房地产行业周报：百强销售负增长收官，头部房企增速领跑

行业追踪（2021.12.25-2021.12.31） 克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50强、100强12月单月分别为3420亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、-32.91%、-37.98%，1-12月累计销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分别为-1%、-2%、-4%。 销售额方面，12月单月环比上升，多数房企同比下降。从累计数据来看，房企销售增速继续放缓。一二线房企累计增速降幅小于三四线房企，重点房企累计增速较1-11月有所下降。销售价格方面，12月销售单价同比增速较11月下调，权益比例同比略有下降。销售均价同比下降，TOP10公司12月销售均价14934.7元/平，同比变动-5.15%，TOP10中6家公司单月销售均价同比上升。销售目标方面，已披露销售目标的29家房企平均完成度为90.92%，有17家房企完成度超过90%，3家房企完成年度销售目标。 新房、二手房、土地市场销售提升同比改善 新房市场本周成交799万平，月度同比-14.71%，相较上月改善5.02pct； 累计库存15818万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交150万平，月度同比-25.33%，相较上月改善7.59pct。 土地市场本周成交建面4186万平，滚动12周同比-53.77%；成交总额2021亿元，滚动12周同比-36.97%；全国平均溢价率+3.32%，滚动12周同比-10.51pct。 本周申万房地产指数0.65%，较上周下跌0.58pct，涨幅排名21/31，领先沪深300指数0.26pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数0.93%，较上周提升1.41pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数0.19pct；克而瑞内房股领先指数为0.20%，较上周提升1.37pct。 把握左侧收并购和右侧集中度提升 投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 1.本周观点 克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50强、100强12月单月分别为3420亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、-32.91%、-37.98%，1-12月累计销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分别为-1%、-2%、-4%。 （注：TOP10类、三四类房企暂剔除恒大） 12月单月环比上升，多数房企同比下降。克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50强、100强12月单月分别为3420亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、-32.91%、-37.98%，环比变动+18.07%、+25.22%、+28.94%。TOP10房企分化明显。万科A、绿地控股、世茂集团单月降幅均超过50%，分别为-54.52%、-71.23%和-73.33%。 碧桂园和华润置地增幅则分别为+61.17%和+16.05%。融创中国、保利发展、中海地产和新城控股单月增速分别为-12.80%、+1.24%、-0.23%、-31.91%。TOP11-20房企中，龙湖集团和招商蛇口同比增速分别为+42.72%、+36.87%；其余房企均同比下降，阳光城降幅最大达到-66.37%，旭辉集团、金地集团、中南置地和金科集团降幅也超过30%，分别为-30.60%、-35.44%、-50.22%和-54.23%。1-12月累计销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分别为-1%、-2%、-4%，较1-11月累计增速分别变动-2.59、-4.29、-5.59个pct。前35房企中，房企累计同比增速正负分化明显。从累计数据来看，房企销售增速继续放缓。 一二线房企累计增速降幅小于三四线房企，重点房企累计增速较1-11月有所下降。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分别为-17.52%、-7.92%，环比增速分别为+28.04%、-4.78%，累计增速分别为-1%、-14%，较1-11月累计增速分别减少3.82、1.56个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为-23.91%，环比增速+18.87%，累计增速-6%，较1-11月累计增速减少2.82个pct。 12月销售单价同比增速较11月下调，权益比例同比略有下降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强12月单月销售面积分别为2313.9万平、4376万平、5819万平，同比下降19.46%、28.53%、27.52%，增速较11月分别变动+28.18、+20.21、+17.96个百分点，环比增速分别为+11.51%、+17.78%、+26.19%；12月单月10强、30强、50强销售单价分别为14782元/平米、14825元/平米、15111元/平米，同比增速-4.46%、-7.28%、-4.53%，较11月增速分别变动-41.55、-31.85、-27.82个百分点，环比增速分别为5.88%、2.28%、-5.21%，12月销售均价同比下降。TOP10公司12月销售均价14934.7元/平，同比变动-5.15%，TOP10中6家公司单月销售均价同比上升。12月，碧桂园销售均价8570.61元/平，同比增加899.73元/平；中国恒大销售均价8149.61元/平，同比减少432.09元/平；万科销售均价17021.35元/平，同比增加2297.56元/平；融创中国销售均价13387.14元/平，同比增加180.50元/平；保利发展销售均价16784.67元/平，同比增加1403.63元/平；中海地产销售均价19708.03元/平，同比增加119.61元/平；招商蛇口销售均价19864.56元/平，同比减少228.03元/平；绿地控股销售均价11023.84元/平，同比减少4434.20元/平，华润置地销售均价13241.74元/平，同比减少9582.82元/平。