房地产行业周报：12月销售继续下滑，鼓励并购助推行业恢复

投资要点 第三轮集中供地成交量较前两次有所下降，] 城投托底下第三轮集中供地流拍率 下降，溢价率进一步下滑。截止当前第三批集中供地除宁波以外，其余21城均完成供地出让活动，第三批次集中供地总计成交涉宅用地535宗，较二批次 （652）减少117宗（含宁波），较一批次（877）减少342宗；出让金上第三批次共计成交5692.2亿元，较二批次（6439.4）减少11.6%，较第一批次则大幅减少46.7%。三批次供地出让有大量国企和当地城投公司托底拿地，尤其是地方平台公司，地块流拍比例缓降，但托底成交和0溢价地块占比随之上升，三批次地块合计流拍率降低至18.47%，同时溢价成交地块占比降低至16.27%。 12月百强房企销售继续下滑，已连续4个月同比下滑超30%。2021年12月，百强房企实现销售金额11007亿元（-36%），销售面积7131万平方米（-31%），均连续4个月跌幅超30%。1-12月百强房企累计销售金额126318亿元，同比降低3%，累计销售面积84611万平方米，同比降低9%。下半年市场降温明显，百强房企单月销售额同比自7月以来连续6个月负增长，单月销售面积同比自6月以来连续7个月负增长。 融资连续两个月环比增长，2022Q1美元债到期高峰叠加工程款节前兑付，房企存在较大债务违约风险。2021年12月房地产企业融资总额为960亿元，环比增长35.6%，单月融资规模连续两个月环比增长，1-12月累计融资17652亿元，同比减少26%。2022Q1房企仍存在较大资金压力，一是需要在春节前兑付数额较大的工程款（万亿规模），二是2022年Q1到期的离岸美元债券约160.5亿美元，远超2021年四季度。销售不振叠加融资规模下滑，房企仍处在多重困境中：1）融资额与到期债务存在较大缺口；2）销售下滑叠加预售资金监管导致回款不畅；3）信用分化导致民企融资困难。 房地产行业并购规模大幅下降，政府推动下2022年收并购或将有所好转。截至12月20日行业并购金额为769亿元，较2020年全年下降77%。12月央行发布通知鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。我们认为当前行业收并购面临的困境在于1）行业流动性压力尚未完全解除：2）土拍市场性价比更高。近日广东省政府召集多家房企开会，为收并购项目“牵线搭桥”，我们认为，政府从化解行业及金融风险的角度出发，有推动房地产收并购的意愿，在政府推动下2022年收并购或将有所好转。 投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）开发企业：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）酒旅企业：首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等；4）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；5）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 第三轮集中供地成交量较前两次有所下降。截止当前第三批集中供地除宁波以外，其余21城均完成供地出让活动，第三批次集中供地总计成交涉宅用地535宗，较二批次（652）减少117宗（含宁波），较一批次（877）减少342宗；成交规划建筑面积5997.4万㎡，较二批次减少1208.5万平米，较首批次减少5180万平米。出让金上第三批次共计成交5692.2亿元，较二批次（6439.4）减少11.6%，较第一批次则大幅减少46.7%。 城投托底下第三轮集中供地流拍率下降，溢价率进一步下滑。二批次多数城市响应自然资源部要求优化土拍规则，严格购地自有资金审查等，市场降温明显。包括成交楼面价下滑，以及竞价达上限地块比重下降，第二批集中供地共计流拍89宗地块，撤牌198宗地块，整体流拍撤牌率达到32.8%。而首批次集中供地流拍率仅为6.27%。三批次供地出让有大量国企和当地城投公司托底拿地，尤其是地方平台公司，地块流拍比例缓降，但托底成交和0溢价地块占比随之上升，三批次地块合计流拍率降低至18.47%，同时溢价成交地块占比降低至16.27%。 图1：三批次集中供地成交数据 图2：三批次集中供地溢价率&流拍率对比 图3：部分城市第三轮集中供地城投公司拿地占比 第三轮集中供地冷热互现，城市间热度分化加剧。长春、沈阳、厦门等城市三批次有多宗地块撤牌流拍，其中长春供地均为保障性住房用地，厦门流拍地块多数位于岛外，流拍率为50%；天津、广州、无锡等多个城市地块底价成交占比较高，其中无锡出让20宗地中由地方平台拿地15宗，占比达75%；广州除4宗地块流拍外，有9宗地被地方平台竞得，拿地占比69.2%；天津则由国企和地方平台底价竞得8宗，占比超过72%。杭州三批次土地市场热度最高，35宗出让地块中有24宗地触顶摇号，地块触顶率达到69%，并且有多家民营企业参与竞拍拿地。 图4：三批次集中供地流拍率 图5：三批次集中供地溢价率 表1：第三轮集中供地情况对比（万平方米、亿元、元/平方米） 12月百强房企销售继续下滑，已连续4个月同比下滑超30%。2021年12月，百强房企实现销售金额11007亿元，同比降低36%，销售面积7131万平方米，同比降低31%，均连续4个月跌幅超30%。1-12月百强房企累计销售金额126318亿元，同比降低3%，累计销售面积84611万平方米，同比降低9%。全年来看，2021年中国房地产行业的企业整体销售，表现为先扬后抑的走势。一季度市场购房情绪延续了2020年年末以来的热度，企业销售规模同比提升显著，二季度之后企业销售增速开始放缓，下半年市场降温明显，百强房企单月销售额同比自7月以来连续6个月负增长，单月销售面积同比自6月以来连续7个月负增长。 图6：12月百强房企销售额11007亿元（-36%） 图7：12月销售面积7131万平方米（-31%） 头部房企销售额继续下降 。