍将延续。 表3：1月中央地产政策汇总 地方政府因城施策，采取宽松措施提振需求。1月24日，天津放松落户政策，放宽申请积分条件，由原来的连续缴纳社会保险费满1年放宽到14年1月以来累计正常缴纳社会保险费满3年也可申请，并取消年度落户数量限制。1月30日，广西贵港发布通知，2022年2月1日至3月31日，在港北区、港南区范围内购置新建商品房且已进行合同网签的可按实际缴纳契税享受50%首次转移登记契税补贴。据不完全统计，1月以来全国已有15个城市采取购房鼓励措施，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件、提供购房补贴等方面，有利于进一步释放合理购房需求，缓解部分城市自身楼市压力，提振市场信心。 表4：各城市房地产放松政策汇总 预售资金监管放松与收紧互现，部分城市存在纠偏空间。1月部分城市进行预售资金监管调整，呈现松紧互现的局面。福州明确预售资金监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，较之前的政策进一步趋严，烟台、厦门、石家庄等实行差异化监管，有所放松。我们认为当前行业面临较大的项目交付风险，政策仍以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，预售资金监管有利于保障项目的顺利交付，短时间内很难有大幅放松。但目前预售资金监管缺乏统一框架，存在部分城市执行过严，存在纠偏的空间。 表5：部分城市预售资金监管政策调整 优质房企融资渠道较为通畅，政策支持下1月房企收并购事件增多。1月中海、招商、龙湖、万科等房企通过公司债、中期票据、短融等渠道实现融资，以央国企和低杠杆稳健民企为主。在收并购发债、贷款等政策支持下，1月房企收并购事件增多，如华润万象生活收购禹洲物业、中南服务，中海37亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合股权，中海宏洋收购雅居乐部分项目，国央企在收并购中表现较为亮眼。 表6：部分房企1月融资情况 表7：部分房企1月收并购情况 2市场回顾 上周A股市场整体表现良好。上证指数下跌4.57%、沪深300指数下跌4.51%，创业板指下跌4.14%，万得全A上周交易额4.21万亿元，环比下降23.23%。从板块表现来看，房采掘、电气设备、农林牧渔、商业贸易表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌4.20%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产上涨4.46%，在所有申万一级行业中相对排名9/28。上周申万地产板块交易额807.75亿，环比下降25.04%。 图6：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图7：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周铁岭新城、ST银亿、凤凰股份、南山控股等个股涨幅居前。 中房股份、皇庭国际、金科股份、黑牡丹等个股跌幅居前。 图8：上周铁岭新城、ST银亿、凤凰股份等个股涨幅显著 图9：上周中房股份、皇庭国际、金科股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、西藏城投、新华联等排在行业前列，成交额均超30亿。其中，万科A和保利地产交易额合计140.73亿，占板块交易额比重为16.88%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，新华联、南山控股、滨江集团、皇庭国际等涨幅居前，上涨个股个数占比37.88%。年初以来，西藏城投、万业企业、奥园美谷、ST爱旭等个股跌幅居前。 图10：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图11：年初以来申万地产上涨个股占比为37.88% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有9只股票上涨，丰盛控股、弘阳地产、珠光控股等涨幅居前，而时代中国控股、龙光地产、合生创展集团等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、龙湖集团、中国海外发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、中国海外发展和华润置地均超过18亿（人民币）。 图12：上周表现强势的港股通内房股 图13：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有华润万象生活、中海物业等2只股票上涨，而佳兆业美好、合景悠活、世茂服务等位居跌幅前列。年初以来，新城悦服务、华润万象生活、金科服务等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务以21.55亿（人民币）的成交额领跑行业。 图14：上周表现强势的物业股 图15：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月24日，中指研究院发布《2021中国养老地产市场发展年报》，指出据国家统计局数据，2020年，我国65周岁及以上老龄人口数量为1.91亿人，占总人口数量的13.5%，新增老龄人口首次超过1000万人。目前，我国老龄化人口比重快速上升，且老龄化将会成为后一段时期的基本国情，我国步入老龄化社会是必然发展趋势。（199IT） 1月25日，长沙市召开加快发展保障性租赁住房政策宣贯会，对长沙发展保障性租赁住房配套政策和建设计划进行解读。会议提出，“十四五”期间长沙计划筹集保障性租赁住房15万套，其中2021年已筹集4.35万套；今年省住建厅下达长沙筹集保障性租赁住房任务为2.997万套，在此基础上，长沙今年计划筹集5万套，切实解决新就业大学生、青年人、产业工人等新市民群体住房困难问题。（观点地产网） 1月26日，北京银保监局召开2022年工作会议，提出将全力支持首都经济持续恢复和高质量发展。强化重点领域金融支持和保险保障，制造业贷款余额增至1.3万亿元，科技型企业贷款规模达6030亿元，文化产业贷款余额超2000亿元，绿色信贷余额1.4万亿元，涉农贷款余额达3263亿元，战略性新兴产业贷款同比增长47%。普惠型小微企业贷款同比增长25.1%，贷款户数同比增加7.7万户，贷款利率同比下降0.31个百分点。要坚持“房住不炒”定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，稳步化解房地产“灰犀牛”风险。（中国证券网） 1月28日，据天津日报消息，2021年天津新建商品房销售1434.5万平方米，同比增长9.8%，增幅在全国较1至11月排名提升2位；成交均价16182元/平方米，同比增长0.1%； 成交总金额突破2322.76亿元，达到近五年最高，成交面积在华北地区居首位。2021年全年天津市二手房交易量达到13.5万套，同比上涨13%；成交面积约为1152万平方米，同比上涨13%；成交金额1530亿元，同比上涨14%，