房地产行业周报：《全国住房和城乡建设工作会议》的五点启示

行业追踪（2022.1.15-2022.1.21） 全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。有关地产政策基调，会议依然毫不动摇坚持房住不炒和不拿地产作为短期刺激经济手段，保持政策连续性稳定性。我们认为新的政策信号在于： 1）稳增长需要地产的适度发力。住房和城乡建设在扩内需转方式调结构中具有重要支点作用，行业和经济的高质量转型都需要行业总量保持稳定，我们认为地产在此轮稳增长中的定位可能由此前的主角转为配角，但是不会从台前退居幕后。2）“充分释放居民住房需求”相比此前支持合理住房需求的表述更为积极。近期公积金政策率先突破限贷，我们认为认房认贷的差异化调整有望成为后续支持合理住房需求的重要托底手段。3）“增强调控政策协调性精准性”紧跟“保持调控政策连续性稳定性”，实际调控执行层面的过度叠加效应有望缓解。我们此前多次提出行业信用风险引发风险偏好的应激收缩，尤其是预售资金监管升级进一步加剧微观层面的流动性挤兑。 最高法提出的人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金不得采取扣划措施及路透社报道的监管机构正在起草规定，使房地产开发商更易获得监管账户中的商品房预售资金。我们认为自上而下的协调疏解正在成为可能。 4）防风险摆在更加突出的位置。此前鼓励优质房企收并购更多是针对风险暴露后的化解路径，而防范风险和不发生系统性风险的底线可能将政策重心前置，我们认为需求侧的宽松力度以及供给侧收并购的支持力度有望同步提升。5）高质量转型具有多重含义。供给侧结构性改革主要包括保障性租赁住房、棚户区改造、老旧小区改造等保障性住房建设，城市更新和新型基础设施建设等等，未来地产开发行业的重心或更加聚焦存量市场和民生保障。 新房、二手周度成交环比改善，二手房月度同比率先回暖 新房市场本周成交496万平，月度同比-30.52%，相较上月下降14.92pct； 累计库存14842万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交156万平，月度同比-31.10%，相较上月改善1.06pct。 土地市场本周成交建面478万平，滚动12周同比-49.24%；成交总额41亿元，滚动12周同比-40.23%；全国平均溢价率+0.97%，滚动12周同比-10.35pct。与上周相比，新房、二手房成交环比改善，二手房月度同比率先回暖，新房同比降幅持续扩大；我们认为，地产销售市场一季度仍将面临高基数的挑战。 本周申万房地产指数+2.22%，较上周提升5.72pct，涨幅排名9/31，领先沪深300指数1.10pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+6.01%，较上周提升5.94pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数3.62pct；克而瑞内房股领先指数为8.85%，较上周提升11.40pct。 把握左侧收并购和右侧集中度提升 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期；主观测算偏差风险 1.本周观点 1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。有关地产政策基调，会议依然毫不动摇坚持房住不炒和不拿地产作为短期刺激经济手段，保持政策连续性稳定性。 我们认为新的政策信号在于： 1、稳增长需要地产的适度发力。 会议在稳增长部分提出“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长”。住房和城乡建设在扩内需转方式调结构中具有重要支点作用，行业和经济的高质量转型都需要行业总量保持稳定，我们认为地产在此轮稳增长中的定位可能由此前的主角转为配角，但是不会从台前退居幕后。 2、“充分释放居民住房需求”相比此前支持合理住房需求的表述更为积极。 近期公积金政策率先突破限贷，北海将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由60%下调至40%；南宁首套房公积金贷款的最高额度从60万元提高至70万元；自贡放宽了住房套数认定政策，实行只认贷不认房的认定标准。结合公积金政策的调整方向，我们认为认房认贷的差异化调整有望成为后续支持合理住房需求的重要托底手段。 3、“增强调控政策协调性精准性”紧跟“保持调控政策连续性稳定性”，实际调控执行层面的过度叠加效应有望缓解。 我们此前多次提出行业信用风险引发风险偏好的应激收缩，尤其是预售资金监管升级进一步加剧微观层面的流动性挤兑。1月14日最高法《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》提出“人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用”；1月19日路透报道，监管机构正在起草适用全国的规定，使房地产开发商更易获得监管账户中的商品房预售资金。我们认为自上而下的协调疏解正在成为可能。 4、防风险摆在更加突出的位置。 会议提出“防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”。此前鼓励优质房企收并购更多是针对风险暴露后的化解路径，而防范风险和不发生系统性风险的底线可能将政策重心前置，我们认为需求侧的宽松力度以及供给侧收并购的支持力度有望同步提升。 5、高质量转型具有多重含义。 会议提出“推进住房供给侧结构性改革，加快形成与高质量发展相适应的城市开发建设体制机制和政策体系”，我们认为供给侧结构性改革主要包括保障性租赁住房、棚户区改造、老旧小区改造等保障性住房建设，城市更新和新型基础设施建设等等，未来地产开发行业的重心或更加聚焦存量市场和民生保障。 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表1：本周政策概览 图1：调控政策结构 图2：调控政策频次及方向 图3：分区域调控政策数量 图4：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 1月15日-1月21日，63城商品房成交面积为496万平，滚动12周同比增速为-20.47%，增速较上期提升0.41pct；月度同比-30.52%，相较上月下降14.92pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为81、338、77万平，滚动12周同比增速分别为-14.52%、-14.43%、-18.00%，增速较上期分别变化-0.23pct、+1.17pct、-0.82pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅扩大，二线降幅收窄。 