零售行业：年度净吸纳量达四年峰值

1savills.com.cn/research• 2010年至2020年十年期间，深圳常住人口增长70.0%。• 截至2021年11月，深圳社会消费品零售总额同比增长11.8%，至人民币8,641.7亿元，餐饮收入同比增长15.1%。• 四季度，三个购物中心开业，零售建筑面积合计达41.8万平方米。因此，全市总存量同比增长15.0%至约600万平方米。• 零售商积极扩张，支撑全市季度净吸纳量环比增长36.9%，至约44.3万平方米，年度净吸纳量达83.9万平方 米 ，为 四 年 新 高 。• 截至2021年四季度末，全市平均空置率连续第三个季度下降，环比下降1.0个百分点，同比下降2.1个百分点，至7.5%。• 四季度，餐饮、中高端珠宝和化妆品品牌的租赁活动保持活跃。• 截至年末，全市首层平均租金录得人民币每平方米每月631.6元，租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%。• 五个购物中心计划于2022年落成，合计体量约44.7万平方米。MARKETINMINUTESSavills Research零售深圳- 2022年1月年度净吸纳量达四年峰值中高端零售品牌持续扩张。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Dorian Zhi高级董事华南区+86755 8436 7036doriandl.zhi@savills.com.cn如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“深圳强劲的经济和人口基本面将进一步增强零售商在鹏城开展扩 张 活 动 的 信 心 ，推 动 各 大 知 名 零售及设计师品牌对优质零售面积租赁需求的不断增长。” 谢靖宇，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874carlby.xie@savills.com.cnRay Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层商铺部 2savills.com.cn/research图1：全市新增供应，2017至2021010203040506070809020172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率，Q1/2017至Q4/20210%2%4%6%8%10%12%14%16%18%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部图3：各 子市场租金指数，Q1/2017至Q4/2021100120140160180200220240Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q1/2004=100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述2010年至2020年十年期间，深圳常住人口增长70.0%，支撑本地消费市场的发展。截至2021年11月末，全市社会消费品零售总额同比增长11.8%，至人民币8,641.7亿元，餐饮收入同比增长15.1%。鉴于积极的人口基本面和不断增长的消费市场，2021年，多业态零售商对深圳市场兴趣盎然，积极开展扩张活动。供应2021年第四季度，龙华壹方城、宝能中心环球汇和深圳万象前海三个新购物中心开业，合计为市场带来41.8万平方米的零售总建筑面积。有鉴于此，市场总存量同比增长15.0%至约600万平方米。需求零售商保持自年初以来积极布局深圳市场的坚定决心，令全市季度净吸纳量环比增长36.9%，至44.3万平方米。全市年度净吸纳量亦创下83.9万平方米的四年新高，较 疫 情 前 水 平 高 出 5 3 . 3 % 。因 此 ，全 市 平均空置率环比下降1.0个百分点，同比下降2.1个百分点，至7.5%。四季度，餐饮业态仍为市场需求主力，多个中式精致餐饮、轻食快餐和本土新茶饮品牌在核心和非核心区域多有扩张。季内 ，传 统中式餐饮品牌陶陶居在龙华壹方城 和 深 圳 万 象 前 海 开 设 两 家 门 店 ，马 记永、陈香贵等中式快餐品牌亦扩张明显，其 分 别 在 罗 湖 、南 山 、宝 安 及 龙 华 等 子 市场内多个购物中心新设四至五家门店。同时，野萃山、丘大叔柠檬茶等新茶饮品牌亦进驻各大零售项目，四季度期间分别开设了超过五家新店。此外，得益于本地消费者消费需求日益增长及时尚品味提升的加持，珠宝和化妆品零售商持续积极布局深圳。季内，市场录得TASAKI、AHKAH、THEGINZA、Penhaligon等多个中高端品牌落位，开设其华南首店或深圳首店。在本地消费力不断增强的背景下，国际奢侈品零售商扩张势头保持强劲，市场录得多个时尚和配饰奢侈品牌进行业务扩张或开设新店，进驻高端零售项目。例如，深圳湾万象城迎来LouisVuitton男装精品店和 ErmannoScervino新店开业，Valextra和 Loro Piana则定址罗湖万象城。租金年内，得益于部分项目完成品牌调整升级，部分业主上调租金。截至四季度末，全市首层平均租金提升至人民币每平方米每月631.6元，租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%。市场展望展望未来，深圳强劲的经济和人口基本面将进一步增强零售商布局深圳市场的信心，为市场带来持续性增长的租赁需求。同时，与其他消费能力相对较高的同级城市对比而言，深圳更年轻化人口结构的优势也将支撑奢侈品、设计师和网红品牌的扩张计划。尽管这将带动全市平均空置率下降，但由于市场未来新增项目多位于非核心区域，预计全市平均租金将结构性下降。备注图表中所有租金指数均始于Q1/2004，以下子市场例外： 罗湖 – Q4/2004; 南山 – Q2/2006; 龙岗 – Q3/2012; 宝安 – Q3/2013; 龙华 – Q3/2014表1：新店 甄 选，Q 4/ 2021来源 第一太平戴维斯研究部品牌业态项目区域Valextra配饰深圳万象城罗湖Loro Piana时尚深圳万象城罗湖THE GINZA护肤品，化妆品及香水深圳万象城罗湖Penhaligons护肤品，化妆品及香水万象天地南山TASAKI配饰深圳湾万象城南山马记永餐饮龙岗购物公园龙岗Self-portrait时尚海岸城南山Air Jordan体育及户外壹方城宝安超级猩猩休闲及娱乐宝能all city南山Solestage时尚深业上城福田零售