克而瑞数据显示 ，12月头部房企销售继续下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企1-12月累计销售金额同比增长-10%/1%/0%，单月销售金额同比增长-29%/-22%/-38%，TOP20中累计增速位于前三位的为绿城中国、金地集团、招商蛇口，全年累计销售金额分别增长24%、18%和18%。 表2：2021年12月重点房企销售排名 一线城市市场遇冷仍在持续。从周度数据来看，2021年12月至2022年年初，一线城市商品房成交面积周度同比数据保持在-20%左右，市场遇冷仍在持续。从环比数据来看，由于12月为房地产销售旺季，12月各周度环比增速多为正增长。 图8：一线城市商品房成交面积周度同比 图9：一线城市商品房成交面积周度环比 房地产企业融资连续两个月环比增长。中指院数据显示，2021年12月房地产企业融资总额为960亿元，比11月总金额增长35.6%，单月融资规模连续两个月环比增长，金融机构对房地产企业的融资行为逐步恢复至正常状态。累计来看，2021年1-12月房地产企业共融资17652亿元，同比减少26%。 图10：房企融资总额（亿元） 图11：房地产美元债到期金额 2022Q1房企仍存在美元债高峰及工程款节前兑付的双重压力，房企存在较大债务违约风险。2022Q1房企仍存在较大资金压力，一是房企可能需要在春节前兑付数额较大的工程款（万亿规模），二是2022年Q1到期的离岸美元债券约160.5亿美元，远超2021年四季度。我们认为，销售不振叠加融资规模下滑，房企仍处在多重困境中。1）融资额与到期债务存在较大缺口：虽然融资有所放松，但融资规模不会有大幅提升，据推算2022年总的有息负债到期规模约在21210亿元左右（详见近期报告），与2021年融资额存在较大的缺口。 2）销售回款不畅：购房者担心房企不能交房或房价下降，购房信心受挫，销售大幅下滑，叠加预售资金监管趋严，房企销售回款不畅。3）信用分化：经历此次行业流动性危机后，房企信用评级普遍被下调，金融机构对于地产贷款更谨慎，信用分化使民企融资更加困难 。 房地产行业并购规模大幅下降，央行鼓励行业市场化收并购。在市场预期以及三道红线的影响下，并购规模大幅下降，截至12月20日行业并购金额为769亿元，较2020年全年下降77%，并购数量为261起，为近5年内最低。12月20日央行和银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务。12月30日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，这份文件从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清 。 图12：房地产行业并购情况 政府推动下2022年收并购或将有所好转。我们认为当前行业收并购面临的困境在于1）行业流动性压力尚未完全解除：三道红线限制之下，房企普遍难以扩表，虽然融资政策有所放松，但更多是针对央国企以及少量稳健发展的民企，行业仍面临较大流动性压力；2）土拍市场性价比更高：第三次集中供地市场热度尚未恢复，整体溢价率仅为2.4%，预计这种情况将延续至2022年，而收并购项目附带隐藏债务风险，相比之下缺乏吸引力。近日广东省政府召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企，为收并购项目“牵线搭桥”。我们认为，政府从化解行业及金融风险的角度出发，有推动房地产收并购的意愿，在政府推动下2022年收并购或将有所好转。 地方政府陆续推出购房支持政策。1月以来，陆续有多地推出购房支持政策：山东淄博全面开放落户限制，放开公寓、租房落户限制；广西玉林发布加快人口进城“十条措施”，财政补贴50%契税；昆明鼓励高校毕业生来昆就业，并给予租房补贴及住房支持；马鞍山高层次人才首次购买普通商品住房公积金贷款最高至60万元。在中央对房地产边际放松政策基调下，地方政府逐渐开始有所动作，以期提振房地产市场。其中，政策主要集中在三、四线城市，以人才补贴、新市民落户购房补贴等为主。 图13：2021年房地产政策调整 2市场回顾 上周A股市场整体表现良好。上证指数下跌1.65%、沪深300指数下跌2.39%，创业板指下跌6.80%，万得全A上周交易额4.91万亿元，环比下降3.06%。从板块表现来看，房地产、家用电器、建筑装饰和银行表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨4.46%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产上涨4.46%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。上周申万地产板块交易额985.02亿，环比上升22.75%。 图14：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图15：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周宋都股份、皇庭国际、新华联、莱茵体育等个股涨幅居前。ST爱旭、广宇发展、万业企业、西藏城投等个股跌幅居前。 图16：上周宋都股份、皇庭国际、新华联等个股涨幅显著 图17：上周ST爱旭、广宇发展、万业企业等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、金地集团、西藏城投等排在行业前列，成交额均超44亿。其中，万科A和保利地产交易额合计216.24亿，占板块交易额比重为21.03%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，宋都股份、皇庭国际、新华联、莱茵体育等涨幅居前，上涨个股个数占比78.79%。年初以来，ST爱旭、广宇发展、万业企业、西藏城投等个股跌幅居前。 图18：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图19：年初以来申万地产上涨个股占比为78.79% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有43只股票上涨，中国海外发展、绿景中国地产和易居企业控股等涨幅居前，而碧桂园服务、太阳城集团、融创