房地产行业周报：百强12月销售环比改善，全年同比增速转负

百强房企12月销售环比改善，同比仍为负。根据克而瑞数据，百强房企2021年12月全口径销售金额为1.1万亿元，同比增速-36%，环比+30%。 我们认为环比有较大改善主要因为12月推盘和营销力度加大，以及近期多个城市出台了需求端的刺激政策，诸如购房补贴、下调首套房房贷利率等。 从同比增速来看，百强房企单月销售还是呈现较大幅度下滑。临近春节，部分房企压力仍然很大。我们预计后续还将有更大力度政策出台，以维持商品房销售市场稳健发展。 百强房企全年销售同比增速转负，目标完成率平均仅为88%。根据克而瑞数据，百强房企2021年全年全口径销售12.6万亿元，同比增速-3.2%，为自克而瑞2014年统计百强销售数据以来首次年度销售同比增速为负。从公布全年销售目标的房企年度销售完成率来看，2021年平均为88%，也是近5年来的最低值。2016-2020年房企的年度业绩都是超额完成，平均完成率在100%以上。 本周地产板块表现一般，物业板块跑赢沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第19；港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.4%； 本周一二线城市商品房销售环比继续改善，但一二三四线的同比增速仍是下滑趋势。本周（12月25日-12月31日），40个城市商品房成交合计793万平米，周环比+12%，周同比-24%，月度累计同比-14%，年度累计同比+8%。 其中 ，一线城市 ：周环比+28%， 周同比-20%，月度累计同比-20%，年度累计同比+15%；二线城市：周环比+11%，周同比-22%，月度累计同比-7%，年度累计同比+8%；三四线城市：周环比-4%，周同比-39%，月度累计同比-30%，年度累计同比+2%。 本周二手房成交一、二线城市环比增长，三线城市仍下降。本周（12月25日-12月31日），17个城市二手房成交合计156万平米，周环比+9%，周同比-30%，月度累计同比-33%，年度累计同比-8%。其中，一线城市：周环比+18%，周同比-32%，月度累计同比-35%，年度累计同比-8%；二线城市：周环比+7%，周同比-23%，月度累计同比-27%，年度累计同比-8%； 三线城市：周环比-34%，周同比-75%，月度累计同比-67%，年度累计同比-13%。 投资建议 地产板块，短期推荐经营稳健的国企，比如保利发展、建发国际。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，未来估值修复弹性较大，推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务。 风险提示 房地产改善政策落地效果不及预期；并购整合不及预期 行情回顾 12月百强房企销售图表 图表1：百强房企12月单月全口径销售环比改善 图表2：百强房企2021年全年累计销售同比增速转负 图表3：2021年规模房企全年业绩目标平均完成率88% 图表4：2016-21百强房企销售金额同比增速 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第19； WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第9。本周地产涨跌幅前5名为西藏城投、莱茵体育、金地集团、卡森国际、华南城，涨跌幅分别为+22.8%、+18.1%、+16.7%、+13.2%、+10.6%； 末5名为华音国际控股、新能泰山、三湘印象、绿景中国地产、中国奥园，涨跌幅分别为-21.3%、-16.3%、-14.1%、-13.3%、-13%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1%。本周物业涨跌幅前5名为新希望服务、远洋服务、招商积余、银城生活服务、金科服务，涨跌幅分别为+20.8%、+13.4%、+13.4%、+13.3%、+9.5%； 末5名为第一服务控股、合景悠活、彩生活、宋都服务、世茂服务，涨跌幅分别为-32.6%、-8.8%、-8.7%、-6.5%、-5.7%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 新房成交 根据wind数据，本周（12月25日-12月31日），40个城市商品房成交合计793万平米，周环比+12%，周同比-24%，月度累计同比-14%，年度累计同比+8%。其中： 一线城市：周环比+28%，周同比-20%，月度累计同比-20%，年度累计同比+15%； 二线城市：周环比+11%，周同比-22%，月度累计同比-7%，年度累计同比+8%； 三四线城市：周环比-4%，周同比-39%，月度累计同比-30%，年度累计同比+2%。 图表12：40城新房成交面积及同比增速 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表15：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（12月25日-12月31日），17个城市二手房成交合计156万平米，周环比+9%，周同比-30%，月度累计同比-33%，年度累计同比-8%。其中： 一线城市：周环比+18%，周同比-32%，月度累计同比-35%，年度累计同比-8%； 二线城市：周环比+7%，周同比-23%，月度累计同比-27%，年度累计同比-8%； 三四线城市：周环比-34%，周同比-75%，月度累计同比-67%，年度累计同比-13%。 图表16：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表19：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周 根据wind数据，本周（12月25日-12月31日），本周12城商品房库存（可售面积）为1.57亿平米，环比-0.3%，同比+1.7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为15.6月，较上周0个月，较去年同比+2.6个月。 图表20：12城商品房的库存和去化周期 图表21：12城各城市能级的库存去化周期 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表23：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表24：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表25：物管行业资讯 物管公司动态 图表26：物管公司动态 行业估值 图表27：A股地产PE- TTM 图表28：港股地产PE- TTM 图表29：港股物业股PE- TTM 图表30：覆盖公司估值情况 风险提示 房地产改善政策落地效果不及预期。 并购整合不及预期。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。