房地产：12月百强房企销售点评：12月负增长收官，房企TOP10增速领跑

事件：克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50强、100强12月单月分别为3420 亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、-32.91%、-37.98%，1-12月累计 销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分别为-1%、-2%、-4%。（注： TOP10类、三四类房企暂剔除恒大） 12月单月环比上升，多数房企同比下降。克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50 强、100强12月单月分别为3420亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、 -32.91%、-37.98%，环比变动+18.07%、+25.22%、+28.94%。TOP10房企分化明显。万科 A、绿地控股、世茂集团单月降幅均超过50%，分别为-54.52%、-71.23%和-73.33%。碧桂园 和华润置地增幅则分别为+61.17%和+16.05%。融创中国、保利发展、中海地产和新城控股单月增 速分别为-12.80%、+1.24%、-0.23%、-31.91%。TOP11-20房企中，龙湖集团和招商蛇口同 比增速分别为+42.72%、+36.87%；其余房企均同比下降，阳光城降幅最大达到-66.37%，旭辉 集团、金地集团、中南置地和金科集团降幅也超过30%，分别为-30.60%、-35.44%、-50.22% 和-54.23%。1-12月累计销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分 别为-1%、-2%、-4%，较1-11月累计增速分别变动-2.59、-4.29、-5.59个pct。前35房企 中，房企累计同比增速正负分化明显。从累计数据来看，房企销售增速继续放缓。 一二线房企累计增速降幅小于三四线房企，重点房企累计增速较1-11月有所下降。分结构来看， 布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分别为-17.52%、-7.92%，环比增速分别为 +28.04%、-4.78%，累计增速分别为-1%、-14%，较1-11月累计增速分别减少3.82、1.56 个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为-23.91%，环比增速+18.87%，累计增速-6%，较 1-11月累计增速减少2.82个pct。 12月销售单价同比增速较11月下调，权益比例同比略有下降。根据克而瑞数据，10强、30强、 50强12月单月销售面积分别为2313.9万平、4376万平、5819万平，同比下降19.46%、28.53%、 27.52%，增速较11月分别变动+28.18、+20.21、+17.96个百分点，环比增速分别为+11.51%、 +17.78%、+26.19%；12月单月10强、30强、50强销售单价分别为14782元/平米、14825 元/平米、15111元/平米，同比增速-4.46%、-7.28%、-4.53%，较11月增速分别变动-41.55、 -31.85、-27.82个百分点，环比增速分别为5.88%、2.28%、-5.21%，12月销售均价同比下降。 TOP10公司12月销售均价14934.7元/平，同比变动-5.15%，TOP10中6家公司单月销售均价 同比上升。12月，碧桂园销售均价8570.61元/平，同比增加899.73元/平；中国恒大销售均价 8149.61元/平，同比减少432.09元/平；万科销售均价17021.35元/平，同比增加2297.56元/ 平；融创中国销售均价13387.14元/平，同比增加180.50元/平；保利发展销售均价16784.67元 /平，同比增加1403.63元/平；中海地产销售均价19708.03元/平，同比增加119.61元/平；招商 蛇口销售均价19864.56元/平，同比减少228.03元/平；绿地控股销售均价11023.84元/平，同比 减少4434.20元/平，华润置地销售均价13241.74元/平，同比减少9582.82元/平。权益比例看， 10强、30强、50强12月权益比例分别为75.25%、70.09%、69.15%，同比分别变动-1.63、 +0.25、-1.71个pct，环比变动+3.96、+2.57、-0.10个p Ct 。 销售目标方面，以1-12月累计完成情况看，有29家房企已经披露2021年销售目标，除滨江集团 将销售目标下调至2020年销售额的88%外，其余房企均在2020年销售额基础上上调销售目标， 其中有17家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的 房企平均完成度为90.92%，有17家房企完成度超过90%，3家房企完成年度销售目标，其中滨 江集团完成度最高，为140.9%。 投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓 解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未 来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资 产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐： 1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金 科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、 招商积余、保利物业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超 图1：2021年12月重点房企销售情况