房地产行业研究：供应与需求双双收缩，2022市场预期下行

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年1月18日 行业研究—— 供应与需求双双收缩，2022市场预期下行 核心观点： 2021年三季度以来，我们能明显感知到行业环境的恶化，2022年住宅市场的变动预期成为我们的研究方向。我们倾向从住宅市场的供应与需求分析未来的变化，尤其是土地成交量的减少是否会导致部分城市出现有效供给不足的问题。对于需求来说，我们认为抑制需求释放的无非是按揭贷款和居民的主观购房意愿。下半年按揭贷款放贷周期的延长曾导致部分城市出现成交量增速放缓，需求释放难度增加；主观意愿的变动基于居民的市场观望情绪，一方面体现在房价的变动，另一方面体现出险房企的不断增加，避险情绪加重。 一、2021供应稳定，2022警惕部分城市供给不足 2022年，若有城市出现住宅供应不足，更多会发生在二线和三四线城市，原因有二：第一，中西的二线城市住宅供应增速和土地成交增速都有明显下行。尤其需要警惕的是，住宅供应同比增速趋向于0，但土地成交大幅下降的这类城市可能面临供应短缺的影响。第二，普通三四线城市需求抑制，企业拿地动力下降。以廊坊为例，2021年的土地成交量仅有2020年的一半。开施工速度不会对住宅供应产生明显影响，归根结底还是要看各城市的土地成交量。 二、2022年关注核心城市，三四线或导致成交预期下行 对2022年而言，一线城市基本盘稳定，会保持成交定力，只要供应充足，就能实现成交量的提升。二线城市要区分核心二线和普通二线，中西部的普通二线城市市场下行后，需求不振的缺陷会持续暴露出来，需要更加关注此后的去化力度。三四线城市要从内生型和资源型的城市来看，内生型城市的表现与普通二线城市相似，需求消耗殆尽短期内不能为住宅市场添加新的活力，除非等到下一轮需求积累起来；资源型的三四线城市要关注政策是否存在边际改善使居民的购房需求得到释放。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 保交房下，预售资金监管趋严，全年土地成交同比预计下行（第41期） 20211206 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？【2021H1·年报综述】 20210908 市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%（2021年1-10月）丨月读数据【第49期】 20211115 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021年三季度以来，我们能明显感知到行业环境的恶化，土地市场与住宅市场成交量双双下行。对此，2022年住宅市场的变动预期，成为我们的研究方向。我们倾向从住宅市场的供应与需求变动分析未来的变化，尤其是土地成交量的减少是否会导致部分城市出现有效供给不足的问题。对于需求来说，我们认为抑制需求释放的无非是按揭贷款和居民的主观购房意愿。下半年按揭贷款放贷周期的延长曾导致部分城市出现成交量增速放缓，需求释放难度增加；主观意愿的变动基于居民的市场观望情绪，一方面体现在房价的变动，另一方面体现出险房企的不断增加，避险情绪加重。 一、2021供应稳定，2022警惕部分城市供给不足 1、核心城市供应强，普通城市供应量同比下行 住宅供应是反映成交量增长的前瞻性指标，根据我们对40个重点城市的监测，2021年各能级城市商品住宅批准上市面积同比增幅持续下行，仅一线城市同比增速正向增长，为9.4%；二线和三四线城市同比分别下降3.4%和9.9%，供应量有小幅减少。我们认为主要与企业的施工意愿相关，年初时期，受到前期疫情导致的基数影响，住宅供应同比增速高企，随着时间的推进，增速的放缓是必然的，但是风险房企逐渐出现问题导致各地政府加强预售资金的监管，限制了企业现金流的正常流转，为了维持正常的经营活动，房企普遍减少现金支出，施工速度下降，我们也看到这时期房地产开发投资增速持续下行。从三季度开始，商品住宅批准上市的同比增速快速下行，并在年底收负。一线城市住宅供应仍保持正向增长归根结底是大型城市需求量充足，企业通过开工能够快速的完成去化，及时回笼资金，是低能级城市不可比拟的。 “拿地-开施工-销售-竣工”这样的开发流程决定了投资力度以及开施工速度是影响住宅供应变动的主要因素。从投资力度来讲，2021年房企拿地支出普遍下降，一是三道红线的限制，二是预售资金监管力度的加强。对此我们看到第二批集中供地期间，各城市出现了大量的流拍地块，民营企业几乎不再参与拿地，若这种趋势持续下去，必然会导致各城市未来的住宅供应减少。但是土地出让又是各城市地方财政收入的主要来源，流拍过多，对财政收支平衡将产生直接影响，尤其是中西部经济欠发展的城市，因此在随后的第三批集中供地我们又看到有大量的地方国企出来托底，缓解了土地成交量继续下降的趋势，未来住宅供应能否回暖还要看地方国企的支撑力度。从开施工速度来讲，现金流压力加大导致企业短期施工意愿减弱，也会使住宅供应增长放缓，资金端的边际改善将是市场出现反转的重要原因。总的来说，核心城市在市场下行期间，仍保持极强的支撑性，优良的基本面使我们不用担心供应出现问题。