权益比例看，10强、30强、50强12月权益比例分别为75.25%、70.09%、69.15%，同比分别变动-1.63、+0.25、-1.71个pct，环比变动+3.96、+2.57、-0.10个pct。 销售目标方面，以1-12月累计完成情况看，有29家房企已经披露2021年销售目标，除滨江集团将销售目标下调至2020年销售额的88%外，其余房企均在2020年销售额基础上上调销售目标，其中有17家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为90.92%，有17家房企完成度超过90%，3家房企完成年度销售目标，其中滨江集团完成度最高，为140.9%。。 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表1：本周政策概览 图1：调控政策结构 图2：调控政策频次及方向 图3：分区域调控政策数量 图4：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 12月25日-12月31日，69城商品房成交面积为799万平，滚动12周同比增速为-20.46%，增速较上期提升0.45pct；月度同比-14.71%，相较上月改善5.02pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为180、489、130万平，滚动12周同比增速分别为-14.29%、-14.44%、-14.47%，增速较上期分别变化-0.20pct、+0.41pct、-5.46pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅扩大，二线降幅收窄。 图5：69城商品房成交面积 图6：69城商品房成交面积-月度同比 图7：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图8：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图9：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至12月31日，18城商品房可售面积为15818万平。全国平均去化时长为64周，一线、二线、三线城市去化时间分别为52、72、93周，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。 图10：18城商品房可售面积 图11：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 12月25日-12月31日，18城二手房成交面积为150万平，滚动12周同比增速为-33.70%，增速较上期提升2.09pct；月度同比-25.33%，相较上月改善7.59pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为41、107、2万平，滚动12周同比增速分别为-27.88%、-33.33%、-58.53%，增速较上期分别变化+1.66pct、+2.43pct、-1.09pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线、二线降幅收窄。 图12：18城二手房成交面积 图13：18城二手房成交面积-月度同比 图14：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图15：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图16：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 12月20日-12月26日，全国土地成交建筑面积为4186万平，滚动12周同比增速为-53.77%，较前期下降3.33pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为152、2187、1847万平，滚动12周同比增速分别为+18.06%、-38.87%、-63.32%，增速较上期分别提升-8.79pct、-0.08pct、-3.91pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线增幅收窄。 全国土地成交金额达到2021亿元，滚动12周同比增速为-36.97%，较前期上升1.80pct。 其中，一线、二线、三线城市分别为276、1366、380亿元，滚动12周同比增速分别为29.31%、-18.02%、-66.59%。 全国土地成交平均溢价率为3.32%，滚动12周同比增速为-10.51pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.15%、3.83%、3.9%，滚动12周同比增速分别为-4.18pct、-9.34pct、-11.61pct。 图17：土地成交建筑面积 图18：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图19：土地成交总价 图20：土地成交总价-滚动12周同比 图21：土地成交溢价率 图22：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.行业与个股情况 3.1.行业涨跌与估值情况 3.1.1.A股市场 A股涨幅前三个股分别为皇庭国际+36.19%、西藏城投+22.76%、莱茵体育+18.10%；跌幅前三个股分别为三湘印象-14.11%、嘉凯城-12.01%、大龙地产-11.01%。 截至1月1日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为6.5%、3.7%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至8.5%、2.5%。 图23：申万板块本周涨跌幅排名 图24：A股重点个股本周涨跌幅 表2：A股本周涨/跌前五 图25：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图26：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 3.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数0.93%，较上周提升1.41pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数0.19