更新报告：销售短期承压，商业板块韧性仍足

华为核心业务为房地产开发和投资物业，2021年1-11月实现合同销售额约人民币2706.1亿元，同比增长10.0%。租金收入强劲增长，2021年1-11月实现租金收入约人民币165.7亿元，同比增长45%。财务结构保持稳健优质，截止2021年中期，公司EBITDA利息覆盖倍数提高至7.4X。公司提出了在“十四五”期间构建“3+1”业务模式，体现在开发销售贡献主要业绩、投资物业贡献稳定现金流、轻资产管理业务贡献强劲增长极，同时，公司优质的土储、长期以来稳健的经营和良好的业绩以及华润集团的协同效应将为公司未来五年实现权益签约额及租金收入双翻倍的目标提供坚实保障。我们采用分部估值法，给予开发业务2022年4.5倍市盈率，租金部分给予2022年30倍市盈率，再将目标市值以及期间分红折现，得到目标价40.4港元，给予买入评级。