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图：2017-2021年各能级城市商品住宅批准上市面积同比增速 数据来源：亿翰智库 2、2022年住宅供应情况判断 我们已经知道住宅供应的增长要看投资力度和开施工速度，那么2022年各能级城市的住宅供应会有什么样的表现，是否会出现有效供给难题也是我们关心的。我们延续上文思路从土地成交量以及开施工速度出发，期望对2022年住宅供应情况做大概的判断。 1）二三线土地成交同比下行，将制约住房供应 土地成交量是推动住宅供应增长的前提，根据我们对全国200城土地成交研究分析，除了2018年外，其他时间一线城市的土地成交增长幅度始终处于各能级城市前列，2021年保持16.6%的正向增长；二线城市的土地成交情况从2020年开始同比增速就有明显的放缓，到2021年已经降至25.8%；三四线城市的土地成交热度则从2018年棚改释放之后就已经保持低位运行，2021年更是降至24.9%。总而言之，截至到2021年底，一线城市土地市场保持强烈的韧性，充裕的住房需求保证了土地市场相应的热度。二线和三四线城市土地成交增速陡然下行暗示了未来住宅供应或将放慢，尤其要警惕这类城市可能会出现有效供应不足的问题。 -100%-50%0%50%100%150%200%2017年02月2017年04月2017年06月2017年08月2017年10月2017年12月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年02月2019年04月2019年06月2019年08月2019年10月2019年12月2020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年02月2021年04月2021年06月2021年08月2021年10月2021年12月一线二线三四线 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图:2017-2021年各能级城市土地成交面积同比增速 数据来源：亿翰智库 对此，我们根据各城市2021年的住宅供应同比以及土地成交同比增速做散点图，第一象限表示土地成交增速和住宅供应增速均保持正向增长，由此可判断合肥和长沙未来住宅供给相对充足；第二象限表示住宅供应同比下行，但土地成交同比上升，由此可知成都、舟山以及泉州等城市土地成交增长某种程度上为住宅供应的增加奠定基础。第三象限及第四象限表明这类城市2021年土地成交量有明显下行，相应的对未来住宅供应量的增长有制约影响。 诚然，我们采用这样的方法做判断有个隐含的前提是各城市过往的住宅供应量完全充足，如果这一假设成立，就需要关注土地成交量快速下降的这类城市。根据判断，若有城市出现住宅供应不足，更多会发生在二线和三四线城市，原因有二：第一，中西的二线城市住宅供应增速和土地成交增速都有明显下行，但多是基于需求收缩带来的市场预期下降，长期市场仍然存在空间。尤其是这类城市虽然土地成交增速下行，但是土地成交总量远高于其他城市，保障了资源需求。不过需要警惕的是，住宅供应同比增速趋向于0，但土地成交大幅下降的这类城市可能面临供应短缺的影响。第二，普通三四线城市需求抑制，企业拿地动力下降。以廊坊为例，土地成交同比下降46%，意味着2021年的土地成交量仅有2020年的一半，若需求小幅回暖，未来便存在住宅供应不足的几率。 同样不容忽视的是，我们还需要考虑各城市的住房库存情况，土地成交增速的波动只是考虑未来新房供应的上升或下降，若需求不振导致库存重新积累，城市本身就存在大量的存量供应，但根据我们对核心城市商品住宅的销售情况来看，现房的销售规模远低于期房（新房），对市场整体的供应影响有限，所以未来住宅供应的增长还是要取决于期房（新房）的规模。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/12一线二线三四线 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图：2021年二三四线城市土地成交增速与住宅供应增速情况 数据来源：亿翰智库 2）开工周期保持6个月左右，更要关注施工速度 企业的开施工意愿也是影响住房供应的主要因素，但要分别从“拿地-开工”以及“开工-销售”两个阶段来看。一般来说，在过往高周转的行业环境下，房企为了加快销售和资金回笼，从拿地到开盘的周期保持在6个月左右，部分企业甚至更短，能够快速让土地转化为住宅，实现开盘销售。那么，行业融资环境收紧是否会让房企的开工速度持续放慢。以上海为例，我们发现2020年中期成交的地块多于2021年开工，周期甚至超过10个月，而2021年成交的地块，在年底便实现开工，开发周期相对较短，多位于6个月以内。对此，我们认为有以下原因：第一，土地持有成本高。从拿地伊始，房企便向金融机构贷款，若长时间未开工，将会对项目利润有侵蚀，尤其是在当下的行业环境下，亟需加快开工。第二，房企资金普遍紧张。上海对预售要求较高，一般只有主体结构完成2/3时才能拿到预售证，快速开工才能实现项目的销售回款。第三，开工企业多是稳健型民企或者国企。国企和稳健型企业的现金流长期保持稳定，有充分的能力来保障项目的正常开发进程。 总的来说，就上海成交地块而言，从拿地到开工的平均时间在半年