图5：63城商品房成交面积 图6：63城商品房成交面积-月度同比 图7：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图8：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图9：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至1月21日，17城商品房可售面积为14842万平。全国平均去化时长为56周，一线、二线、三线城市去化时间分别为45、68、49周，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。 图10：17城商品房可售面积 图11：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 1月15日-1月21日，17城二手房成交面积为156万平，滚动12周同比增速为-32.84%，增速较上期提升1.71pct；月度同比-31.10%，相较上月改善1.06pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为37、118、1万平，滚动12周同比增速分别为-34.62%、-28.78%、-70.59%，增速较上期分别变化+0.95pct、+2.49pct、-3.90pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线、二线降幅收窄。 图12：17城二手房成交面积 图13：17城二手房成交面积-月度同比 图14：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图15：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图16：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 1月10日-1月16日，全国土地成交建筑面积为478万平，滚动12周同比增速为-49.24%，较前期下降1.36pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为43、208、227万平，滚动12周同比增速分别为-21.90%、-43.66%、-53.70%，增速较上期分别提升-13.90pct、+0.03pct、-1.29pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅扩大，二线降幅收窄。 全国土地成交金额达到41亿元，滚动12周同比增速为-40.23%，较前期下降0.46pct。其中，一线、二线、三线城市分别为20、8、13亿元，滚动12周同比增速分别为-26.5%、-24.71%、-55.21%。 全国土地成交平均溢价率为0.97%，滚动12周同比增速为-10.35pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、5.04%、0%，滚动12周同比增速分别为-3.96pct、-8.8pct、-12.82pct。 图17：土地成交建筑面积 图18：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图19：土地成交总价 图20：土地成交总价-滚动12周同比 图21：土地成交溢价率 图22：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.行业与个股情况 3.1.行业涨跌与估值情况 3.1.1.A股市场 本周申万房地产指数+2.22%，较上周提升5.72pct，涨幅排名9/31，领先沪深300指数1.10pct。 A股涨幅前三个股分别为广宇发展+13.74%、新城控股+13.36%、华远地产+11.90%；跌幅前三个股分别为济南高新-25.34%、奥园美谷-17.95%、宋都股份-13.51%。 截至1月21日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为9.6%、4.5%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至10.5%、5.3%。 图23：申万板块本周涨跌幅排名 图24：A股重点个股本周涨跌幅 表2：A股本周涨/跌前五 图25：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图26：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 3.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数+6.01%，较上周提升5.94pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数3.62pct；克而瑞内房股领先指数为8.85%，较上周提升11.40pct。H股涨幅前三个股分别为融创中国+24.62%、世茂集团+23.69%、时代中国控股+21.79%；跌幅前三个股分别为德信中国-5.84%、祥生控股集团-4.76%、正荣地产-2.81%。 截至1月21日，Wind香港房地产指数PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为47.0%、2.2%，相对恒生指数的PE、PB估值分位数分别低至24.3%、4.9%。 图27：Wind香港一级行业指数本周涨跌幅排名 图28：H股重点个股本周涨跌幅 表3：H股本周涨/跌前五 图29：Wind香港房地产PE(TTM)和PB(LF) 图30：Wind香港房地产相对恒生指数的PE(TTM)和PB(LF) 3.2.重点标的盈利预测 表4：重点标的估值与盈利预测 3.3.本周重要公告概览 表5：本周重要公告 3.4.风险提示 1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2)行业销售下行周期开始，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行； 3)行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期； 4)部分数据结论可能存在一定主观测算偏差风险。