央企龙头受益集中度提升，毛利率即将走出至暗时刻

招商蛇口（001979.SZ）是招商局旗下唯一的地产上市平台，主营业务包括园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。公司2021年Q1-3实现营收和净利分别为817.6和63.5亿元，16-20年CAGR分别为19.5%和5.2%。2021年前三季度公司实现销售额2409.6亿元，同增26.7%，行业排名提升至第7。公司采取城市深耕战略，聚焦高能级城市，能够提供良好的供需环境，2021年新增土储一二线金额占比77.5%。预计公司2025年实现100个购物中心和100亿元持有物业营收，相当于五年营收CAGR约25%。公司采取“前港-中区-后城”的综合发展模式，通过港区城融合带动不同业务板块的联动发展。预计公司2021年营收1531.8/1782.4/2042.6亿元；归母净利润为133.4/151.7/174亿元。给予2022年目标市值1225.5亿元，首次覆盖，给予“买入”评级。